2022年房价真的要跌了吗 ?

2022年房价真的要跌了吗 ?

i23bi · 2022-6-26 01:17:20

2014年开启的“涨价去库存”，本质上是把90后到05后的年轻人未来30年的购买力提前透支给地方政府、开发商和银行体系，让年轻人用未来30年的购买力给地方政府和银行体系多年积存的地方债务危机兜底，同时把多余的钱给地方政府用于城市基础设施建设。
这个政策客观上帮助当代年轻人实现了自身命运与国家前途融为一体的远大理想。
执行过程中出现炒房群体和有房阶层受益较大的结果，客观上拉大了代际差距和阶层矛盾，所以后来通过政策上限售，限制贷款等手段来限制二手房交易，以保证让新房来主要吃进年轻人的未来购买力。
当然以上的前提假设是90后到05后的这批年轻人愿意接盘或者部分已经接盘。
同时这个政策背后暗含的假设还包括中国能以7%左右的GDP增速逐年上涨，随着中国企业在世界高科技产业链中占据主导地位，90后到05后的这批年轻人的收入会以10年翻一番的速度上涨。购买力每10年就能翻一番，所以房价在2015年的价格上翻个1倍在10年内（2015-2025）可以消化，翻个2倍在20年内（2015-2035）就可以消化。
如果GDP增速有2002年到2011年这十年间平均10.6%的增速，购买力每6.5年就可以翻一番，房价以2002年价格为基准涨2倍，到2015年也已经完全消化了。
（注：2002年以来，官方数据中基本上每年人均可支配收入的增长率都要超过GDP的增长率。此处谨慎乐观只取gdp增长率来衡量购买力变化。）
而这次的现实是：
新冠疫情导致2020年中国GDP增长率2.3%，2021年增长率8.1%，两年平均增长率5.2%。眼瞅着这个购买力要14年左右才能翻一番，房价翻2倍的话就要30年之久（2015-2045）才能消化了。
同时也因为配合新冠疫情疏解企业困难的经营贷大部分流向房市，部分二三线城市房价相较15年价格已经不是翻了2倍，而是3至4倍了。
但实际收入的上涨显然没跟上，再加上川普发动的中美贸易战客观上摁住了中国企业科技创新的势头，在未来十年中国年轻人的收入增长能否和中国每年的GDP增长率同步也要打个问号，这意味着购买力10年内翻一番可能会出现疑问。
刘总理在人民日报明确刊文指出科技创新现在对中国已经不仅是发展问题，更是生存问题。

刘鹤在《人民日报》发表署名文章：必须实现高质量发展
论当代年轻人的命运和国运紧紧的绑定在一起。
“我和我的祖国，一刻也不能分割。”

svmrd · 2022-6-26 01:17:28

跌个寄吧，爷短短二十几年生涯看出来了，我的一生就是结婚，贷款，买房，生娃，养娃，去死，最好在领养老金之前去死。
终极无敌究极他妈的超牛逼中国工具人。
房价再贵点谢谢，除了去死，什么都不用做了，真好啊。
抱歉，房价还不够高谢谢

3xjq · 2022-6-26 01:17:36

昨天我说我看房价高位横盘，被人骂成了麻瓜。

本来不想发的，我从来不认为房价会崩盘，如果后续会放水，柯立芝繁荣成立，基本我看就是这个结构，高位横盘，这个是对应我来知乎的第一篇文章的。如果从政策角度出发，对应的98房改房，2003年18号文，2008年4万亿，2015年930新政，2021房产税试点。在新冠没出来前，我看第一个底会出在2027年，如果没有新冠，就如周金涛所说，2018年是万劫不复之年，然后2019-2024都会是股市牛市，但是新冠掐断了这个进程。让短期更短，长期更长。

因为考虑到三四线，这张图2003-2008是250％，2009-2015是300％，2015-2021是200％，2003年至今，大部分城市共涨8-15倍，年化11％-16％左右。同期M2是8.5％，要出清的就是房价增速与M2增速之间的差值，仅此而已。

现在看，除非自己作死，我们就是第三区间横盘震荡（第三区间除了房企的债务，银行大体是安全的，如果跌到第二区间，购房者也会开始断供，然后资不抵债，变成连锁反应，购房者断供前，你猜猜他会不会取出所有存款与金融资产变成现金？）但第三区间上下有一倍左右的差值，如果万一到第二区间，就是日本的跌法了，整体下跌70％，局部会下跌90％甚至更多，东京用了20多年时间从第二区间艰难爬回了第三区间，然后你们告诉我，以此判定一线房价永远有投资价值？

很多人看到这个图又激动了，24抄底28逃顶，小天才就是你？03-08年主涨的是一线城市内环，09-14涨的是新兴三四线，鄂尔多斯，温州，三亚。2015-2018主涨二线，比如合肥武汉南京杭州，2020-2021又回到一线内环，还带一个学区房概念。2024年如果投资你准备买什么？当然，看过我以前帖子应该知道，我看好的是哪些城市和概念。
2022年房价会跌吗？基本之前有关房地产的帖子都集中在这个里面了，链接很多，老问题我就不回复了。

当然还有一种高位横盘是这样的，但是在金融市场混了这么久，也就见过几个，最后无一例外都是暴跌收场，这种缩极致量的窄幅横盘走势，只有在绝对的高控盘下才成立，而且一旦风吹草动，内部变化，就有可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。

恶性高位横盘就是缩极致量窄幅横盘，然后暴跌，良性的高位横盘就是在高位做大区间震荡，只有震荡才能放量，放量才有换手，换手才有新的行情。

最后，这仅仅只是我认为最有可能的形态，也是目前来说最好的形态。当然其余的走势会更惨烈。

m2xl1a · 2022-6-26 01:18:15

感谢邀请。
直接简单粗暴的扔出结论：对于没买房的人来说，会跌（事实）；对于给银行贡献了30年甚至更久，得到一堆钢筋混凝土的人来说，会大涨（安慰剂层面）；对于当地政府，特别是极度依赖土地财政的来说，会中涨（空）；对于更上的来说，希望是稳的（事实）；对于地产商来说，会生不如死，两头被夹（事实层面）。
之前回答过一个问题，先送上链接，我相信看过之后也大概对这个问题会有一个宏观的了解了。很多的时候你只有回头看，才会知道自己到底经历了什么，并且是否能客观的认识到真相，也和自己所处的位置以及处境有关，当你置身事内的时候往往当局者迷，但是可能5年后、10年后你回到再看看，你发现此时此刻某些事情意义重大。有的时候我们的确没有办法理解当下这个年份，到底意味着什么，毕竟我们每时每刻的生活都是三点一线的机械式，每天重复着起床、刷牙、赶地铁上班、被领导骂、看股票、等待下班、接娃买菜，回家吵架......你很难能够窥视季度甚至跨度更大的宏观世界将会发生啥，就像当时爱因斯坦说的，他写出相对论，思想实验是想象自己站在月球上看地球才早就的：因为你在地球内，你很难看到质量引起的空间扭曲，当你在地球之外看，这个现象是多么的明显以及耀眼。
2022年房价还会暴跌或者阴跌吗？       最近看到一个算是和我有关的新闻：恒大海花岛39栋楼因违规获取的规划证已被撤销，被责令拆除，这件事为何说和我有关，因为15年我毕业的秋招正好投了海花岛，但是因为去了其他单位就拒了，当时觉得这个1600亿的体量必有一番作为，而我好几个很要好的同学都去了，也为海花岛贡献了自己美好的青春。现在看到这个新闻，我真不知道他们自己此时此刻内心怎么想。19年一个在恒大本部工作的同学春节回来的时候还要拉我去凑人头看恒大的房子，当时我在被他拉去充人头的路上就和他说：星爷，赶快跑路吧，从这个拉人头的形式我感觉恒大不靠谱，恒大除了房地产，几乎所有产业都没有成功，而且许老板非常的好面子，买足球俱乐部，控制舆论，引导水军，就连我玩股票，几乎所有的股票软件涉及恒大的，评论都充斥着一种刷屏的感觉，这种极致是很危险的。没想到星爷说了句：说不定你看到的好几个评论都是我写的。
      当时我劝说有用么？没一丁点用，因为19年房地产红红火火，他的工资也还不错，每天干劲十足，正如某音上面海花岛的业主，为了让自己的房子卖出去，有接盘侠自发的拍视频，自发的拍海花岛的业主在广场舞跳舞，以此展示海花岛热热闹闹，脸上洋溢着海花岛真美、海花岛价格便宜且升值空间极大的场面，评论里无一不充斥着“迪士尼比起来，海花岛赢了”、“这里没十万也有八万人，热闹非凡”，你去海花岛问问那些业主，房价会涨么，不会才怪咧，不仅会涨，作为海花岛这个集合天时地利人和的地方，不涨个10倍都不正常。
   其实有些事情从一开始就决定了，但是转向却在最近，要是我们站在更宏观的视野看待房价这个问题，你完全找不到它会上涨的理由，我们分析一个事情，得要从各种因子中找到最核心的。为什么郭嘉要设置银行三道红线、房地产三道红线？
根据《中国统计年鉴》数据，我们的家庭总负债，从2007年的50674.67亿元，增加到2019年的553275.96亿元，12年时间，总负债增加了10倍还多。

与此同时，实体经济的杠杆率也从2018年的170%，上涨到2019年的245.4%，仅次于英国、日本等发达国家，高于美国。
   2018年我国房企总债务占GDP比重达到75%，注意这还是18年，21年绝对只多不少，并且大量的债务来自监管薄弱的环节或者是“影子银行”，我们知道一个词，积重难返，不给自己家里留点余粮，哪天发生突发事件，一个家说跨就跨，而疫情等等外部冲击就极其容易放大风险，更不用说房地产这个涉及面如此广泛、上中下游对于全国上下所有人影响巨大的行业了。要是没有相关的防范措施，在遭遇重大的外部冲击，经济下行的时候，就很有可能陷入企业裁员控费——居民收入降低——居民风险增加——银行风险增加——政府土地收入减少、削减开支——入不敷出的死循环。甲的支出就是乙的收入，甲不花钱乙就没有钱，乙没有钱那么丙也得压缩支出，最后大家一起勒紧裤腰带，整个经济就会收缩，大家收入就会明显的减少，我今年的工资比上一年少了快2万就是一个活生生的例子。
   大家很明显的感受到自己所在地的房地产打折促销了吧，但是由于销售房产备案价制度的存在，你再怎么降价，最多允许你降低到备案价的9折，所以房价明面上再怎么跌，最多网上就显现下降10%，但是暗降是绝对的，2021年如此，2022年更甚，因为循环一旦开启，如果其中一环没有新生的增长力打破循环，循环将会一直存在，现在我们正在做的就是把这个环减速，并且找到新的增长点打破循环，这才会停止这种下行的趋势，从这个方面来说，房地产算个啥？房价又算个啥？谁还会有这个能力接现在的价格？过去的增长代价就是现在的紧衣缩食，但是现在所有的平头老百姓都被榨干了，连孩子都不想生了，你企图希望房价会涨？你还不如和海花岛业主一样觉得自己的房子会大涨一样还相对靠谱一点，毕竟里面更多的人买那里的房是为了投资而不是刚需。
2022年房价真的要跌这个不是一个疑问句，他是一个延绵不尽的省略号。

laofeizai · 2022-6-26 01:18:52

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