武汉楼市：一大波救市政策在路上

这是“武汉房姐”带你赚钱的第4年，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问

提问：续费首问，房姐您好，关注您快两年了，这两年严格按照您的提示进行操作，可以说是知行合一了，同时财富实现了明显的增长，更多的感慨是内心变得强大与自信，非常感谢！
20年初武汉的一套全款老破大，在咨询您之后，半个月内果断出手，并且按照您的买卖技巧，卖了个不错的价格，比目前的市场价高出10%以上。卖房买房同时进行，置换成关山大道融科天域120多平，单价2.1入手，国采光立方7层的洋房120多平，单价1.9入手，都出租出去了，以租养贷。现在看来，收益不错！当然，这也是第一次操作房产，很紧张也很兴奋，有点打仗的感觉。
也许是缘分，工作一年前调来了北京，并且已经有北京房票，考虑置换成北京房产，扎根北京。初步计划在2022年中旬，武汉产证满两年的时候置换，同样也是卖房买房同步进行，目前在看房阶段。现在有2个方案以及几点疑问，烦房姐解答: 现在有武汉两套房（有贷款），手上子弹100，北京有房票2张但无房，计划卖掉武汉的两套后，预计手上到时子弹加在一起600，
方案1.想买总价800左右的两居或者3居，只买一套，不jyd
方案2.中心地方买一套两居，通过dy操作后，在亦庄或通州再买一套两居，全力做多，贷款压力会有点多，有点大。
3.武汉房产什么时候出手合适呢？融科，国采洋房，单价达到多少出手合适呢？感觉现在还没到达涨幅预期，融科听说地铁13号线马上开通，等开通再卖还是不用等？是不是2022年中旬两个房子产证满两年后立马出手？怕出手早了没有好的价格，出手晚了又错过了上北京的房产上车时间，主要是要等武汉卖掉才有足够子弹。
4.武汉两套跟自如原来都签了几年合同，卖房的话我这边违约了，怎么把赔偿降低一点呢？另外，之前出租做隔断了，现在有必要每套花12w装修再卖吗？我计划这样干，因为感觉会好卖一些，但感觉投入有点大
5.北京目前哪些区域适合投资呢，现在行情影响行情一般，但我觉得北京的还是值得入手的，以后肯定会越来越好，北京有她的魅力，毕竟城市量级摆在这里。如果纯投资，有哪些合适？关注了天鹅湾南区，苹果社区南区，澳洲康都，华纺易城，朝庭公寓，风度柏林，天之骄子等。不知道选望京还是双井
6.之前听线下助理说您也在北京，看您有空的话能不能拜访一下偶像，感觉一路从武汉跟到了北京，是一种缘分，对房产也非常感兴趣，建议您可以适当京内开开线下课程，我第一个报名参加！有空的话给个机会，接您共进晚餐，铁粉一枚！

回答：你好，感谢大额赞赏！首先恭喜你，事业投资双丰收！
看到你的提问，我也感叹到如果10年前有这样的星球，教我如何弯道超车，站在更高的维度教我逻辑干净地做事情，我能节省多少能量和成本，能早多少年开始财富和人生的进阶！
一、先说说北京：
北京的魅力在于，聚集了全中国最好的资源和最多的有钱人，北京是全国楼市杠杆率最低的城市，最近几年置换人群买房几乎都全款，购买力有多强悍可想而知。
上一轮北京房价上涨的逻辑：
1. 东西城学区房率先启动。
2. 海淀朝阳学区次新学区紧随其后。
3. 产业非学区次新盘跟涨，比如中关村望京 CBD等。
4. 郊区学区房普涨，比如亦庄，通州。亦庄的学籍锁区直接导致了河西板块的房价上涨。8月左右，全国房地产贷款政策收紧，作为一线城市末尾上涨的北京，还没有开始发力就被死死按住。依照本轮深圳上海广州的上涨规律，北京也应该有20%-30%的涨幅，但最终只发挥了15%-20%就没了。
我们详细分析下亦庄板块的投资价值。
亦庄开发区成立于2002年，虽然规划已经有26年之久，但是之前板块发展一直不温不火，2015年京东落户亦庄后，亦庄犹如吃了一剂猛药，迅速的落地电子信息、新能源产业、高端制造、芯片和集成面板等产业，成长为郊区四小龙之首，房价也从2015年的3万飙升至6万，一举拿下2021年北京郊区涨幅桂冠，逆袭之路归根到底还是政府足够重视板块发展，产业、人口、学校、商圈、交通这几个直接房价上涨的因素一个都没落下。
亦庄开发区主要分为三个区域：河西区、河东区、路东区
河东区：为庄内较早发展的老城区，聚集了政府、银行、购物中心（山姆会员店、力宝广场、大族广场等），存量盘主要由老式五六层板楼构成，新盘稀少，生活便利性配套丰富。
路东区：产业园区企业总部聚集地，5000多家国内外知名企业，世界500强有100多家（京东、小米、可口可乐等）
河西区：为满足产业园企业高管和留住高端人才应运而生，主打高端生活区，楼盘较新，改善盘和高端盘较多，学区属性更强。限竞房为主，新房多数尾盘在售。亦庄经过上一轮涨幅之后，目前的价格有些透支，需要时间等待回调。
通州运河区建设正在如火如荼的进行，分享一张前段时间通州踩盘时拍的街景，这是我见过北京新区里环境最好的区域，有产业，有人口，有水景。

因为限购的原因，通州房价上一轮并没有涨多少。随着北京的产业，人口发生了变化，从去年开始，我们也调整了北京建仓的策略。以前是入手上车盘，现在是入手改善豪宅盘。以前上车人群占主导，以后是改善人群占主导。以后北京的楼市，是富人的游戏，越好的房子，涨幅越大，越抢手，其实现在最值得买的就是优质地段的好房，但是门槛太高了，所以北京楼市要逐渐变成富人的游戏了。与其用600买2套上车小盘，还不如先入手一套改善自住，涨幅也不会比2套上车盘差。
因此，这几个板块的投资价值排序：望京>双井>亦庄>通州
望京、双井这种区域，成长性不错，城建好，生活便利，优质小区较多，未来会一直是朝阳的龙头热点，深受改善喜爱，保值增值至少跑赢整体大盘没啥问题。
北京投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
二、再说说武汉
武汉上一轮刚涨完，判断武汉楼市启动期，除了关注政策之外，还要结合成交量，把握好交易量的荣枯线更利于我们做决策。现在并不是很好的卖出时间点。如果做不了那个最精明的投资人，赚不到最后一个铜板，那就让我们在有限的认知里，做出正确率更高的选择。按照以往的规律，往往是一线城市先涨，二线城市跟涨。但是等武汉涨完，回头发现北京更买不起了。
建议现在开始关注北京市场，同时武汉的房产挂牌试探，二手可以跟业主谈交易周期，给自己流出充足的时间。关于融科和国采洋房可以参考我们的卖房技巧，结合你的装修楼层多挂几个价格，试探市场接受度。
三、自如的合同都比较强势，违约行规大都是罚一个月租金。如果签的就是两年合同，一方违约，给一个月租金（行规即押金）很正常。此外可以跟买家协商，把自如合同转给下家。
四、感谢你的支持，我会不定期的全国跑盘，目前在武汉，未来也会考虑线下跟大家见面，我也很期待。加油！
提问：房姐，你好！有4个问题请教：
1、融创光谷一号院的小高层三房和洺悦天玺的三房预计总价相差不大，该如何选择，想请你比较一下（从自住和投资的各个方面比较一下，自住为主）；
2、我名下有一套房，现在购买算二套房（已和老公jlh，孩子在老公名下），想把第一套房找人代持，然后按一套房首付购买第二套房，能否在jlh后把第一套房赠与给孩子（找人代持的话有风险和手续费比较高），这样我名下就没有房产，就不用找人代持了，这样操作可行吗？
3、武汉的二套房首付会降到三成吗？
4、光谷东自住楼盘有什么推荐的。谢谢！

回答：你好，感谢付费！
1.首先这2个盘都是光谷的CEO盘，从投资角度看，都是不推荐的。融创光谷壹号院在光谷一路，非核心板块，与周边的二手房单价相差近1万，没有很好的学区，光依靠融创的品牌溢价，二手市场很难支撑这个价格。另外融创自己都揭不开锅了，财务风险需要考虑。洺悦天玺在光谷东的核心板块，地段，学区，商业都要比壹号院更好，未来二手市场上，价格也会是第一梯队。如果是考虑自住+投资结合，建议优先考虑洺悦天玺。光谷东目前还是刚需市场，改善群体主导是至少5年之后的事情，所以大户型需要耐得住寂寞，并且懂得买入和卖出时间点。如果我是你，我可能会入手知识星球内推荐的单价2W以内的楼盘。
2.不建议找人代持，可以按照你的想法操作，或者开发老人票做接力贷买入。
3.武汉ZF一向是无为而治，放松政策不会无底线，不会跟国家房住不炒的理念的冲突，毕竟我们强二线城市的面子还是要的。降低利率是第一招，接下来会配合其他的政策。

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