房地产周报：投资企稳，政策积极因素累积

本周板块上涨 0.67%，行业排名第 4：本周板块上涨 0.67%， 12 日晚发改委出台文件支持优质企业发行企业债，包括优质民营房企，受此提振 13日板块上涨 1.85%。本周大盘小幅下跌 0.49%，板块再度跑赢大盘超 1pct，继续维持较为明显的超额收益。 28 个行业中，板块表现排名第 4，家电、建筑、食品分列前三。本周板块 PE 及 PB 估值回升至 8.85X 及 1.40X，估值依然处于历史底部区域，但近期基本企稳。本周重点公司基本均有上涨，荣盛、万科表现不俗涨幅超 3%，重点公司中仅华夏幸福本周小幅下跌0.04%。

中央政治局会议召开、央行行长易纲发表演讲、国家统计局公布 11 月数据、发改委发布通知支持优质企业发行企业债等： 1）中央政治局会议提出五个坚持六个稳， 2）央行行长易纲提到坚持稳健中性货币政策，调控时要注意逆周期调节， 3）在政策偏紧的背景下，销售数据如期回落，地产投资稳中有降，在补库存与冲回款的动力下新开工表现不俗，但土地市场已逐步转冷，行业依然面临下行压力， 4）新规受益房企较少，主要还是杠杆率较低的龙头房企受益，尽管有负面清单限制，但补流比例提升及审核流程缩短依然对融资形成利好，龙头优势更加凸显。

重点城市新房供给同比继续为正，去化周期回升：重点城市新增供给同比继续为正， 2018 年累计升 14.9%，基本与上周末持平，但成交同环比均有下降， 2018 年至今成交累计下降 1.7%，降幅连续收窄 6 周后再度扩大。截至本周末重点城市狭义去化周期 10.20 个月，上周末为 10.10 个月，去化周期连续回升 6 周。从各城市能级来看，新增供给同比均有上升， 2018年至今累计同比分别为 24.7%/2.7%/20.0%，新房成交仅一线同环比为正，三线同比为 10 月来首次转负， 2018 年至今一二三线新房成交累计同比-1.6%/-13.5%/11.2%，一线数据有所改善，近期总体维持平稳。截止本周末一二三线去化周期 8.41/6.33/18.13 个月。

建议长期关注万科保利新城：自 8 月住建部首次提到“稳房价”之后，目前来看房地产政策基调至少以稳为主，此外资金面有望出现边际改善，在市场基本稳定的背景下，我们建议积极关注杠杆率较低的低估值龙头房企万科、保利及新城。

风险提示：调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期
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