年度猜新/猜心系列报告之2019 年地产行业十大猜想

猜想一：政策托而不举，以稳为主。预计2019年政策面有望从过紧回归平衡，以地方政策微调、货币政策松动为主，整体托而不举，大幅放松概率较小。

猜想二：资金面边际改善，压力点或在上半年。松紧适度的货币政策背景下，预计2019年资金面有望边际改善。2019H1由于楼市下行带来回款收缩、叠加公司债到期高峰，不排除个别中小房企面临资金链压力。

猜想三：销售中枢下行，一二线好于三四线。预计2019年销售面积同比下降6.9%，其中一二线好于三四线，下半年优于上半年。

猜想四：土地市场持续承压，房企回归一二线。楼市下行及资金偏紧背景下，预计2019年房企拿地将持续收缩，布局将回归中长期基本面较好、地价适度回落的一二线。

猜想五：新开工同比微降，2019年前高后低。绝对库存低位叠加三四线房企短期加快开工，预计2019年新开工同比微降2%。

猜想六：步入交房周期，竣工有望缓回升。出于交房的刚性，预计2019年竣工同比增长10%。

猜想七：投资高位回落，低个位数增长。在施工强度降1%、新开工降2%、土地购置费降10%的假设下，预计2019年地产投资同比增长2%。

猜想八：强者恒强，集中度加速提升。楼市下行周期，龙头房企依靠融资、管控及品牌优势，持续扩大市场份额，行业集中度有望加速提升。

猜想九：主流房企多元化布局方兴未艾。新房开发整体增量空间受限背景下，预计2019年将有更多房企关注多元化布局。

猜想十：毛利率高位震荡，下行压力渐显。随着2017年核心城市高地价及限价项目步入结算周期，预计2019H2开始毛利率将逐步承压。

投资建议：展望2019年，尽管行业基本面下行，但板块估值已处于历史低位，且从前三轮周期底部来看，行业触底过程中板块均存在反弹；全年机会在于政策与基本面的博弈，以防守反击为主。从节奏上来看，上半年楼市将继续触底，整体以防守为主，但震荡行情中有政策博弈的反弹机会，建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放，将迎来基本面复苏的反弹，高周转快销售弹性标的表现更佳，如阳光城、新城、中南、荣盛等。

风险提示：1）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；2）楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险；3）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。
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