房地产行业动态跟踪：因城施策将成主基调，政策友好有望持续

事件

2018年中央经济工作会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

核心观点

宏观经济“六稳”及稳定总需求将成明年主基调。此次中央经济工作会议强调“三大攻坚战“和“六稳”，与之对应明年在宏观政策层面将会实施积极的财政政策和稳健的货币政策，对房地产行业的影响总体是中性偏积极的。对房地产行业而言，明年稳定总需求将成为政策微调的主基调，调控政策的目的是防止房地产价格大起大落，围绕着市场价格进行理性回归，这也符合“六稳”中“稳预期”的要求。

弱化房地产行业地位，未来行业有望回归民生属性。今年的文件中，涉及房地产行业的部分并未单独成段，而是与教育、医疗、就业、食品安全等民生属性较强的要素并列，体现出中央在“房住不炒”的大方针下，希望房地产行业回归其居住属性，发挥更多的民生作用。因此未来行业利润率下行将毋庸置疑，对开发商而言将进入比拼运营、比拼精细化操作的阶段。

因城施策将成主基调，夯实城市政府主体责任。我们认为此次报告中最关键的部分就在于“因城施策”四字。从2016年“930”以来，地方性的调控政策数量就开始远超全国性的调控政策。而从此次报告的说法可以明显感觉到，各城市政府有望被充分授权，未来在调控政策的力度、出台时机等方面将拥有更大的自主权，同时根据权责一致的原则，未来城市房地产市场的责任主体也将是各城市政府。因城施策带来的将是各线城市甚至是单个城市间房地产市场周期的错位，未来将很难再出现全国层面的房地产周期大幅波动。对于开发商而言，势必会更倾向于选择调控经验更丰富、调控手段更市场化的城市，而这类城市又以一二线城市居多。

投资建议与投资标的

此次中央经济工作会议对于房地产行业的表述更加坚定了我们在年度策略报告中提出的观点，即开发商能否在降杠杆背景下完成现金流回收和规模增长将成为重中之重。我们认为，最值得考虑的就是公司治理改善和城市布局两个维度。根据此我们推荐两条主线：1）运营王主线：以利润率、费用率及其改善趋势为主要考察指标，我们推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、新城控股(601155，买入)；2）布局王主线：我们推荐在一二线及强三线城市重点布局的万科A(000002，买入)、阳光城(000671，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。

资金面持续收紧。

经济增速出现明显下滑。
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