2022年石家庄北京房价预测：从多地降首付降利率开始

很少写房价预测文，这几天各地又开始“吹风”、给楼市解压，几个群的群友一直在催我表态，整理了一下石家庄和北京楼市2021年的一些数据干货，从供需关系入手，为大家理性分析去年楼市表现、展望今年房价走势。
先说结论，春节过后，房企债务危机依然没有解除，各地政策明显只扶持首套刚需群体；中国人口增量大幅降低，叠加疫情影响，需求端几乎没救了，尽管有信贷利好和政策宽松，今年对房地产来说，最多也只是“小年”；首付、利率降到18年后最低时期的热点城市，刚需群体可以上车了......

石家庄某洋房

政策背景：定向宽松

一、金融
①M2增速创新高：2022年2月10日傍晚，中国人民银行（央行）发布1月份金融数据，其中，1月末广义货币（M2）余额243.1万亿元，同比增长9.8%，为2021年3月以来新高。流通中货币（M0）余额10.62万亿元，同比增长18.5%。1月末社会融资规模存量同比增长10.5%，社会融资规模增量为6.17万亿元，比上年同期多9842亿元，社融增量和贷款增量均是单月统计新的高点。
②央行定调稳增长：2月11日，央行发布《2021年第四季度中国货币政策执行报告》，其中提到——要保持货币信贷总量稳定增长。完善货币供应调控机制，保持流动性合理充裕，引导金融机构有力扩大贷款投放，增强信贷总量增长的稳定性......

二、菏泽、重庆、赣州降低首套房首付比例，多地利率实降
①2月中旬，菏泽市内四大银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%。除了菏泽，其他一些城市也默默降低了首套房贷利率及首付比例——春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。——几天过去了，政策≠一日游，地方政府赌赢了？
②同样在2月，石家庄工行、农行等银行下调首套房贷利率加点，二套加点不变，现在首套房贷款利率为4.6+0.5=5.1%，为近年来最低点！近期其他城市首套利率也在降低，比如合肥、深圳、惠州等。

三、总结
从央妈和地方的最新动态，可以看出今年楼市基调已经定下了：信贷宽松，政策也随之放宽，但以支持首套首贷刚需群体为主。虽然有短期利好，不过这并不意味着2022全国房价将会普涨，因为中期土地出让表现和长期人口增量都是下行的，中国楼市整体依然处于下行区间，但局部地区供需紧张，会走出独立行情，比如那些着急救市的热点城市（郑州杭州：咩啊？）和供需失衡的一线城市。

石家庄：市场结构改变

一、2021年石家庄主城五区存量房市场概况（贝壳）

整合完链家、国大、创联等中介公司后，贝壳已经是石家庄楼市最大的交易平台，它的数据足以反映整体市场。从上图可以看出，2021年石家庄主城房价呈下跌趋势，尤其是7月房企债务危机爆发之后，量价齐跌；但年底一系列救市政策出台后，12月成交量环比大幅提升，1月房价趋稳。（去年1月有疫情，成交不能同比）

二、楼市背景
①利好概述：新一届领导班子上台后，石家庄省会首位度空空空空...前提升，21年7月提出强省会战略，出台最新城市规划方案，引进华为河北总部等名企，掀起新的基建和拆迁浪潮（中央商务区拆迁、高新区南部区域拆迁等）。
①利空概述：石家庄整体经济实力依然只是全国中游水平，无门槛落户也没提高人口增量，2022年9月五年限售到期，解禁的存量房供给增加，去化周期进一步拉大。

三、总结与预测
石家庄主城五区贝壳存量房在售房源数量约3.5万套（公寓很少），加上其他平台的散佚房源，主城二手房市场库存总量大约4~5万套，今年主城二手房成交总量大约在2~2.5万之间，这样算下来，石家庄主城存量房去化周期大约在2年左右，相比热点城市，这个去化周期不乐观，房价上涨缺乏支撑，除非政策大放松。
另一方面，2021年主城土地出让几乎停摆，2022年主城新房供给肯定大减，再加上五年到期解禁的存量房供给，今年石家庄整体供给预计变化不大，但政策利好叠加利率实降，需求肯定是上涨的，尤其是二手（存量）房市场。

综上，作者预测：2022年，受益于金融信贷和政策风向的转变，石家庄楼市大概率总体横盘持稳，二环内主城房价趋稳，二环外供给富余区微跌。大涨不可能，去化周期和政治要求在那儿摆着，但二手房成交量几乎必定超过2021年，有可能创下2016年之后的新高。同时，主城区新房市场萎缩，市场成交结构将转为二手房主导。

北京：主城供需失衡得不到改善

一、2021年北京建委网签数据

2021年北京存量住宅网签数据如上图所示，总量大约19万套，目前北京贝壳二手（存量）房在售房源总量大约8.4万套，北京贝壳市占比极高，这个房源数量几乎可以认定为是市场总量，再去除商业房源、加4万冗余，1219≈0.63，估算下来，北京存量房去化周期满打满算也就半年左右，热点城区去化周期更是只有四个月左右，很明显，——北京楼市供需严重失衡，热点城区房价更是坚挺，只需要一点点利好，房价就能立即起飞。所以北京zf一点利好也不给，去年一个经营贷就能把市场点燃......

二、楼市背景

感兴趣的读者，可以从北京各城区在售房源和1月网签数据，大致估算出去化周期。北京新房网签量大约是二手房的50%，而且主城六区新房极少。所以我一直强调，北京就是一个需求过分旺盛、但供给过分贫乏的市场，除非推出类似计划经济那样的“强控”政策，比如把海淀试点的二手房限价政策推向全市，或者大幅提高供给（主城没地，学区含金量又高），否则很难压制北京房价。

三、总结与预测

从供需关系来看，北京去年土地供应量没有大幅增加，地价却依然在上涨，而且全国基本面向好，所以北京新房大概率上涨。好消息是北京新房大部分“限价”，坏消息是，存量房市场供需失衡，但凡有一丢丢利好，最低10%的涨幅就不可避免。不过，想买重点学区房的朋友，建议观望一下今年四五月的入学新政（北京学区改革空间很小了，再改几乎只能动校额到校，动其他的对整体房价影响不大）。

文末总结

看完文章，相信读者应该明白，作者对今年楼市整体走向乐观，但为什么对房价走势的判定不是那么乐观？——春节过后，房企债务危机依然没有解除，各地政策明显只扶持首套首贷的刚需群体（央行去年10月表态：贷款首付比例和利率上支持首套房购房者，目前银行个人住房贷款中90%以上都是首套房贷款），二套以上改善或投资客群的需求得不到释放，最重要的是，中国人口增量大幅降低，叠加疫情影响，需求端几乎没救了，除了不愁“人、财”的四大一线，热点二线城市都在拼命自救，所以今年对房地产来说，最多只是“小年”，一旦有过热普涨苗头，更多调控政策马上安排（一线城市存量房交易限价太狠了，直接梦回计划经济时代）。

所以，3月两会过后，政策风向彻底稳定（别寄希望于两会后楼市遇冷，每年两会后都是成交旺季），热点城市的刚需群看好机会上车吧，尤其是首付、利率降到18年后最低时期的城市；二套改善自住的，观望市场行情和利率走势、酌情上车，投资就别想了。

以上，感谢阅读，点赞转发是对作者最大的鼓励支持~

期权匿名回答 · 2022-2-24 16:06:17

您好，请问石家庄洋房那张图片是哪个小区？

期权匿名回答 · 2022-2-24 16:06:48

汇君城

期权匿名回答 · 2022-2-24 16:07:40

谢谢您

2022年石家庄北京房价预测：从多地降首付降利率开始

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