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进入知识星球可进行提问 Q:提问:老师，好咨询下，通州京贸家园，最北边的房子，客厅朝北，有一点噪音污染，能听到通燕高速上的声音，这个问题大吗，想找中间楼，目前没有，在犹豫中。谢谢老师！
A:回答:您好,感谢信任!武夷花园这个商圈从最西侧的月亮河七星公馆、京贸国际城、京贸家园、牡丹园、月季园这五个盘最北侧的楼栋高层都会有噪音,通燕高速的行车是24小时的,晚上的大货很多,这个能不能买,主要看价格,是正常楼栋的7-8折可以考虑,因为您未来卖的时候买家也会要求打折,您今天如果买的价格和正常楼栋是一个价格,就代表您的利润空间减少,噪音影响还是挺大的.建议再看看其他房源,
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Q:提问：您好京总，新人首问，目前计划在通州买房，看了两个位置，一个是合生滨江帝景138户型，另外一个是武夷融御99.5户型，目前比较纠结该选哪个？
合生滨江帝景单价低，面积大，但是房龄旧，
武夷融御单价高，面积小，但是都传说位置很好
求问，这两个小区以后哪个更有升值空间？
再就是今年春节后房价还会涨么，什么时候入手合适啊？
请指点一二，万分感激～
A:回答：你好,感谢信任.1、通州最好的投资窗口期已过,如果是以投资的思路买通州需要做好长持的准备.副中心最开始消息出来之后,通州大部分楼盘领涨,导致目前还存在溢价;
通州的定位虽然很高,但现在的价值比较弱,加上长期双限不利因素,以后大概率是全市的平均水平,从房产投资的角度,一个板块的周期分为四个阶段,第一是C概念,第二C炒地皮,第三是C配套,最后是C供需,这是一个板块的完整生命周期,
按说通州现在仍然属于概念性的板块,但是已经提前把房价透支.未来的收益只能看供需了,买新区的逻辑是买在一个5年后价值9/9/10万的板块，如果通州未来规划全部落地值6万甚至7万，但现在地皮还在晾着就卖6万7万，今天如果我们买入的价格过高,就代表着未来的利润减少,短期如果没有大行情，会面临一直站岗的风险。
通州属于利好长期,但并不是利好通州所有地段,如果一定要买通州，建议买在运河CBD东侧的三角区，也就是武夷花园商圈,这个位置的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧
这个区在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市ZF搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；这个区第一高度重视，第二有大量的资金投入，一个10公里的隧道就是170个亿。有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，未来可以享受到政府的优质教育资源。这样的区域符合通州终极改善的目标。
2、武夷融御和滨江帝景怎么选,买房最重要的是选筹,而选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是你房子未来能否增值的因素.如果以投资的角度,融御在核心板块01组团,就是上述所说的武夷花园商圈,这个盘在通州更有优势,在通州买房建议压缩面积往核心区挤,所以面积和潜力只能牺牲掉一个了,这个主要看你怎么做考量了,
3、什么时候入手合适,如果你是刚需的话,钱到位,房票到位,有合适的即能入手啊,等什么呢?北京的楼市不存在接盘侠之说，楼市真正的韭菜是那些一直观望的人。如果他们一直踏空最后忍不住买房，必然要付出更高的代价；如果不买房，要继续忍受通胀的洗劫，横竖都是韭菜。更何况你买的是核心区的优质盘,没有必要卡在上涨前夜入手到,北京核心区的房价行情来了会以肉眼可见的速度上涨,踏空的风险比较大,
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Q:提问:你好,京总,新人首次提问,我看房已有3个月左右,我本人是在亦庄上班,工作比较稳定,首套首贷,目前看了几个区域,万科城市之光,新盘,万科金域东郡,买二手的话,贷款可能会少,买不了那么大的,新盘的话贷款比较有优势一些,想请教京总,这两个盘应该怎么选.谢谢
A:回答:你好,感谢信任.1、整个台湖仅高端总部基地，光机电一体化基地区域属于亦庄新城，规划范围可以以京津高速为界，而京津高速以东并不属于亦庄新城研究范围，研究范围这个概念很少有人去说，这个战略意图可以确定亦庄未来的发展方向是东南，
为什么台湖不在研究范围内，从城市发展的维度考虑，可以避免亦庄和副中心之间形成连片发展，在两者之间起到一个缓冲的作用，而次渠需要通州的购房资格，多增加了一道购房门槛，目前距离次渠的几个盘离地铁不算很近，越是刚需盘地铁越重要，优势是距离亦庄核心单元不远，但少了通勤优势，现在5万多的单价在市场上缺乏竞争力，最终难免会成为亦庄码农的韭菜盘.
次渠的优势就是从0开始建设的,所以开局就卖了一手好价,从投资的角度这个位置的房子已经不便宜了.其次台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元未来向东南外扩，所以台湖这个位置，很容易成为发展的黑洞变成两不管的地带
在亦庄买房的逻辑和其他区是不一样的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理;
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》
亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高
再比如望京,望京是产住结合由于区域面积比较大，所以密度还好，一些品质楼盘涨幅还是比较可观的，但涨幅依旧输给太阳宫，为什么太阳宫比望京的涨幅更可观，太阳宫整个区域品质次新盘扎堆，有好的教育配套，又紧靠望京，所以购买力自然是不缺的，呈现的结果就是持续跑赢大盘。
你看亦庄河西和河东的关系像不像望京和太阳宫的关系，所以河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园+教育配套；属于低密度区域，位置又处于南中轴,往后的建设也会限制容积率;
河东的优势是产业聚集+地铁,缺点就是密度大,这两个区域目前的楼盘涨幅是差不多的,如果从长持的角度上,河西会更有优势一些;
万科金域东郡在整个板块属于品质盘,在往上就是金茂系的了,价格比较高,所以这个盘在河西是有竞争优势的,可以对比海梓府;建议认真阅读星球置顶的文章《大兴跑赢大盘选筹导图》,文章中有具体每个楼盘的分析和过往的涨幅走势图.
Q:提问:京总，亦庄橡树湾这个项目怎么样？作为投资，您觉得有没有增值潜力？
A:回答:您好,感谢信任!马驹桥的定位是亦庄的产业外溢，主要的产业是物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 从过往的行情看上涨动力一般，但下跌比较严重，位置处于大兴和通州的交界，属于通州最边缘的位置，在亦庄人口没有饱满的情况下，短期不容易导入人口，如果靠本地购买力支撑，这种产业即便发展成熟很难给市场输送优质的购买群体，
拉动房价的是有购买力的人口,有无购买力直接与这个区域的房价挂钩;单一的产业购买力非常弱;有购买力的区域最大的特征就是遇到楼市上行周期的行情,区域内的品质次新楼盘领涨,如果区域缺乏优质的购买力,品质次新的楼盘长期处于横盘下跌的趋势
马驹桥的成交热盘应该珠江逸景，合生世界村，而区域的品质次新像融科香雪兰溪近几年的行情应该是向下走的.
亦庄重点的发展格局是向东南方向外扩，未来人口饱满产业成熟之后会承接一部分亦庄的溢出群体，但这个位置目前的交通和环境需要优化改造才能释放潜力，未来才有补涨的可能性。如果一直固化很难吸引到外区的购买群体。
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