2022年北京买房攻略-税种篇

北京市购房贷款政策
北京购房贷款认房又认贷。同购房资格一样，是以家庭为单位进行申请，根据申请家庭名下住房及贷款记录情况，核定符合首套房还是二套房，并根据买房屋性质，确定首付比例。申请家庭被核定为两套及以上住房的，不予贷款。非大陆居民基本不能贷款
一、首套比例及认定标准

二、普通住宅认定标准
普通住宅需同时满足下面三个条件，否则就是非普通住宅：
1.容积率：1.0 以上（含），以估价报告认定为准。、
2.建筑面积：140 ㎡以内（含），以不动产权证书标注为准。
3. 实际成交价格的套单价或者总价应低于以下标准：

三、引申知识点
1.“认房”，只认北京市范围内的住宅。“认贷”，认全国范围内购买住宅的贷款记录，包括商业贷款和公积金贷款，系统中二者互通互认。无论是在认房产、还是在认贷款记录时，只认住宅!
2.认房认贷只影响贷款，不影响购房资格和税收。购房资格和税收按照北京市相关政策口径执行，例如在外地有贷款买房记录，在本市无住房，可以申请共有产权房，按照首套缴纳契税，但是贷款按照二套房贷款。
3.在北京购买共有产权房，如外地买房，有2笔住房贷款，公积金不予贷款；部分银行提供商业贷款，各银行业务规定不同，具体请咨询银行。
4.贷款额度除认房认贷外，对年龄、收入等还有相关限制，可以根据申请人实际情况到银行或者公积金管理中心咨询。
北京购房税费款政策
买一套房，不是知道购房资格和首付、贷款就可以了，还要根据房屋性质、面积、首套房还是二套房等条件，缴纳税费。主要包括契税、印花税（0.05%）、住宅专项维修资金、个人所得税、增值税及附加等。本次给大家重点介绍一下契税、住宅专项维修资金、个人所得税和增值税及附加。
一、新建商品房
新房涉及的税费主要是契税，新房需要交存住宅专项维修资金（二手房不用交）。
（一）契税

（二） 公共维修基金
根据北京市政策规定，商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为:

二、二手房
二手房需要缴纳的税费比较多，和新房相比，除了缴纳契税、印花税之外，多了增值税及附加税、个人所得税。在税费缴纳时依据计税依据确定的价格缴纳。
网签价：是指网签合同中体现的房屋成交价格。
核定价：又叫“最低过户指导价”，是二手房交易中缴税的基准价。
【计税依据】
在缴税时，税务部门会按照“核定价”与“网签价”中谁价格高的原则确定“计税依据”。
当“网签价≥核定价”时，计税依据为“网签价”
当“网签价<核定价”时，计税依据为“核定价”
普通住宅认定标准第三条中的“实际成交价格”就是指上面说的“计税依据”。自2016年5月“营改增”以后，要将“计税依据”除以1.05后再与“单价”或“总价”进行比较，且“单价”或“总价”只要满足一项就算符合第3条标准。
【税费谁来出】
在二手房交易涉及税费的政策法规中，明确规定各项税费应由买方或者卖房承担方。但交易过程中，大多数的情况却是税费均由“买方”支付。
（一）契税（买方缴纳）
二手房的契税税率和新建商品房契税标准相同，不同之处就是按照上面提到的计税依据缴纳。
若网签价>最低过户指导价，则契税=(网签价-本次增值税)×税率
若最低过户指导价>网签价，则契税=最低过户指导价/1.05×税率
（ 二）增值税及附加、个人所得税（卖方缴纳）
大家在网上查询或者咨询中介二手房涉及税费时，税费较高的两个税种是个人所得税和增值税及附加。个人所得税，具体含义和内容大家都了解，就不过多解释。增值税及附加，在这解释一下。首先，增值税及附加它并不是一个专门税种，是为了方便计算把增值税和增值税附加合在一起简称。其次，增值税附加也不是一个专门税种，它是“城市维护建设税”、“教育费附加”、“地方教育附加”3种税的统称。“增值税附加”，就是在二手房交易时如果产生“增值税”，那么就需要缴纳这3种税，如果没有产生“增值税”，就则不需要缴纳这3种税。
上面税种比较多，是不是觉得很费脑，所以在这里就不给大家详细介绍增值税及附加的税率是怎么计算出来的了。直接上干货，二手房增值税及附加税点：城六区为5.3%，远郊区县为5.25%。

注：作者在撰写本文时，查阅了大量资料，网上很多文章中二手房增值税及附加的税点：城六区为5.6%，远郊区县为5.5%。本文的5.3%及5.25%，是根据“财税〔2019〕13号”文件，自2019年1月1日至2021年12月31日，“增值税附加”减半征收，计算得出。
三、商业、办公类
商办类购买新房，需交契税、印花税和住宅专项维修资金。商办类项目的契税，交税比例是固定的，与首套、二套，面积大小均无关系，都是网签价的3%。印花税和住宅专项维修资金缴纳标准同住宅。商办类二手房涉及税费知识，本文不做介绍了。

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