不懂二手房交易流程会不会被中介坑了？

各位看官大家好，先进行身份介绍——13年绿中介从业经验，现在从事2年学区咨询附带线下交易，现在把13年线下交易经验托盘而出，让各位看官明白所有二手房的交易流程，一定不要被中介忽悠，咱们这里有系列文章包含了学区知识和线下交易、以及选房技巧等等；总有一项是您需要的。
这篇为大家分析交易流程，如果您正在购房，学会了这一项工作基本就能分辨您的中介是不是专业。
一、全款购房的基本流程是什么
全款购房是指买方的购房资金全部自筹，不需要贷款的购房行为。全款购房的基本流程如下：
客户资质审核-签署房屋买卖合同- 办理网签 -缴税预审- 预约缴税 -缴纳税费- 预约权属转移登记-资金监管 -办理
权属转移登记 -领取新不动产权证书- 物业交割 -监管资金解冻。
全款购房有下列特点：
1 ）流程简单，不需要购房人提供收入证明、银行流水等贷款资料 2 ）签后周期短，降低交易中可能出现的纠纷； 3 ）房价能有一定幅度的优惠，适合前期资金宽裕的客户 4 ）无贷款利息，债务压力较小。
二、商业贷款购房的基本流程是什么
客户资质审核-签署房屋买卖合同- 办理网签（可同时进行贷款评估，备件预审，网签完成之后可进行缴税预审）
-银行面签 -批贷 -缴税预审-预约缴税 -缴纳税费预 -约权属转移登记 -资金监管 -办理权属转移登记 -领取新不动
产权证书- 首付款解冻 -办理抵押登记 -银行放款至卖方账户 -物业交割 -保证金解冻（包括户口保证金和物业保证金）。
接下来进行详细讲解每个细节
北京市住房限购政策
一、北京市影响住房购买套数的因素有哪些
在北京市，影响住房购买套数的因素有：
1 ）家庭户籍，可分为北京市户籍家庭和非北京市户籍家庭，
2 ）婚姻状况，可分为未婚与已婚、离异、丧偶
3 ）在京已有住房套数。
二、北京市住房限购政策是什么
北京市发布住房限购政策后，首先明确下列四点：
1 ）不论什么家庭，最多只能购买 2 套住房
2）单身（含未婚、离异、丧偶）家庭最多只能购买 1 套住房；
3 ）满足条件的非北京市户籍家庭，最多只能购买 1 套住房；
4 ）不满足条件的非北京市户籍家庭，不能在北京市购买住房。
北京市住房限购政策可以总结如下：

三、北京离婚购房限购政策
（一）离婚购房最新政策规定
自2 021 年 8 月 5 日起夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起 3 年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。
夫妻离异前房产套数不符合限购政策规定，是指本市户籍家庭（包括持《工作居住证》家庭、驻京部队现役军官、警官家庭）拥有住房套数 2 套及以上、非本市户籍家庭拥有住房套数 1 套及以上。
（二）离婚购房最新政策执行注意事项
1、已经提交离婚申请，但还没有正式登记离婚的，是否按照新政执行？
在2021 年 8 月 5 日（含）前，已办理离婚手续，或者是已向民政部门提出离婚申请、正式办理离婚登记时间在政策出台后的，仍按照原政策执行。
2、计算离婚时间的起点是什么？
离异时间以离婚证登记时间或法院判决、调解时间为准。
3、京籍家庭离婚，夫妻一人分得一套，离婚后 3 年内其中一人将名下这一套房产卖了，是否还能再买一套？
离婚起3 年内，任何一方提交购房资格申请，审核系统是自动带入原家庭住房套数来审核的，即使离婚后将名下房产卖出，也无法通过审核。
4、夫妻都是非京籍，北京有一套房，离婚后，名下无房的那一方 3 年内是否可以新购买一套住房？
离婚起3 年内，任何一方提交购房资格申请，审核系统是自动带入原家庭住房套数来审核的，即使离婚后将名下房产卖出，也无法通过审核。
5、京籍家庭离婚前有两套房，离婚后有房的一方将名下房产卖出，然后双方又复婚了，这个家庭还能再买吗？
如果再次组成家庭，那么就按照再次组成后的家庭审核购房资格，如果只拥有一套住房，是可以再购买一套的。
6、离婚后如果与其他人组成新的家庭，应该怎么计算购房资格？
任何一方如果与其他人重新组成家庭，那么就以新家庭为单位申请购房资格，但不能由离异方单独签约。
四、如何理解家庭及家庭名下住房套数
（一）家庭成员的定义
家庭成员，是指夫妻双方及未成年子女，成年子女不能计算在内。未成年子女的判定标准：未满18 周岁。
（二）家庭名下拥有的住房套数计算方式
家庭名下已拥有住房套数：指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数。为了加深理解，可以明确下列 4 点：
1 ）居民家庭已拥有住房，包括已经取得不动产权证书的住房和已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房。
2 ）来自不同家庭的 2 人及以上共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房。
3 ）认定住房套数时，“认房”必须是北京市内有住房，不在北京市内的住房不包括在内。
4 ）北京市建委规划立项中体现为非住宅项目的商品房不计入住房套数、土地使用年限通常为 40 或50 年。例如：写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公建、仓储等。年。例如：写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公建、仓储等。
北京户籍家庭购房资质审核
一、北京户籍家庭的类别有哪些
1 ）居民家庭成员中至少有一个人具有北京市户籍的家庭。
2 ）居民家庭成员中至少有一个人持有有效《北京市工作居住证》的家庭。
《北京市工作居住证》有五种：①北京市工作居住证；②北京市工作居住证（留学人员）；③北京市工作居住证（国内驻京机构人员）；④北京市工作居住证（港澳台高级人才）；⑤北京市海外高层次人才工作居住证。
3 ）本人为在京集体户口学校 )，其集体户口本首页盖有本市公安局章，且本人页职业一栏显示“博士后”的人员可视为京籍户籍家庭。
4 ）驻京部队现役军官和现役武警家庭（志愿兵和士官，不属于军官，不符合本条所描述的购房资格现役，是指还在兵役期间（不含退役军人）。
5 ）北京市单位集体户口（非北京市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能视为北京户籍家庭）。
6 ）北京户籍未成年子女，其父母或监护人婚姻状况为离异或丧偶的外埠居民，如出本人为未成年人或与未成年人共有，可按北京户籍单身家庭购房对待。
7 ）北京户籍未成年子女，其父母或监护人婚姻状况为已婚的外埠居民，如出本人为未成年人或与未成年人共有，可按京籍已婚家庭购房对待。
二、北京户口的注意事项有哪些
北京户口分为个人户口和集体户口。集体户口是指暂时还不具备单独立户条件，户籍关系挂靠在某个集体户头上的居民户口。集体户口又分为学校集体户口和工作单位集体户口。学校集体户口又分为学生户口和教职工户口。
值得注意的是，北京户口中的个人户口、集体户口中的工作单位户口、学校集体户口中的教职工户口为北京户口。学校集体中的学生户口视为非北京户口。
北京户口中的集体户口在买房时，应出示集体户口首页复印件盖户主单位公章和本人页原件。
非北京户籍家庭购房资质审核
一、非北京户籍家庭的定义是什么
非北京户籍家庭是指，家庭成员中无人拥有北京户籍或无人可按北京户籍对待的家庭。非北京户籍，但因入学迁入学校集体户口的，购房资质审核时也视为非北京户籍。
二、如何理解非北京户籍家庭购房政策
非北京户籍家庭在北京购买住房，需要达到一定的条件，具体为：持有本市有效居住证、在本市没有住房，且近期连续 60 个月含以上在本市缴纳社会保险或个人所得税。
1 ）社会保险：近期连续 60 个月（含）以上在本市缴纳社会保险（社会保险指的是养老保险）；
说明：因单位注册地址发生变更、扣款失败等因单位原因造成单位所有员工社保断缴，单位为个人完成补缴不超过 3 个月的，在购房资格审核中会视为正常缴纳。因工作调动造成个人社保补缴的，单位为职员完成补缴，且不超过 3 个月的，视为正常缴纳。以上两种情形补缴累计不得超过 3 个月。
2 ）个人所得税：是指近期连续 60 个月（含）以上在本市缴纳个人所得税（最长断缴不超过 3 个月）。
说明：①按“工资、薪金所得”缴税的纳税人：连续 60 个月缴纳个税的标准是从申请月的上一个月开始往前推算 60 个月在京连续缴纳个人所得税。 2019 年 1 月 1 日后，购房资格申请人因新个人所得税法实施而不再缴纳个人所得税的，如果其当月社会保险正常缴纳，可计入个税累计缴纳月数，此后各月在申请人办理个税连续申报的前提下只审核其社会保险缴纳情况。对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的，视为连续缴纳。
②按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据新个人所得税法修改为“按‘经营所得’缴税的纳税人”，根据其适用的计税期间，从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算 60 个月（或 20 个季度）在本市连续缴纳个人所得税。
3 ）港澳台、华侨家庭：港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，限购 1 套； 4 ）外籍家庭持工作类或记者类签证、在境内工作的，限购 1 套。
说明：
港澳台、外籍及华侨，资质审核时，被审核人需在境内资质审核部门会核查出入境记录，否则资质审核会不通过。
网签
一、什么是网签
网签即网上签约，是指房屋买卖双方在住建委网上签约系统在线录入《存量房买卖合同》的相关条款内容，做合同备案的过程。
网签的主要作用有：
1 ）防止假房源 2 ）防止一房二卖情况的发生；（ 3 ）加强市场监管维护市场秩序；（ 4 ）增加房地产市场透明度。
二、网签价格如何填写
网签价格=合同中房屋成交价格 =网上签约授权委托书价格。需要注意的是，房屋买卖合同与网签合同是不同的，房屋买卖合同本中涉及 3 个价格，成交总价 =房屋成交价格 +房屋装修价。
三、哪些房屋不能办理网签
1 ）被法院查封的房屋 2 ）产权归属不明确的房屋 3 ）不满 5 年的经济适用住房；（ 4 ）未办理央产上市登记的央产房（各城区要求不同） 5 ）无不动产权证书的房屋。
商业性贷款评估
1 ）个人住房商业性贷款中评估的作用是什么
在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产抵押价值，也在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产抵押价值，也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。
为了知道合理的抵押价值，商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司若要承接某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司若要承接某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司的目录。
必须明确的是，商业银行会委托的房地产估价机构，必须具备国家审批批准的房地产估价资质。有些互联网公司虽能提供估价服务，但不具备互联网公司虽能提供估价服务，但不具备房地产估价资质，商业银行若认可互联网公司做的估价，将承担估房地产估价资质，商业银行若认可互联网公司做的估价，将承担估价无效的风险。价无效的风险。
2）评估报告是否收费，由谁承担
评估公司的评估作业是有偿服务，是收费的。
在住房商业贷款以及市属组合贷款和国管组合贷款中，评估费由贷款银行承担，不需要客户缴纳评估费。
在市属纯公积金以及国管纯公积金贷款中，由北京住房公积金管理中心承担，不需要客户缴纳评估费。
3）评估值与成交价格的比例是多少
评估公司评估的是房屋的抵押价值，等于房屋市场价值评估公司评估的是房屋的抵押价值，等于房屋市场价值减去法定优先受偿款。因此，评估价值减去法定优先受偿款。因此，评估价值一般比成交价值低，通常到成交价的成交价的90%--95%。
北京市个人住房商业性贷款的政策是什么
2017年 3 月 17 日，北京住建委发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。 2019 年 8月 16 日，中国人民银行发布 2019 年第 15 号公告《改革完善贷款市场报价利率 ( 形成机制》，即日起在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价。按照上述通知，北京市个人住房商业性贷款的政策如下表：

首套住房、二套住房如何认定
认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构。两个部门的认定标准，有时一致，有时不一致。在贷款环节，按照下列标准认定：
1 ）首套房，是指借款人在全国范围内，没有通过贷款购买过住房，也就是无贷款记录；同时还需满足在北京市目前没有住房。
2 ）区分首套与二套，是以家庭为单位。在北京市无住房，不仅仅指借款人本人无住房，还包括借款人家庭成员无住房。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房，都认定为家庭拥有的房屋套数。
3 ）住房贷款记录的范围是指全国，而不是仅仅包括北京市；不仅包括住房商业贷款记录，还包括住房公积金贷款记录；曾经有过的住房商业贷款或者住房公积金贷款，不论是否结清，都算贷款记录。
4 ）贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录；以住房为担保物，完成的抵押消费贷或者抵押经营贷，不计算贷款记录。
5 ）只统计北京市内的住房，不统计北京市之外的任何房屋；住房的范围包括经济适用房、已购公房、商品住房、平房，不包括商业用房、办公用房。
6 ）2017 年 3 月 24 日之后，借款人离婚不满一年的，申请贷款时，无论是否有贷款记录或有无住房，认定为二套。
7 ）购房人本人无固定收入，由其父母担保还款（父母须为在职人员），直接认定为二套贷款。关于首套与二套认定办法，可以总结如下（表内均为非离异或离异已满 1 年）

普通住房与非普通住房如何认定
普通住宅，必须同时具备下列3 个条件：
1 ）容积率 1.0 以上（含），以估价报告认定为准。
2 ）建筑面积 140 ㎡以内（含），以不动产权证书标注为准。
3 ）环线指导价：总价或者单价满足其一即可。

如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形
1 ）可开具兼职收入证明（需要是合理兼职并匹配流水）
2 ）男女朋友共同借款
3 ）父母作为担保人
4 ）可将所有奖金、补助、住房公积金，全部计算收入
5 ）接力贷，借款人为所购房屋的所有权人，父母或子女作为共同借款人。
贷款年限如何确定
【房龄】：一般要求房龄在 40 年以内，同时还需满足：贷款年限 +房龄≤ 70 年（各银行之间有差异，一般不超过 70 年）；（农行、华夏、光大、中信、上海，邮储，北京，招商、农商、渤海，城六区超 40 年房龄可做，平安五环内 45 年房龄可做；中国超 40 年内可做，但是周边需要学校及医院等周边）；
【借款人年龄】：贷款年限+借款人年龄≤ 70 周岁（工行、农商、建行、北京、上海、光大、平安可贷至 75 周岁，兴业可贷至 80 周岁，光大二套可贷至 85 周岁）；
【最长贷款年限】：不超过25 年；
以上三点同时满足，以贷款年限短的为准。
银行针对哪些情形会拒贷
1 ）虚假贷款申请资料（包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假婚姻证明、虚假购房合同等、虚假工资流水）；
2 ）征信记录非常差（包括但不限于：信用卡止付或呆账，进入征信黑名单。原则上说，近两年内连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况）；
3 ）虚假房地产交易。（包括但不限于买卖双方为亲属关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为骗贷行为）；
4 ）收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的月房地产支出（总负债）与收入比应控制在 50% 以下（含），也就是收入应至少达到总负债月供的 2 倍；
5 ）近期有消费贷、信用贷之类贷款未结清的
6 ）有在途未结案的诉讼，涉及到经济纠纷被告的。
各银行对提前还贷有何规定

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