北京土拍 || 北京2022年首拍，绿城3宗，华润2宗，昌平北四 ...

2月17日，一天的土拍守候，完美结束!
今天，马老师帮选房团队首次试水了北京土拍的视频直播。在抖音和一直播平台，选房师赵老师为大家带来了2022年首次土拍的精彩分享。

另外，粉丝群的文字同步直播，也在继续，方便不方便收看视频的粉丝朋友们，30多个粉丝群，选房师杜老师全程进行了文字动态的同步更新。

为粉丝呈现马老师团队理解的土拍，让粉丝们身临其境，是我们的愿望，也是我们身体力行坚持了几年的事情。

自从2021年北京二批次土拍，大量出现土地流拍后，土拍盛况难在。去年的三批次供地土拍时候，（是近几年马老师参与的）最无感的土拍。土拍市场的冷静，反馈了销售市场的平淡，销售市场的平淡，让土拍市场愈发冷静。

现在的土拍，已经没有前几年的火拼和精彩。不过个别地块土拍仍然有看点。

昨天，2月16日，北京2022年首批集中供地8宗地块底价成交，1宗地块无报价流拍，1宗地块线上低溢价成交，50%地块成交的毫无知觉。

今天，8宗土地，其中绿城独下3宗，华润收入2宗，金地+保利联合体收入1宗，建发收入1宗，中海收入1宗。

其中，最有看点的是朝阳崔各庄地块和昌平北四村地块。一是报名人数多，另外竞价（竞现房销售面积）等比较激烈。

朝阳区崔各庄地块吸引了华润、中海、绿城、金地保利联合体在内的8家房企参与报名，昌平区生命科学园地块吸引了华润、中海、绿城等10家房企参与报名。

最终崔各庄地块现房销售缠绵超过50%，被绿城拿下，另外一宗昌平北四村北清云际西侧地块，被建发拿下。

本文，咱们依次梳理一下这8宗地块。

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北京2022年首拍概况

今天，北京市2022年第一轮集中供地收官。
昨天，2月16日，9宗地块通过线上竞拍成交，其中8宗底价成交，成交金额约207亿元。
今天，2月17日，8宗地块通过现场竞价成交。
两天时间，18宗地块有17宗地顺利成交，总成交金额480.22亿元。
（备注：总起拍价格491.8亿元，其中，1宗石景山地块流拍）

最终，
华润79.94亿元斩获2宗地，为纪家庙，石景山首钢东南区824地块。
绿城98.40亿元斩获3宗地，为崔各庄地块，刘娘府地块和旧宫地块。
中海57.4亿元斩获2宗地，为昌平创新基地地块（2月16日成交）和台湖地块。
金地保利联合体也斩获2宗地，为王四营地块，顺义新城13街区地块（2月16号成交）。

成交1宗土地的开发商，不再罗列！

北京2022年第一次土拍2月17号成交地块

崔各庄L03-01等地块绿城第一宗

绿城以43.47亿元+4.1万平米现房销售面积竞得朝阳区崔各庄地块，溢价率15%。
崔各庄L03-01等地块，是2022年2月17号现场竞拍的首个地块，也是马老师心目中首次土拍竞争最为激烈的地块。在这一场争斗中，我们发现了全天当中谁真的有最大的意愿拿地。

现场竞拍的第一手为华润报出，经过8轮线上+23线下竞拍，竞拍达到43.47亿地价上限，将开始竞现房销售面积环节。

绿城10000平米，
华润13000平米，
金地+保利17000平米，
绿城19000平米，
……
绿城21000平米，
中海23000平米，
……
华润25000平米，
绿城28000平米，
……
华润31000平米，
中海33000平米，
华润34000平米，
建发35000平米，
华润40000平米，
绿城41000平米，

最终，
绿城以43.47亿元+4.1万平米现房销售面积竞得朝阳区崔各庄地块，溢价率15%。
首场竞拍，就非常激烈，不过首场即巅峰！
我们知道了绿城拿地的积极态度，华润惜败，不过这也为后面绿城，华润继续拿地埋下伏笔。

总建面92406平米，之中41000平米为现房销售，现房比例占比44.37%。绿城的加入，将让目前崔各庄混战的市场更加焦灼，近一半的现房销售面积也一定程度锁定了崔各庄未来2年的价格。不过，因为政府定价，地价继续攀升，房价继续攀高，出现（崔各庄绿城）价格洼地的概率也不低。

王四营1304-L04地块金地+保利

金地保利联合体以42.4亿元竞得朝阳区王四营乡地块，溢价率为8.16%。

据挂牌文件显示，北京市朝阳区王四营乡1304-L04地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积为36848.991㎡、建筑控制规模≤92122㎡，地块容积率2.5，绿化率30%，建筑控制高度为40米（局部60米）。不设70/90限制。地块将以“五通一平”形式供地。

16日15时，线上出价截止，8宗地块因仅有一次出价，最终底价成交。

本日，进行第二幅地块出让，为京土储挂（朝）[2022]002号——北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L04地块R2二类居住用地。

中海18号，城建46号，金地+保利27号，华润2号，建发50号。
据说首开因为材料有问题，和上一宗崔各庄地块一样，都没有拿到号码牌。

该宗地属于纯商品房地块，不配建保障房。
根据控规条件，地块住宅部分建控规模92122平，容积率2.5，控高45米(局部60米)，不执行套内7090政策。销售指导价7.1万/平。地块起拍价39.2亿，在竞拍达到43.12亿地价上限后，转为竞报“现房销售”面积，起始竞报“现房销售”面积为19000平方米。达到全部居住建筑规模时，转为高标准商品住宅建设方案投报程序。

金地+保利40.4亿，
中海41亿，
金地+保利42.4亿，
金地+保利联合体以42.4亿元竞得王四营1304-L04地块，溢价率8.16%，住宅销售指导价7.1万/平米。
这宗地块和崔各庄地块相比，激烈程度大减。简单经历了几轮出价，就有了结果。其实，对于马老师团队来说，比较容易理解这个问题，那就是马老师提出的朝阳南和朝阳北的选房观点：
整体来看，朝阳北的集中优势＞朝阳南。
这个地块距离到价格上限还有明显距离，也不需要竞现房销售面积。

目前，区域内去化最好的项目是保利锦上，保利再次拿地，也表示了自己对于地块的信心。
保利锦上的续集来了！
对于金地来看，华樾国际领尚目前已经到了收尾期，本轮拿地属于补货，四道桥地块毕竟是个小菜，核心区补充地块也是当务之急。

丰台区纪家庙地块华润6%政府产权

华润以57.12亿元+6%政府产权份额，竞得丰台区纪家庙村地块，溢价率约为5%。

挂牌文件显示，丰台区玉泉营街道纪家庙村JJM-007地块用地性质为R2二类居住用地，JJM-012地块为A33基础教育用地，建设用地面积为33500㎡，建筑控制规模≤85400㎡，住宅容积率2.8，绿化率30%，建筑高度80米，距离南三环约450米，紧邻丽泽金融商务区，住宅建控规模约8.2万方，没有套内7090限制，预计为大平层高端改善产品。

起拍价54.4亿，地价上限57.12亿，若竞拍当日达到土地价格上限，竞政府产权占比，上限15%，若达到占比上限，则摇号确定竞得人，同时参与摇号的房企须提交《高标准住宅建设承诺书》。

参拍房企是城建，华润，中海新城，金茂报名但并未现场拿号。

中海新城报出上限价57.12亿，进入竞政府产权占比环节，政府持有产权最高上限15%

华润0.3%
中海1.5%
华润2%
中海3.5%
华润6%

最终，

华润以57.12亿+6%政府持有产权份额竞得丰台纪家庙地块，住宅销售指导价10.9万/平米

这是本轮土拍，唯一，一宗进入竞政府产权的地块，也是环路优势最明显的地块。
但是，马老师想说的是，为什么这么核心的地块热度并不如朝阳崔各庄和昌平生命科学园地块火热呢，根本原因是此地块的人居环境非常的一般。马老师团队踩盘时候也两次到达此地块，周边环境那叫一个糟糕，棚户区是整个区域的最大特点，其次才是近丽泽。所以，开发这里，买房客户见光死的概率蛮大的。而且，相邻位置的万泉寺地块，位置更好，环境更好，竞品的竞争压力也不小。另外，周边铁路环绕，这个配套除了阻碍出行，没有更多作用。

不知道，华润，能否创造奇迹！

石景山首钢东南区824地块

华润以22.82亿元竞得石景山首钢园区地块，溢价率为0.53%。

挂牌文件显示，石景山区首钢园区东南区土地一级开发项目1612-824地块用地性质为R2二类居住用地，建筑用地面积16391.763㎡，规划建筑面积须≤45896㎡，建筑高度60米，绿化率30%。

该地块因现场无人出价，最终由华润竞得。
此前一日，华润报名石景山首钢园区1612-830、831地块，但没有出价，最终该地块流拍，也是2022年北京土拍首个流拍地块。

究其原因，估计大家对冬奥之后的石景山市场缺少信心。
不过，从马老师的角度，觉得大家过于保守了，要知道这是最近几年石景山首钢东南区竞争压力最小的一次。项目少，去化应该不成问题。而且来自西城海淀的去化人群是源源不断的，虽然不是海淀的大洪水，但是涓涓细流，源源不断。

另外，马老师团队见证了首钢东南区的变化和完善，城市界面已经是这几年最优。人民渠的通车也给通行带来新的解题思路。
一块比较被低估的地块。

石景山刘娘府绿城第二宗

绿城以40.17亿元竞得石景山刘娘府地块，溢价率为6.55%。

挂牌文件显示，京土储挂（石）[2022]007号——北京市石景山区刘娘府综合改造土地一级开发项目1604-654-1、654-2、696、728-1地块R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334基础教育用地。挂牌出让起始价为37.7亿元，宗地设定土地合理上限价格41.47亿元。当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为10000平方米。同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限34000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

报名房企中海新城，绿城，华润，金地。
此前地块在线上有过4次报价，最后一次为38.27亿元
现场竞价的起拍价为38.46亿元，第一手为53号中海新城
举牌在53号中海新城和77号绿城之间轮流，这一场也是马老师认为比较激烈的一场，绿城的举牌更加快速，积极，中海一直在跟报，但是往往在三次倒计时时候才举牌，从局外人来看感觉信心不足。

绿城这家房企的特点是拿地不犹豫。
从之前拿奥海明月，明月听兰时候就是这样的特点。这次和中海竞争，更是丝毫没有犹豫。土拍人给马老师留下的印象深刻。40.17亿元，77号绿城竞得该地块。没有到达价格上限，不需要竞现房销售面积。

对于这个地块，马老师团队关注的时间稍晚一些。最近一次刘娘府地块踩盘，才发现，这是一个风水非常好的地方，它的山体在北侧，从住宅的角度坐北朝南这个角度上，这个地方很适合做豪宅。而且，远洋已经为区域做好了预热，两个地块售卖都不错。

还有，石景山的产业三大产业之二都在这个地块旁边，那就是石景山的银保产业园和中关村石景山园。
这个地块也是被低估的地块，豪宅大平层的产地。

昌平生命科学园北四村地块建发

建发以27.715亿元竞得昌平生命科学园地块，可售住宅楼面价约4.06万/㎡，溢价率15%。

根据挂牌文件显示，昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块CP02-0101-6006地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积25642.095㎡，建筑控制规模≤71797.866㎡。地块容积率2.8，建筑控高80米。地块起拍价24.1亿，达到27.715亿地价上限后，转为竞报“现房销售”，达到全部居住建筑规模时，转为现场摇号。配建社区服务站一处、社区文体活动中心一处，且须配建3500平方米“保障性租赁住房”。预计将建成高层住宅社区。销售指导价6.2万/平。

须配建3500平米“保障性租赁住房”，由竞得人完成建设，并由北京市昌平保障房建设投资管理有限公司回购并持有，其中“保障性租赁住房”回购价格8000元/平米；配建“保障性租赁住房”可独立成栋，其配比的地下产权机动车停车位按4200元/平米的价格同步回购。“保障性租赁住房”由市、区住房保障管理部门面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租。户型按照建筑面积 60 平方米（一居）、80 平米（两居）进行建设，户型比例约 2 : 1 ，机动车停车位 0.6 个/户。
本次出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的 70%以上。

这宗地块，有10家房企参与报名，在竞价环节的最后一手出价时，绿城、建发同时举牌，在判定归建发后，绿城做出了申诉。经现场1个小时的协调确认，报价归属建发出价。进入竞报现房销售环节时，无人举牌，最终建发顶价摘得该地块。

该宗地也是这批出让地块里，报名开发商最多的一宗地。一共有10家开发商报名。
中交、城建、建发、中海、金地+保利+建工、华润、绿城、越秀、电建、大悦城

地块此前在线上竞价阶段，已经收到了10次报价，最后一次报价为25.27亿元，根据1300万的竞价阶梯计算，现场竞价的第一手报价应为25.4亿元

华润25.4亿
绿城26.3亿
建发26.45亿
绿城26.75亿
中交26.9亿
建发27.05亿
……
建发27.715亿
竞价达到土地合理上限，转入竞现房销售面积环节。
竞拍现场出现了一个小插曲：最后一手时，81号绿城、2号建发、57号中交三家同时举牌，主持人判给了2号，但81号和57号同时对竞拍判定提出异议。经过近一小时的异议重新评定。判定出价环节的最后一手为2号建发喊出。

竞报现房销售面积环节开始.....戏剧化的一幕。无人举牌，最终这宗最热门+颇具争议+最多看点的地块，花落建发，27.15亿元！
建发以27.715亿竞得昌平生命科学园A地块，溢价率15%，住宅销售指导价6.2万/平米，须配建3500平米保障性住房.

这宗地块当之无愧是最受关注的地块，也是本轮土拍，最让人大跌眼镜的地块。
在报价环节，三家咬合的很紧，经过近一个小时的调停，进入竞现房销售面积阶段后，竟然无人再举牌。
接着，粉丝群爆炸！
问题集中在，这个地是建发拿地了吗？对的，是建发拿地。
这个地是现房销售吗？不是，因为在现房销售阶段，所有竞对没有再举牌，最后以最后一轮报价的顶价成交，最后一手报价经过判定为建发报价。
中交听说会参与本地块，参与了吗？参与了，并且比较深度的参与了，携绿城一起参与，一度形成了一打二的局面。
为什么前面报价环节气势汹汹，后面竞现房销售中交和绿城不再跟了呢？因为从中交的角度来看，拉来绿城是一起为北清云际奥森春晓护盘的，不管谁拿地自己都有话语权，中交为绿城的大股东。但是，如果和建发继续竞现房，就会出现建发现房销售62000元，北清奥森期房也售价62000元的局面，北清奥森产品力大概率不如建发，非常有可能让两个楼盘陷入长期滞销。
长痛不如短痛，还是都卖期房吧，大不了，让你（建发）先跑，你跑完了，我再卖。至少不至于陷入长期滞销。

所以，为什么中交，绿城如此计较最后一轮报价，为什么现房竞报阶段又不举牌，大家能理解了吧！

旧宫A2-2地块中海

中海以24.8亿元摘得大兴旧宫地块，溢价率11.21%。
根据挂牌文件显示，大兴区旧宫镇绿化隔离地区建设旧村二期1号地土地一级开发项目A2-2地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积23519.8㎡，建筑控制规模≤58799.5㎡。地块容积率2.5，建筑控高≤60米。无需配建保障性租赁住房，没有套内7090限制。销售指导价7.3万/平。

该宗地起拍价22.3亿，达到地价上限25.645亿后，转入竞拍政府产权份额，上限为10%，若达到政府产权占比上限，摇号确定竞得房企，参加摇号的房企同时签署建设高标准住宅保证书。

中海，建工+保利，华润，绿城，金茂
22.9亿中海
23亿建工+保利
24.8亿中海
中海24.8亿竞得旧宫绿隔用地地块，溢价率11.21%，住宅销售指导价7.3万/平米。

目前来看，曾经长期红海的亦庄现在已经非常缺房了。中海入亦庄后的京叁，亦庄封面产品，做的不错。这次入手旧宫，估计也是想延续京叁的成功。位置来看位于旧宫更核心。地段没有问题。

台湖亦庄新城地块绿城第三宗

绿城以14.76亿元摘得亦庄新城地块，溢价率1.1%。
根据挂牌文件显示，北京经济技术开发区亦庄新城0510街区YZ00-0510-0017地块R2二类居住用地用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积22115.2㎡，建筑控制规模≤44230.4㎡。地块容积率2.0，建筑控高45米，将以“五通一平”形式供地。无需配建保障性租赁住房，不限制套内7090。若以120平计算，预计将提供约370套小高层产品。销售指导价5.8万/平，大大高于目前区域内新房台湖金茂悦4.6万/平、城市之光东望网签均价4.9万/平。

最后一宗将出让的地块，经济技术开发区亦庄新城0510街区YZ00-0510-0017地块，位于通州台湖镇，正位于规划中的中建嘉会城居住区域。
中建嘉会城建控规划约380万平，以嘉会湖为中心，营造一座国际公园城市，规划建设休闲运动中心、文化艺术中心和湖心商业休闲岛。同时，将引进产学研一体的信息和健康产业，构建职住平衡的城市空间。该地块起拍价14.6亿，达到地价上限15.33亿后，将摇号确定竞得企业，参加摇号的房企同时签署建设高标准住宅保证书。

地块在线上竞价阶段有3次报价，最后一次为14.76亿元。
原本报名的中建二局因故不能参加该宗土地竞拍，仅有华润，绿城两家房企，现场无人举牌。
绿城以14.76亿竞得亦庄新城0510街区地块，溢价率1.1%，住宅销售指导价5.8万/平。
马老师认为，价格比东望高了，不是最关键问题，因为区域发展在变化。17号线，在金茂悦，东望售卖的长期时间内是概念，但是现在通车了。而且亦庄的发展速度也是很快的，相信亦庄的楼盘都有不错的前景。

北京2022年首次土拍成交总表

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