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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 Q:提问:京总你好，本人家庭一家三口加两老人，夫妻孩子妈在海淀永丰工作，孩子爸在海淀温泉工作，家庭现就近租住保利西山林语。孩子2025年入小学，打算近两年择期就近购置较好学校附近两居一套，便于孩子上小学和自住。
目前家庭有通州通典铭居70平一居室一套，户口均落在通州，该房市场价300万出头，尚有30年按揭贷款150万，贷款利息较低（3.9）。目前手头有现金100万。意向置换为：
1）海淀青龙桥学区中关村二小百旺对面的春晖、夏霖、秋露、冬晴、景和园等的两居，但这些小区物业较差，小区环境脏乱差旧，周边配套也差；
2）青龙桥学区中关村一小天秀附近的安和园、裕隆新村等，小区环境较春夏秋冬好一些，周边配套成熟些，但距离两人工作单位较春夏秋冬稍远一些（车程30分钟以内）；
3）置换在现居地保利西山林语，上红英韩家川（对口初中与青龙桥一致），保利的优点为距离夫妻二人工作地近，小区环境好，但学校一般，目前为最后选项。
问题：
1）考虑孩子上学和升值，置换哪个更合适？什么时候置换最佳？如果今年或明年置换，存在首付缺口，需要想办法，但还款能力尚可；如24年置换，首付压力稍小。
2）京总有无另外的推荐？包括合适的小区和置换时间。
3）通典铭居未来升值空间怎样？是否可选择先将其抵押贷款，置换海淀？谢谢。
A:回答:您好;感谢信任!1、2025年入学，可以提前一年落户，这样可以回避学区政策的变化。
2、海淀百旺这个板块，附近的十几盘年限有些旧了，居住体验也不是很好，交通和配套也差点，区域没有像样的商场，在市场上的表现一般，如果没有大热的市场加持，上涨动力有些差。保利西山林语虽然远了些，但是这个盘的成交量在附近一带一直稳坐第一，热度一直很高，今年的市场会是五年来比较好的一年，
市场放量龙头板块涨完喘息的时候，这个板块很大可能会补涨。这套房应该留着，第一距离你们单位比较近，第二可以再吃几轮行情，等上涨动力不足时再考虑出货，北京的置换成本比较高，一套好盘持有的原则是尽量吃透吃饱再动。
3、通典明居这个盘在通州北苑这个板块还可以，属于中等的楼盘，北苑万达这一带是通州目前发展比较成熟的板块，也是成交热度比较靠前的，建议这个盘可以先拿着，总体您们现在持有的盘还可，如果还有房票建议从现有的房产中套现增加仓位扩大面积
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Q:提问:京总您好，我现在手头有一套望京新城的一居室，因为有小孩（4岁）需要置换，置换总价在800万左右。这段时间看了很多楼盘，在里外里公寓和望京各种次新的楼盘纠结，如果买里外里公寓我们可以上车140平左右，但买望京次新盘我们只能上车90-100平左右的小两居，而且我们买完之后可能只是比较短暂的居住后期还想往外出租，想问问后期这些房子的升值空间，选哪个更合适些
A:回答:您好，感谢信任!里外里公寓只有一栋板楼，物业服务一般，并且管理和居住的人群比较乱，这种市中心只有一两栋楼的社区，也属于70年的住宅，其实原本的土地性质是商业，最早开发商通过各种运作变为了住宅，这种盘的升值属性比较一般，居住体验比较差，这个盘也一直处于横盘下跌的状态，望京购买力比较足，建议压缩下面积把品质和居住体验放在首位。
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Q:提问:京总你好！我在知乎上关注到你，被你分析问题的高度和逻辑性所折服。也拜读了你在星球上的精华文章，受益良多。在此想认真地请你帮我解个惑：本人在百子湾沿海赛洛城有一套两居，09年购入，这么多年过去，感觉这个小区存在诸多的缺点，比如小区是开放式的，很杂乱，物业管理水平也一般，小区里停车难，我那个楼还没有地下停车场，周边道路又窄又堵，房屋质量也一般，尤其是隔音比较差，等等这些问题，导致我和家人现在都懒得去那边住，所以对于我来说不具备居住属性，这个小区的房价也要比旁边的金泰先锋和金都杭城低。
但是，百子湾这片地方又是“国贸后花园”，好像位置还不错，应该也算核心区域吧。所以我现在纠结的是，这个小区还有没有升值空间？我要不要把这套房子出手，换到一个居住和投资属性都比较好的区域？另外，因为满五不唯一，所以税费也是让我纠结的一个点。如果置换的话，在哪个区倒不是我考虑的重点，大兴、顺义我也能接受。多谢多谢~
A:回答;您好,感谢信任!百子湾最大的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体，商业比较繁华，夜生活比较丰富，整个区域居住的年轻人偏多，尤其是十八线小明星，这个也是造成这个区域比较乱的主要原因，这一带稍微年限新一点的住宅流通性比较不错，但跑赢大盘有点困难。北京过去是靠刚需购买群体推动房价，现在包括5-10年会是改善群体驱动房价上涨，刚需已经被市场掏空，从近几年的市场成交和房价上涨可以看出，刚需购买力在市场上表现比较匮乏，如果您计划置换的话可以根据资金情况往热门板块换，换房的逻辑是次级板块换核心板块或热门板块，
如果选筹到位，资产将会跑赢通胀有一个可观的增值，内城换外城是大忌，房地产上半场普涨的时代已经结束了，很多人还在寻找洼地，认为远郊还会实现暴涨，于是去郊区堵了一把，这些开发商就是专门收割这些认知比较浅的人，又有人指出有规划，有的规划是为了卖地，能否兑现落地是核心。建议可以淘淘内城的笋盘，比较稳健一些！
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Q：提问：京总好！情况：两孩子在海淀苏州街上学，分别上高二、初一，现在海淀租房住。未来至少5年上学在海淀，想买海淀房自住兼投资。现有：朝阳区东四环南磨房乡的世纪东方嘉园一套3居，闲置，低楼层考虑换高楼层，满五唯一。
请问：该怎么考虑家庭资产配置、优化、投资，同时宜居？
方案A：1、想在海淀买一套3居或小4居，140-160平的住房，楼盘较新，1500-2000W，南北、方正、高楼层，临地铁，宜居程度高，如果有好的学区更完美。您的推荐区域？什么楼盘？
2、看过四环外的橡树湾，顾虑：学区一般，交通不便，万象汇前面、往万泉河路上的早晚接送孩子会不会堵车严重？也看过四环内的世纪城、绿波漫板、玫瑰御园、观澜国际、诚品建筑，交通方便了，但：楼盘旧，都是约2004年的房，总价高但居住舒适度打折，而且很多房东卖房换现，如果买了将来能否保值增值？
3、朝阳的房出售，还是出租保留？
4、如果出售朝阳房，买卖的先后顺序怎样？时间节点为？
方案B：买海淀学区房2居室居住，1000W以内，南北、方正好用，临地铁，宜居。另买个朝阳房1000W以内3居，南北方正，临地铁。
两个方案，您认为怎么更合适？如果方案B，您的推荐是？困惑很久了，感谢您百忙之中回复，万分感谢！
A：回答：1、世纪东方城在欢乐谷板块热度还可，成交量排区域前三，比北京华侨城低大概4500左右，一个是03年的，一个是06年的，在价格上比较有优势。但欢乐谷商圈一般，外地人居多
这个盘从2017年到去年起起伏伏处于横盘震荡状态，近半年楼市传来利好上涨了大概10%左右，未来有补涨的可能性，但跑赢大盘有点困难，这个时期置换的话不划算，现在是热门板块在涨，次级板块刚刚感受到，过往的涨幅是龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，如果您现在开始做置换有点晚了。等这个盘涨上来，主城区下调的时候做置换比较合适。
2、1500-2000这个预算如果把面积控制在140以上，选不到品质特别高的盘，所以您看的盘品质都一般，在海淀做选筹，就根据您的这个情况说，要么您压缩面积，要么在增加500子弹，这个方案就能选到不错的盘了，像万柳的碧水云天、康桥水郡学区品质都可，能同时满足上学，居住。
3、从上地清河进京主要2条主路，一个G6，一个是万泉河快速，早高峰堵车是一定的。
4、您所意向的区域都是不缺购买力的，不建议拆分为二，可以集中ZD选一套霸盘
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利
Q:提问:京总，您好！新人首次提问，期待您的回复。1. 我纯小白，首套首贷，首付款在200左右，工作在三里屯附近，购房投资兼短期自住，重点在看朝青板块，还看了十里铺的晨光家园和炫特嘉园，应该怎么选？保值增值空间大呢？感谢;2. 如果不考虑自住的情况下，品质小区的开间值得投资吗？是否有推荐的区域和楼盘，非常感谢。
A:回答:你好，感谢信任！1、你在三里屯附近工作,朝青属于比较合适的区域了,这两个盘跑赢大盘问题不大，晨光家园和炫特嘉园都属于石佛营板块的上车盘.
其中晨光家园A区的市场热度比较高，交易量比较活跃,但涨幅没有晨光家园B区可观，炫特嘉园的一期的涨幅更可观一些， 这个板块在资金允许的情况下近可能挑选品质次新居住属性优质的楼盘，朝青属于承接朝阳东南部国贸一带最优质的刚需兼改善板块，购买力自然不缺，在市场上的竞争力是比较有优势的,呈现的结果是这个板块的品质楼盘常年处于领涨的状态。
2、如果不考虑自住的情况下开间是否值得投资，从北京的购买群体特征看，购买一居室的客群大多为刚需客，这部分客群的特征是观望情绪比较明显，楼市必须大热时才有一个好的涨幅，核心地段的品质开间是值得投资的
网上关于分析北京的一居室不值得购买,这个观点太过于绝对,忽略了投资周期的问题,但两居室在市场上成交占比比较高,2021年的成交数据可以达到52%,北京每个月成交10000套房子的话,有5200套是2居室,所以如果能买2居的情况下尽可能往2居上努力,核心地段的开间投资也可,
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Q:提问:收到，京总，再次感谢耐心解答！西城区的小区请问您有什么推荐吗？我老婆比较相中中信城
A:回答:您好,3000的预算在西城做选筹，像中信城、西城晶华、中海凯旋、北京尊府、丰融园、丰侨公寓都属于霸盘，这些CEO盘的涨幅是淡季每年5%-10%，然后会回落个2%-3%左右，如果货币宽松的情况下可能一个月能上升20%以上，这部分购买力主要的收入跟大环境有关，适合做长期持有（至少5-8年）以上的时间，祝一切顺利！
Q:提问:京总，我通读了您星球的文章很受教，目前想购置1200万总值的三居，我之前有过贷款虽然离婚房产和贷款过户了，但据说只能用2成的杠杆，计划5到10年不动窝，希望兼顾结婚生子 教育 老人医疗和保值，考虑居住环境也希望能离公园和地铁近些，之前我关注的是东城的新奥洋房 天天家园 新景家园 国瑞城（永外和崇文），朝阳的是公园五号 万科星园 世贸奥林（甜水园和奥森）这些，看您一直推荐望京，请问相比较我的需求选择上如何排序呢？感谢
A:回答:您好,楼盘排序:新景家园东区、西区、国瑞城中区、东区、新奥洋房
万科星园、世贸奥林
以上这几个盘都还可,我一直推荐核心区的原因是核心区是某一种资源形成一定的聚焦,聚焦才会产生最大的价值,如某一个行业的聚集,互联网、金融、新能源、工厂、这种聚焦哪个价值更大,看的是产业结构,优质的产业创富力度更强,所以才会产生有力的购买力,一次次把一个区域的房价推高.
崇文门算市中心,奥森生态环境不错,但还是靠吃外区的购买力,所以涨幅没有核心区的盘可观,这些盘长期都可.
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Q:提问:你好京总，感谢回答。二套的贷款最高只有186万，对于上千万的房子，贷款金额太少。请问有什么办法增加贷款额度吗？
A:回答;你好，你不应该公开向我提问这个问题，私信我。
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