北京新盘，哪些投资价值比较大？

2022年北京楼市的新盘销售套数同比下降28%，分化极为明显，有的万人摇号，有的日光，有的一年网签也没几套。
这一年，有3个实现百亿网签的大盘项目。
这三个百亿大盘是学府壹号院、中建学府公馆、北京城建天坛府，紧随其后的是80多亿的太阳宫中建玖合府。

百亿大盘充分说了地段的优势。
今年纯新盘拿到预售证的一共71个，16区除了西城没有新盘，其他区都有，西城的中信城四期项目在23年值得期待。16区里，取证项目个数看，丰台区以19个居首，而从拿证房源数看，昌平供应量最大，超过10000套，而且还在持续供地。
我们对22年热卖的新盘（包括71个纯新盘）做了梳理，从综合评级和投资回报的角度给予分类，重点项目我们也做了简要的点评，供大家购房参考。
强烈推荐（大幅跑赢大市），城市核心资产：

学府壹号院、圆明天颂，其实是2021年底的新盘，按网签算成了2022年的项目。海淀、紧邻科技产业区、低密度、大平层、上风上水，标准的城市珍藏级核心资产。有希望成为下一代青春版万柳书院，嗯，就是最近很火的万柳书院少爷的那个小区。
天恒学院里则是最后的限竞房超级红利，最终在2022年改成了共产商品房，参与申购摇号的户数近万，中签率不过1.48%，最终只有143户幸运儿买到了这个绝版位置的准现房。
推荐（跑赢大市），城市优质资产：

中建玖合府，城市核心资产级别的位置，高层大平层产品，低调到尽量不让首付低的客户来售楼处看房，不过受规划限制，地块小、容积率高，略显拥挤。
中建学府公馆，海淀北四环优质地段，高层大平层产品，缺点是楔形地块临近高速，5分钟生活圈略有不足。
北京城建天坛府，二环优质位置，周边为望坛回迁房，几期产品差别很大，一期二期户型较差，大平层产品相对优质。
永定府，东城最后的限竞房红利，同样在2022年改成了共产商品房，缺点是北边有铁路，但这价格的二环低密度洋房，还要啥自行车。
北京瑞府，丰台西南三环，丽泽商圈，高层大平层产品，不过周边环境一般，难以支撑豪宅圈层。
北京悦府，华润一年搞了三个二环项目，可能最终北京悦府会跑赢一点点，虽然是高铁景观房，不过右安门城市界面要相对好些，有几分豪宅氛围，毕竟有昆仑域、中国玺等几个豪宅小区帮衬。
端礼著，西南二环万泉寺，正宗丽泽新盘，高层大平层产品，缺点是铁路、河流对于区域的物理切割，小区有两栋公租房，首开的豪宅小区还需要市场验证。
中海汇德里，海淀永丰5个新盘的第一个，低密度洋房，缺点是轨道交通；海淀的产业和配套落地能力，还是最值得看好的，长线无忧。
幸福里润园，同上。中海富华里富园，同上。
中海富华里汇园，同样位于海淀永丰，容积率高于富园，有配建学校，所以富园优于汇园，汇园则略优于海开栖海云颂。
海开栖海云颂，地块更方正，产品也还不错，不过配建写字楼、三面临马路、公交站场，多少还是对居住体验有所影响。物业不如中海，其他同上。
中海学仕里，石景山衙门口，与丰台的交界处，本来位置算一般，但石景山快速敲定引进东城名校171，产品设计不错、高得房率，价格低于指导价，而且还是小户型，性价比就出来了，销售超出预期。
华曦府，丰台小瓦窑，位置不错，11号线准地铁盘，产品尚可，期房本来就不多，所以开盘基本售罄，7.5万的价格也算有性价比，比不远处的龙樾天元便宜1万。
建发珺和府、建发文源府，昌平二拨子是距离海淀最近的区域，与周边次新小区价格倒挂，虽然是环绕立体声，但二拨子古镇仍然值得买门票，未来可能是区域扛把子的选手。
宸悦国际，昌平北七家，地段差了点，但是便宜啊，而且是5-6层的纯洋房，得房率还高，未来在北七家可以鹤立鸡群，紧随万科翡翠公园。
望京樾，朝阳奶西，奶西板块未来的上限是新北苑，但配套又不如新北苑，还需要多年的建设。不过奶西地段和配套比旁边的崔各庄还略强点，预计未来的房价能赶超亚奥金茂悦。
中建宸园，朝阳奶西，低密度地块，大平层洋房非常棒，价格也更高，未来增值不好说，但产品很受欢迎。
京投北熙区，朝阳东坝，地铁上盖，12+3号线，北京中学，整个区域的规划很宏大，PPT看起来很美，看朝阳的落地能力了。
谨慎推荐（小幅跑赢大市），优质房产：

中海湖光玖里，顺义后沙峪，容积率1.2的别墅区，洋房产品不错，自住改善优选，后沙峪配套相对成熟，比较洋气，增值受顺义大环境的影响会有一定限制。
和光瑞府，顺义后沙峪，高层产品，比湖光玖里位置略好，交通相对便利些，降价之后，也有不错的吸引力。
龙湖御湖境，顺义城区，15号线石门站附近，豪宅洋房产品，龙湖在打造顺义城区的头牌，自住没啥问题。
北清橡树湾，昌平北七家，临近回龙观，同和光瑞府一样，华润定价失败，降价导致业主维权，自住性价比尚可。
金地壹街区，通州宋庄，洋房产品，品质不错，通州最便宜的品质洋房。
桂语听澜，亦庄台湖，终于解除了双限购，绿城的产品和品质还不错，缺点是距离地铁超过1公里。南边除了丽泽商务区，就看亦庄了。台湖天花板有限，但看好亦庄的兑现能力，19年亦庄河西的红海不也炒起来了嘛。
建发璟院，丰台新宫，目前看，新宫片区的城市界面不错，19号线地铁直通金融街，未来应该比大红门要好，次新小区天悦壹号已经9.1万了，建发的产品力还不错，值得看看。
保利锦上二期，朝阳王四营，保利选择了做小户型，低价出货，效果不错。价格低至6.2万，值得刚需考虑。
紫金书院，昌平霍营，论纸面配套，几乎是昌平的天花板；实地看，城市界面又很差；论性价比，价格倒挂且品质比周边小区高出很多；再看开发商，又担心交付问题多多。赌还是不赌，这是个问题。可以确定的是，合资物业不值得。
中性（跟随大市），普通房产：

绿城晓风印月，朝阳崔各庄，相对和光悦府、龙樾合玺有后发优势，价格也更便宜，但相对区位的配套，朝阳定价还是贵了。
永定金茂府/中海和瑞叁号院，凭心而论，中海和瑞叁号院、永定金茂府的产品都很不错，也在想尽办法提高内在价值，比如得房率、精装修、小区品质等等。但两家开发商都信心略显不足，豪宅的样子都有了，就是面积段偏小了。究其根本，丰台大红门这个地段除了交通位置，其他都不行，所以总结就是一句话：户型配不上品牌，地段配不上产品，人间正道是降价。
碧桂园和世界，通州万盛西，项目整体还可以，但通州双限，对于房价的压制确实无解。马驹桥的金悦郡今年前11个月只买了36套，取消双限之后一个月卖了261套，所以...
建议观望（跑输大市），仅适合自住：

西红门橡树湾/御璟星城，西红门东，确切地说是京开高速东，跟京开高速西是两个世界，上限是西红门区域，但永远赶不上。配套不行，而且京开东的住宅地块供应量巨大，预计能开发到2030年后，只靠一条19号线南延支撑，以后卖给谁?
大兴就是个小丰台，明明没有产业能力，也没有学区，供应量也大，荒地无数，为何不学习一下昌平，来点价格倒挂才能吸引韭菜入场。
中海兴叁号院，大兴旧宫，虽然在南四环外，但没啥配套，这个地段已被历史证明是坑，旧宫豪宅德贤公馆，最早买入的业主，每平米亏3万，远离旧宫豪宅。
龙樾天元，丰台大瓦窑，丰台供应的高端住宅太多了，大丰台对房价又蜜汁自信，大瓦窑8.5万。从西南二环到西南六环，都号称是“丽泽概念盘”，一个丽泽真不够吹的。
昆泰云筑，朝阳东南部，尤其是十八里店、小红门这些地段，可能唯一的期盼是地铁，其他也没什么了，跟丰台大红门差不多。这些地段还是建议回避，跟产品无关。
国誉燕园，昌平马池口，在这种地方供地，其实是坑房企。购房者也没那么傻，房企很难继续去坑购房者，“三无盘”号称482套房源开盘售罄，跟太阳宫一样抢手，结果开盘两个月之后，网签数量还是0。

新房给大家的启示是，如果开发商花巨额资金打广告、用尽渠道都卖不好的盘，你也不应该去买区域的二手房，将来大概率就很难增值，甚至很难转手；反之，也成立。
对于现在时点的买房或者房产投资，我是认为存在一个短期预期差的机会。利好传导到终端需要一个过程，终端还处在去库存的促销阶段，所以对于买新房还是不错的短期时机。
特别声明：项目点评和目标价格都是个人观点，可能随时调整，数据可能不准确、评级可能存在利益关联，请勿作为购房唯一参考依据。如有冒犯，还请海涵，请勿认真，皆当戏言。

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——北京楼盘返现金额——
1、朝阳望京樾、北熙区、和光悦府、御翠园、金隅昆泰云筑，小窝返现5-20万。
2、大兴橡树湾、御璟星城、未来云城、逸境、和悦春风，小窝返现3-15万。
3、通州融御、国誉未来悦、碧桂园和世界、京玥兰园，返现3-6万，另有特价房。
4、亦庄中海兴叁号院、合生me悦，和锦诚园、熙悦云上、桂语听灡，小窝返现3-10万。
5、丰台和瑞叁号院、永定金茂府、北京天誉、北京悦府，国誉万和城返5-30万。