房地产是门怎样的生意？

3月9日，河南本土知名开发商永威地产召开营销大会，其创始人李伟在会上发言，几度哽咽垂泪，感叹每天都睡不好觉，去年下半年开始，房地产的日子真是太难了。
长久以来，大家都会觉得房地产业是一个好行业，不仅造就了王健林、许家印等几任中国首富，而且从业人员的工资普遍较高，甚至还养活了大半个中国足球。
现在，潮水退去，我们有必要来审视一下，房地产到底是一门怎样的生意。
从表面看起来，房地产就是买地，然后盖房子、卖房子，而且盖房子也还挺需要技术的，这就是制造业啊。可是，任何国家和单位，也从来不会认为房地产是制造业，而认为是类金融业。我们鼓励资金“脱虚入实”，这里的“虚”里，就包括了房地产业。
首先，房地产业太容易借到钱了，也太依赖信贷资金。
开发商买了地之后，就可以拿地抵押，向银行申请开发贷；但拿到开发贷资金之后，却不用真的去盖房子，因为作为乙方的建筑方，可以垫资盖房；弄个漂亮的售楼部，就可以开始卖房了，有预售证的话就正常卖，没预售证的话就先认筹和内部团购；而且还可以发行债券、信托和理财产品等。
上借银行等金融机构，中欠建筑商和材料商，下欠购房者、理财者。钱多了以后，把这些钱放在银行等着还债是不可能的，有钱了就要去干更大的事业，赚更多的钱，这既是运动的惯性，也是人类的贪性。
所以我们看到，一个房地产公司，可以欠到将近2万亿元，还有一大堆几千亿负债的公司。
开发商都对土地有一种执念，都在拼命地拿地，拿能够拿到的地，拿更多的地。土地不仅是盖房子的基本前提，而且是不可再生的稀有资源。房子可以给人安全感，而土地给了开发商安全感。拿更多的地，盖更多的房子，赚更多的钱，逻辑就是这么简单。风险？风险是什么？
还有不少公司都在进行多元化，但多元化成功的案例，却不是很多，而失败的可谓比比皆是。
其次，房地产业的试错成本比较高。
每个项目的投资都在几亿到几十亿，设计好了也不能更改，更不能中断。这对于一些中小房地产公司来说，可能一个项目没有做好，就把之前的利润全亏完了，甚至将整个公司的现金流拖垮。曾经的思达，就是被蓝堡湾项目给拖垮了。
由于房地产公司借贷较多，好的时候众星拱月，而一旦有不利的方面，就会发生挤兑，墙倒众人推。而房地产公司现金流动多，有时候负债分不清是项目的还是总公司或集团的，即使转手也很困难，使得不能够及时止损。
再者，房产销售没有经销商作为缓冲。
一般工业产品，都是中间经过经销商，再卖到消费者手中。经销商主要有三个作用：一个是经销商有自己的销售半径和销售渠道，二是有利于回款，三是经销商为决策提供建议。经销商更贴近市场，而且一般是行业的专业人士，如某型号产品，经销商订货多，就可以多生产，订货少，就可以少生产或不生产。
而现在的房产销售，有的是开发商自己的销售团队，有的是外包给专门的销售公司，还可以选择分销。但这些都像是雇了个销售员或销售团队，而不是经销商。销售公司和分销公司既无法对产品生产时给出意见，也不用对销售不畅付出过高的成本，起不到缓冲的作用。
未来，房子出现过剩成为常态，销售对象则更多的是改善群体。而改善群体对房子的各方面更为挑剔，所以房地产公司的销售和运营也会更加困难。