北京楼市：二手房交易量，断崖式下降？

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷好，我目前想卖掉手里的唯一一套南部老破小（总价300），再在其他地区买一个新一点大一点的进行置换。一个月就3次带看。现在听说北京二手房挂牌量激增且两极分化比较严重，很焦虑到底什么时候能脱手（因为孩子即将要上幼儿园，而且感觉拖得越久想买的房子越涨价）。其实我挂的单价和周边同小区的水平一样，看着周边其他小区也有一些挂了挺长时间的房子。现在很苦恼，本来想着如果有有意向的靠谱客户是同意降价的，但是目前带看非常少，而且并没有走到议价的环节。能否麻烦您给一些好的建议？非常感谢～
回答：你好，平心而论，现在置换是个不容易的事情，因为时机很尴尬，目前很多房产并不是太好卖。从目前的市场来看，如果属于非优质房产，那估计得降一些价才能卖出。当前来看，比较抗跌的是学区上车和稀缺品质房产。而且，现在疫情有些不确定性，所以带看和成交更是少一些。我认为你如果不是特别着急置换，那倒也可以考虑明年初卖出，至少相对好卖一些。您这种情况，我不是特别建议你先订房，风险大一些。市场+疫情，我认为你可以先观望一下，上幼儿园，我倒是觉得紧迫度一般。当然，你要买的房子价格比较实惠，那你丰台的房子可以降价尽快卖出。当然，我认为你可以叫中介加大带看量，边看着，不要过于焦虑。可以看看咱们的星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
2、提问：京爷，您好！1000W左右，纯投资可居住可出租，不用考虑学区，望京内次新楼龄大一点看了慧谷金色家园、慧谷阳光、澳洲康都、上京新航线、华彩公寓、还有新一些的臻园（两居）、湖光壹号（小三居）您推荐哪些小区？我们尽量想够着三居。当下，望京是否再等等看？
回答：你好，这里面比较有价值的小区是臻园、澳洲康都、上京新航线，升值爆发性强，比较适合投资。慧谷金色家园、慧谷阳光、湖光壹号相对弱一些。目前来看，望京市场相对凉点儿，不过我认为窗口可能就是这几个月内，因为捡漏的房源，成交也挺快。可以看看咱们的星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据，《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》。
3、提问：京爷您好！目前在大钟寺上班，未来工作可能在西二旗或者望京。想买个450-500的两居或者次新一居。自住，不住的时候方便出租。有几条选房思路，不知道从自住体验和保值角度应该怎么排序？1. 北五环外的旗胜家园南北通透两居。 2. 东五环内的炫特一居，晨光家园一居，兴隆家园大一居或小两居。3. 北五环或者东五环外，更新一点的一居，比如国风美唐，北京北，柏林爱乐，谢谢！
回答：您好，小刚需上车，逻辑比较简单，要么交通方便、自己能住上，要么升值性很好，未来好置换。下面是我的一些看法：
① 北五环外的旗胜家园这个小区还是有价值的，次新、价格实惠，特别是交通方便，我认为是一个不错的选择，至少可以住上。升值性的话，能跟着大盘，还算可以。
② 朝青的炫特、晨光、兴隆，属于小刚需上车盘，一居室流动性还不错。但未来的工作方向在北面，你选择这里，那有可能未来住不上，既然住不上，那就得追求涨幅。而这些一居室基本上属于跟着大盘的类型。我认为可能不是特别好的选择。
③ 国风美唐、北京北这类小区比较符合你，能兼顾居住和升值，不过只是一居，所以得看能否满足你的居住需求了。如果不住，那就考虑国风吧，至少升值性好。柏林爱乐，其实不是太适合你，居住属性和便利性对于你来说都是一般，升值性也就是跟着大盘。
可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
4、提问：麻烦比较下万科朗润园和城锦苑，都是107平的三居，户型差不多。哪个更适合老年人居住，谢谢！
回答：你好，万科朗润园属于旧宫的地铁次新盘，环境和品质都不错，有一定的稀缺性；城锦苑则属于非纯商品房，品质会差一些，本地人多，但也有可取之处，比如环境尚可、楼龄新。短期内升值性差不多，长远看可能万科朗润园会更有潜力一些。可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京规划资料包》
5、提问：京爷想请教一下谢谢京爷。首先，您觉得台湖那面发展怎么样？第三批次卖的那块地，大概价格估计多少？
第二，马驹桥那面的亦庄金悦郡怎么样啊？目前在看70的两居室，价格大概320w左右，现在入手价格合适吗？是不该楼盘炒的有点过热
回答：你好，台湖我认为有些价值，主要是很靠近亦庄，而且两条地铁交汇，这对客户外溢有很大的好处；第三批次那块地，我不了解细节；马驹桥那面的亦庄金悦郡，我认为适合自住，投资不好说，价值可能没有台湖强。可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京规划资料包》
6、提问：您好，请问天坛府和丽苑太和这两盘怎么样，从增值角度来看哪个有前景吗？
回答：你好，天坛府还不错，毕竟是东城改善新盘，有一定的稀缺性，未来估计还可以；丽苑太和则属于非大众审美产品，包括小区空间、风格、小区定位等方面，我认为可能不是一个很好的选择。可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京n大不能买的房产》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据：
《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
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