省30万，少跑20个售楼部！《2022郑州购房白皮书》发布

FANGDONG

2022年，郑州的房价会不会大涨？

2022年，郑州什么房子能买，什么房子不能买？

2022年，走进郑州各大售楼部该怎么买？

……

你想问的问题，我们今天集中解答！

看完这60个问答，保证你在2022年的买房路上少走弯路，少跑20个售楼部！

FANGDONG ｜房东俱乐会

撰文：司马柱美编：小樱校对：大豆

01

购房时机——2022年买还是不买？

1、2022年郑州房价会有大的变动吗？

答：不会暴涨更不会暴跌，稳定是铁律，市场分化一定是必然。好房子（位置好、开发商安全、品质好、物业好）一定还会上涨，差房子（位置差、小开发商、品质差、物业差）还会继续跌。

2、2022年郑州市场供需关系如何？

答：土地供应速度明显大于市场去化速度，库存消化慢，2022年大概率要比2021年市场表现好，但绝不会重演2008、2015。

3、房价没有大变动，买房应该着急吗？

答：还是老话，刚需性购房不要等，最大能力范围内挑贵的买；投资投机性购房继续等，不建议杀入郑州房市。2022年不宜动、宜静，保持好现金流最重要。

4、2022年会是郑州房市的终结吗？

答：房地产在郑州GDP占比较重，房地产短期内都不可能终结，美帝的房地产还没终结，不要幻想郑州的会终结。

5、央行降准，降息，不会影响郑州房价吗？

答：降准已经不是第一次，并没有掀起太大浪花，降息仅仅针对一年期降息，5年期并没有降，这属于精准调控，房价会有一定影响但一定不会太大，关键是郑州人的购房预期和市场信心还未调整好，2022年仍然有很多人持币观望。

6、2022年，郑州什么时间购房时机最佳？

答：2022年的最佳购房时机在2021年年末第四季度和2022年春节后的小阳春，往前倒推四五年时间均是如此。

2022年市场大概率会在小阳春火热，至于小阳春之后的市场走向，大方向是稳，其他所有的“精准预测”其实都是瞎猜。

7、遇到市场促销大潮，该冲进售楼部吗？

答：分具体项目，小幅度促销可以进场，大幅降价的、低价内购的往往有大风险，不建议抢购大幅降价楼盘，后续要么品质严重缩水，要么交不了房。

8、2022年，郑州买房安全性如何？

答：相比2017-2021年，郑州人在2022年买房的安全性会相对提高，一方面小微型房企和风险性房企均已遭受市场重挫，市场占有率大幅降低。另一方面央企、国企全力扩张，市场安全性好于以往任何时期。

但是2022年仍然会有头部房企暴雷，尤其是民营房企，所以明年看到哪家房企暴雷请不要有任何惊讶。

9、2022年法拍房市场有没有机会？

答：2022年法拍房数量将继续攀升，法拍房也开始进行限购，市场交易也更加规范，机会有，但同时伴随的危险也有，拍房之前一定要认真调研房源背景，看看有无纠纷、租赁协议、老弱病残住户等。

10、2022年郑州租房市场租金表现如何？

答：2022年郑州住宅租金将趋于稳定，安置房、新房入市数量已经稳定，不会再有大幅下降空间。

商办类房产租金将形成明显分化，优质地段、好物业的商办楼租金继续攀升，这类产品市场占比不大；占比较大的是远离地铁站的老旧写字楼、公寓，租金会持续下跌。总体来说，2022年郑州商办类房产的租金水平很难有大幅提升。

11、2022年郑州房市政策，利好多还是利空多？

答：利好更多，2021年筹备的一些“救市政策”将会拖延至2022年出台，具体原因不再啰嗦，懂者自懂。利空政策只有一个悬而未决的房产税政策，2022年郑州开始征收房产税的概率不大，但是希望手中持有多套房的人尽早进行升级置换。

12、2022年郑州公寓产品能不能买？

答：2021年郑州公寓成交均价持续下降，与2020年相比下降了2%，与2019年相比下降了19%。而2016年以来，郑州公寓供应呈爆发式增长，累计供应面积为860万㎡，累计成交537万㎡，库存量达394万㎡，去化周期达95个月（约8年）。

供大于求的情况下，2022年仍然不太看好郑州公寓市场，但少量有特色、地段好的公寓产品依然值得购买。

租客客源单一的公寓产品抗风险能力弱，风险大。比如我们曾经发文提过的，客源高度依赖龙子湖高校学生的博雅广场酒店公寓。

13、2022年郑州写字楼产品能不能买？

答：2020年年底，郑州市写字楼库存约174万㎡（泰辰&贝壳数据），去化周期约58个月，即便郑州写字楼不再供应还需要5年的时间卖完。2020年，郑州甲级写字楼租金同比下降2.9%，空置率25%。

普通人、中小型企业一般不建议投资写字楼产品。

14、2022年郑州什么样的住宅产品不能碰？

答：地势太低，每逢暴雨就被淹的小区不能碰，2021年720已经敲过警钟；

2021年物业应对暴雨、疫情表现极差的二手房小区不能碰，买入就是站岗，这类小区只会跌跌不休，除非换物业；

降价幅度过大的新楼盘不能碰，尤其是小开发商、远郊无地铁楼盘，坚决不要；已经在暴雷边缘的大房企开发的楼盘也不要碰。

开发商联合操盘项目也要谨慎考虑，有些开发商强强联合没有风险，但是有些开发商之所以选择合作开发是因为自身问题，一定要注意辨别。合作项目大概率做不出惊艳的产品。

来郑多年仍没能做出好作品，或者明显看得出来郑就是圈钱的外来房企开发的楼盘；

远郊以及郑州以外的文旅项目，安置房、小产权房、抵押房、经济适用房以及明显低于市场价很多的房子坚决不碰；

主城区内15年以上、没有名校加持、没地铁的老破小，坚决不要。

15、2022年郑州车位值不值得买？

答：郑州买车位赚钱的小区并不多，郑东新区东风东路上老豪宅片区还行，其他大部分楼盘地下车位增值性极差。

2022年在郑州投资车位依然不是一个好的手段，主要原因在于郑州车位市场极其不规范，另一方面则是道路乱停车现象依然普遍。

开发商新房卖完手里剩下一堆车位，库存量极大，资金压力来临自然会低价甩卖，越降价越没人敢买，形成恶性循环。

自住自用，建议购买；投资车位，还是再等等。

16、楼下的储物间值不值得买？

答：人防工程没有产权，仅仅是合同约定使用，一般情况不建议购买，地下室无采光无通风，空气潮湿不便储物，即使做全屋防水也很难改善，家里不常用的东西建议扔掉或者送人，学会断舍离，而不是堆在楼下储物间沤粪。

17、郑州安置房能不能买？

答：长远来看，郑州的安置房未来一定都是会有房本的，但是眼下不确定性很大。单价虽低但是门槛并不低，刚需客买安置房还不如贷款买新房。

02

楼盘选择——2022年买房应该如何选？

1、2022年郑州哪些区域价值最大？

答：郑州房市价值梯队大体如下：北龙湖>高铁站>老郑东新区CBD>金水东>金水老城、杨金、东三环>金水北>三环内的惠济、中原、二七、管城、经开老城；高新老城、常西湖、滨河国际新城>四环内白沙、管南、惠济北>高新区双湖科技城、二七新区>港区北、南龙湖核心>四环外二七、管城、惠济、中原、古荥>绿博、荥阳东>大学南路片区、港区南。

2、2022年郑州地铁盘有哪些值得关注的？

答：郑州已开通和在建地铁线路如下：地铁1-5号线、6号线一期、7号线一期、8号线一期、10号线一期、12号线一期、14号线一期、17号线一期，这些线路地铁站距离1公里以内的楼盘重点关注。未开建的地铁线路和远期规划线路，暂时不必考虑。

3、未来考虑孩子上学2022年该关注哪些楼盘？

答：

北龙湖：美林上苑

金水区：美盛教育港湾、瀚宇天悦城、融创蘭园、常绿东风宸苑

杨金、东三环片区：天伦城、蓝城凤起梧桐

二七区：亚星大户型产品、郑州华侨城

惠济区：建业花园里

管城区：绿都澜湾

高新区：朗悦公园道、朗悦公园府、融信朗悦时光之城

常西湖片区：裕华城、华瑞紫韵城、碧桂园西湖

白绿、中牟：银榕居、普罗理想国

经开区：保利天汇、盛澳金尊府、金茂未来府、融侨雅筑、亚新海棠公馆

4、2022年想要好的生态居住环境该关注哪些楼盘？

答：

惠济区：招商美景雍瑞园、旭辉锦艺一江云著、融创运河源

北龙湖北岸：万科拾谧森语、保利中交金茂璞岸、中海云著湖居、绿城湖畔雲庐

北龙湖南岸：永威上和院、美林上苑、正商祯瑞上境、正商珑水上境、康桥诸子庐、正弘臻、海马青风院子、永威上和琚

金水区：未来天奕、建业河畔洋房、美盛金水印、广汇湾

经开区：金沙湖高尔夫观邸、华润凯旋门、保利天汇

常西湖：碧桂园云顶、碧桂园西湖、碧桂园凤凰城

管南：融创城、富田城九鼎公馆

高新区：大正水晶森林

二七区：亚星云水居、望江居、郑州华侨城、招商1872、龙湖栖湖原著

洞林湖：新田城

中牟：永威上和郡、永威上和府、普罗理想国

5、2022年，高端改善可以重点关注哪些楼盘？

答：

北龙湖北岸：万科拾谧森语、保利中交金茂璞岸、中海云著湖居、绿城湖畔雲庐

北龙湖南岸：永威上和院、美林上苑、正商祯瑞上境、正商珑水上境、康桥诸子庐、正弘臻、海马青风院子、永威上和琚

高铁站片区：华润郑东万象城、海马公园

杨金、东三环：万科未来时光、天伦城、广汇湾、碧桂园天玺湾、正弘璟云筑

金水区：瀚宇天悦城、美盛金水印、未来天奕、万科古翠隐秀、鑫苑ARK国际公寓

管城区：龙湖雅宝天钜、盛澳金尊府、中电建项目、新城时光印象

经开区：金沙湖高尔夫观邸、保利天汇、保利天珺、金茂未来府、华润凯旋门

惠济区：招商美景雍瑞园、建业花园里、万科翠湾中城

高新区：永威金桥西棠、龙湖景粼玖序

6、2022年，刚需、刚改可以关注哪些楼盘？

答：

金水区：敏捷江山誉、申泰中原印象、招商美景美境、康桥天樾九章

惠济区：绿都青云叙、融创运河源

二七区：郑州华侨城、亚星云水居望江居、万科理想拾光、万科航海未来城

管城区：绿都澜湾、融创城、康桥未来公元、碧桂园时代城、正商生态城、富田城九鼎公馆九鼎华府

高新区：龙湖天境、保亿豫景晨园、大正水晶森林、朗悦公园府、康桥山海云图、锦绣江山

中原区：华瑞紫韵城、裕华城、碧桂园凤凰城

港区：兴港永威和园、融创空港宸院、中绘集云著

7、户型面积买多大的合适？

答：尽最大能力买最大面积的，除单身女青年外，不建议其他人考虑80平米以下、两房以下户型，钱不够了就挣钱去，别硬撑；90平以上的两房也建议谨慎考虑。

8、楼层该怎么选择？

答：1楼、2楼、顶楼建议有能力就规避。低楼层采光和扬尘以及私密性都较差，洋房带花园一楼除外；顶楼冬冷夏热而且有建筑沉降形成的漏水风险。

另外还要尽量规避腰线层，这是很多人容易忽视的地方。腰线层往往会影响室内窗台高度，采光差。

9、户型该如何选择？

答：现在郑州市场上平层的主流优秀户型已经做到了三面宽甚至四面宽朝南，三房户型两室朝南、四房户型三房朝南算中等，单面宽朝南户型已算垃圾户型。

能选南北通透的边户不选中间户，东西户之间能选东户不选西户；尽管现在流行连廊设计中间户北向卧室也能通风，但效果不佳而且私密性差；东户迎朝阳，西户映晚霞（窗外有特殊景观的不抬杠）。

有些高容积率的筒子楼项目中，纯北户、东北户、西北户的房子坚决规避。明厨明卫优选，暗厨暗卫不选。

10、买房选精装还是选毛坯？

答：精装溢价刚需盘在1000-2000左右，高端盘精装溢价在4000-8000不等。精装捆绑的没得选，能选的话还是建议选精装，毕竟同样的精装溢价你装不出开发商装出来的效果，这还不算你的时间成本。

11、同小区内楼栋该怎么选择？

答：注意在售楼部内找到红线内不利因素公示牌（各售楼部都有但一般放置于隐蔽墙角处），尽量避开距离铁路、高架、高压线、变电站、垃圾站较近的楼栋。其次看自身实力，能避开临主干道、带底商楼栋也避开；另外，楼王并非最佳选择。

03

购房技巧——2022年房子应该如何买？

1、找开发商工作的朋友推荐还是找渠道分销推荐？

答：渠道分销尤其是贝壳已经出现给客户返佣情况，虽然这是打破行业规则的不良竞争行为，但对于购房者而言，最终订房找渠道分销往往优惠更多。

需要格外注意一点，渠道中介努力推荐的房子并非都是好房子，往往是佣金高的房子，选房还是请相对中立的专业人士推荐，最好不要找参与销售环节的人推荐，具体下定买房时可以找渠道。

开发商工作的朋友自荐楼盘、内部价格等等其实也是一种营销手段，房源可信度更多是基于人品和对市场的了解程度。

2、如何在郑州房市中找到楼盘的有效信息？

答：最不能偷懒的是售楼部实地看房，想要买房请至少看过10个同类型楼盘再决定。

最便捷的方法是向业内专业人士咨询，入行多年的房产中介老板；专注市场、楼盘研究的知名媒体人。

3、进了售楼部该不该留联系方式？

答：下定之前一般情况下不建议留，留也是别人的。

4、如何才能显得自己像一个懂行的购房者？

答：多读房东俱乐会的文章，多看关于具体楼盘的解读和分析，看门道不要看热闹。容积率、绿化率、层高、精装品牌、建材建标、景观标准……都是基础知识，做到了如指掌。一定记得在置业顾问背完销讲以后去看看不利因素公示牌。

5、售楼部订房能要些什么优惠？

答：售楼部在做的优惠活动基本比较透明，如果有资源找到开发商领导，有些可能会额外给出1个点优惠，但是当开发商优惠力度较大时，即使找到项目总也很难再有额外优惠。实在磨一磨，可能也有一些购房礼包、物业费减免之类的小优惠。

另外，一些置业顾问或者分销渠道的人想促成成交，可能会将自己的部分佣金返给客户。

6、置业顾问讲解时攻击竞品楼盘如何看待？

答：攻击友商确实不太道德，但是对于购房者来说并不是一件坏事，让他继续说，知道的都告诉你，便于你全面了解一个楼盘的优劣点。自家楼盘不便说的，让竞品楼盘告诉你。

7、置业顾问背的销讲听不懂怎么办？

答：打破砂锅问到底，问到置业顾问也答不上来。简单举个例子：置业顾问说我们用的是国际知名品牌汉斯格雅的花洒，你不懂就问，国际知名品牌还有哪些？汉斯格雅处在哪个梯队？汉斯格雅品牌花洒有很多，具体用的什么系列产品，市场价多少一个？

8、特价房能不能买？

答：特价房分为两类，一类是边角位置、高层顶底层等瑕疵房源做特价销售，一类是以特价房名义推出的普通房源，诸如工抵房、内购房、转让房等。

边角位置、顶底层等瑕疵房源不建议买，实际价格差在月供中反映并不大，但后期入住体验一定会让你后悔。若实在不计较这些，也可以谨慎入手。

工抵房、内购房、转让房有风险因素，一般情况下不建议，除非你真正接触到了核心人员。

9、置业顾问说的区域规划、项目配套可信度有多少？

答：区域规划的可信度也就一半，尤其是远期规划，听听就行了，具体落地可能需要十多年，也可能规划变动一切都白说了。

项目配套注意一下说辞，3公里外的甚至5公里外的学校、医院都会被提及，实际上跟你没关系。

区域和配套很容易检验，实地看即可。不利因素的规划倒是非常值得注意，往往你不能接受的，最后都来了。

10、什么是标准的人车分流？

答：机动车和非机动车都不能进入小区，从小区外部直接进入地下车库。地面有停车位、电动车充电位的小区都算不上标准的人车分流。

11、小区内户型配比对居住体验有没有影响？

答：郑州有纯143平米户型的小区，整个小区就一个户型，也有从70多平米一直到140多平米的多种户型小区。不同户型对应人群不同，当然是小区户型越纯粹越好、面积段越集中越好。

12、小区内配建有公租房影响大不大？

答：公租房与商品房同在一个小区引发争议的已经很多，业主生活方式不同、理念不同，尽量不选有公租房的小区。

13、小区交房时间晚有影响吗？

答：通常情况下从拿地到交房是3年半左右，拿地时间早交房晚影响产权年限，对于租房的刚需来说交房晚一年就意味着多交一年房租，对于改善人士而言，同样的产品和价格，晚交房要承担更多的资金成本，相当于房价更贵一些。

14、郑州主流的房子一般都有什么配置？

答：以下配置在郑州房市已经极为普遍，别被置业顾问忽悠了:

产品设计：底部石材上层真石漆外立面；大面积玻璃窗；外立面加铝格栅；连廊设计确保中间户南北通透等……

公共区域：双精装大堂，首层和车库一层精装配置；消防步梯底部铺地砖，3层以上刷涂料；人车分离配置；人脸识别无接触归家系统；防高空抛物摄像头；园区内视频监控、电子巡更系统；地下车库充电桩（含电动自行车）……

精装配置：净水系统、中央空调、地暖、新风系统、上滑轨推拉门……

景观树种：普通小区银杏、法桐、国槐、石楠、女贞、枇杷等树种较多，高档小区乌桕、黑松、玉兰、红杉、鸡爪槭较多。

15、置业顾问说综合得房率90%，可信吗？

答：一般高层小区得房率在75-80%；7到11层的洋房、小高层得房率在80-85%；多层小区得房率在85-90%。置业顾问说的综合得房率不等同于实际得房率，玩了个文字游戏，实际是加上了部分可以私用的公摊面积，比如电梯厅。

16、签订《商品房买卖合同》后多长时间办理按揭？

答：通常情况下签订《商品房买卖合同》的同时办理银行住房按揭手续。

17、按揭办完之后，什么时间开始还月供？

答：通常情况下，银行放款之日次月还款，具体还款日期以各银行的规定为准。

18、住宅贷款有啥流程？贷款利率多少？几成贷款？贷款最高年限？

答：认购→查征信→提供贷款资料→审核资料→签署借款合同→银行审核→签署抵押合同→房管局办理抵押手续→银行放款。

首套房贷首付比例不得低于三成；二套首付比例不得低于六成；三套及以上拒贷，贷款年限加贷款人年龄不超过70岁，最长不超过30年（具体贷款年龄以各银行规定为准）。

贷款利率目前为首套基准利率上浮20%，二套基准利率上浮25%（各银行政策略有不同）。

19、贷款选择等额本息还是等额本金？贷款多少合适？

答：更建议等额本金，就是起初压力大些，越还越少。贷款额度并非越多越好，鉴于整体经济形势，不太建议买房加太大杠杆，一定要量力而行，可以先查查资料感受一下这两年郑州新房断供率和法拍房的增长率。

20、签订《商品房买卖合同》时需缴哪些费用？签约备案后可否更名？

答：主要是首付、维修基金；电商费、代办费等名目费用大多是违规操作。备案后不可以更名。

04

卖房秘籍——2022年手里旧房该不该卖？

如何卖？

1、2022年卖房时机如何？

答：2022年卖房时机不如2017年，但好于2019-2021年。2022年全年都适合出手老旧二手房，置换位置更好、产品更新的新房，只要看好新目标，就应该抓紧时间置换。

2、2022年房价不会大涨，还用着急卖房吗？

答：新房不涨，旧房更容易跌更难变现，趁着有人接盘抓紧卖。

3、2022年，郑州二手房市场会反弹吗？

答：受放贷速度提升影响二手房市场会适当回暖，但新房供应量较大，郑州还没有进入存量房时代，二手房市场仍然会表现一般。

4、都说老破小抓紧卖，什么才算老破小？

答：房龄15年以上的，房子面积80平米以下，无电梯、无物业、无名校划片、离地铁口远的老旧家属院。

5、哪些房子要抓紧卖掉？

答：上题答案中的老破小，一分钟都不要留，抓紧时间坚决卖掉；

10年左右房龄，物业服务差、无地铁的小区，抓紧时间卖掉；

5-8年房龄，物业服务一般的小区，有地铁，没有确定新房置换目标的，可以继续等等，找到合适新房及时置换；

5年内次新房小区，先等过完5年，之后看自身住房需求和经济能力置换；

2021年被大水淹过，物业应对表现极差的小区，抓紧卖；

总体原则是：小换大、远换近、旧换新、无地铁换有地铁。

6、名校学区房要不要卖？

答：教育改革一直在深化，从长远看学区房的价值一定会越来越低，郑州教育政策稳定的当下，名校学区房仍然有市场、有价值，环境好、物业佳的老学区房可以适当保留几年，但不建议长期持有；老旧家属院学区房，建议趁高价出手更合适。

7、2021年生意赔钱，要不要卖房自救？卖了房该怎么办？

答：比起房子被法拍已经算幸运的了，现在有能力卖房自救的当然卖房自救，卖掉房子如果手头仍宽裕，建议优先考虑主城内小面积，留在城内比跑去远郊买个大房子未来更容易翻盘。

如果没有孩子上学需求，租房也可以。

8、房子挂了一个多月总是没人看房怎么办？

答：价格挂高了，适当降价别不忍心割肉。降价有技巧，不要挤牙膏式隔三差五降一点，要敢于大幅降价，市场价7折下来一定有人抢。

9、中介带看太少怎么办？

答：尽量不签独家房源，多配几把钥匙，多找几个中介门店挂信息，给中介小哥红包激励。Ps：一般中介不允许收红包和吃差价，看情商了。

10、人不在郑州，客户看房不方便怎么办？

答：集中时间统一看房，人多热闹你懂得。

11、老家三四线城市，有多套房子要卖吗？

答：如果不住，当然要抓紧时间卖，小城市换大城市，家族进阶从你开始，即使住尽量只留一套。

12、写字楼、公寓产品怎么卖？

答：好的写字楼、公寓租金收益可观不用卖；一般或者差的写字楼、公寓卖不掉，留着长记性吧。

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:49:22

不急，等等

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:50:21

让子弹飞一会儿

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:50:32

华瑞紫韵城都上榜了

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:50:50

利率不下浮不会入手了

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:50:59

经开区的保利天珺容积率低位置好

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:51:53

不准[酷拽]

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:52:37

必跌

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:52:59

郑州的房价不跌，怎么对待起720？

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:53:23

转发了

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:53:56

转发了

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:54:37

转发了

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:54:44

转发了

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:54:49

转发了

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:55:38

转发了

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:56:05

转发了

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:56:43

转发了

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:56:51

转发了

期权匿名回答 · 2022-5-25 12:57:12

转发了

省30万，少跑20个售楼部！《2022郑州购房白皮书》发布

18 个回复