东西城"平房"，正在退出北京楼市

北京东西城的平房私房，在北京楼市是一个“奇特的存在”，在2017年之前，北京楼市中的平房产品甚至是“不限购”的。

原因很简单：平房毕竟属于“非成套住宅”，所以在之前的限购中一直处于“非限购状态”，从而也导致了学区资源最为丰富的东西城平房，成为了市场成交的热点。

东西城的平房价格一度出现了明显上涨。

2017年4月3日，北京市住建委发布了《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》，首次将平房私房纳入了“限购范围”。

文件中规定，购买北京住宅平房必须符合以下条件之一：

1.没拥有住房的本市户籍居民家庭或单身人士。

2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。

3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。

2017年6月12日，北京住建委再次发布《关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》，这个通知加强了北京公房平房的“承租人变更”管理。

通知中提到，直管公房变更承租人必须同时满足以下三个条件：

第一，原承租人迁出本市或死亡。
第二，与原承租人同一户籍+共同居住两年以上+无其他住房+直系家庭成员。
第三，符合承租条件的其他家庭成员无异议的。

同时规定：严禁办理直管公房分户手续，严禁新的承租人为两人（含两人）以上共同承租，严禁办理直管公房使用权交易。

2018年5月14日，北京住建委针对公房再次下发《关于加强直管公房管理的意见》，再次申明“严禁公房交易和转租”：

第一，承租人应按租金标准及时足额缴纳租金，严禁直管公房违规转租转借，严禁直管公房使用权交易。

第二，综合房屋维护管理成本等因素，对直管公房租金标准实行动态调整。

第三，决定有序推进平房直管公房申请式退租。

2019年1月15日，北京住建委正式下发《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》，北京直管公房平房正式启动了“退租进程”。

意味着公房平房只有“退租”可以实现交易退出，其他途径被限制。

综合以上的政策演变过程，我们可以发现：从2017年开始，历经2-3年的时间，北京平房政策发生了巨大的变化。

北京平房的交易已经基本被政策给限制了：平房私房进入“限购”行列，平房公房则“严禁转租和使用权交易”，只能通过退租来实现交易退出。

在这种背景下，我们对目前北京正在公开挂牌的36个平房私房房源进行了分析，结果发现：北京平房私房的挂牌价仅有15万/平米左右。

而且不同的片区，平房私房的挂牌价差距很大：最低的平房挂牌价仅有10.5万/平米，而最高的则达到了18万/平米，最低和最高的挂牌价差距达到了8万/平米。

总价主要集中在200-400万/套之间，户型不大，总价也不高，就是由于建筑年限太长，贷款难度太大。

该房源信息来自于“绿中介-L家”。

北京“四合院”平房私房交易有三大特点：第一是必须要有“土地证”，第二是一般全款支付，很难贷款，第三要满足北京购房资格。

尤其是私房平房交易必须要有“土地证”，可能就把一批私房平房“卡住了”，而要办理土地证难度则需要交纳一笔不菲的土地费用。

因此如果再扣除“土地证”的办理费用，北京东西城的平房私房实际成交价格可能要比15万/平米更低。

再叠加需要购房资格，难贷款等特点，东西城的平房私房其实要想卖出去，难度还是比较高的，目前在绿中介的挂牌数量仅有36套，规模少得可怜，预见成交情况也不会很乐观。

东西城的平房交易，一般多是用来当做“学区房”来用的，超小户型，总价超低，而且学区资源都相当不错，适合用做“占坑房”。

所以平房一直都是东西城“学区房”的重要角色之一。

但是随着北京教育改革的深入，“多校划片”+“教师轮岗”等制度的实施，学区要素也在平房市场中逐渐被淡化。

再叠加平房政策的逐渐趋严，平房的购房政策风险也在加大，比如拆迁的可能性已经不存在了，也让平房的价值有所下降。

综上所述，北京东西城的平房私房交易，其实已经在慢慢退出北京市场了，再过几年可能将会彻底消失。

一方面是北京平房政策在不断严控，平房的交易风险在提高；另外一个方面则是供应量在消失，很多平房已经不能上市交易了。最后则是由于需求的控制，学区要素的消失等等。

所以对于大多数的平房私房所有者来说，要么就是坚持“持有”，可以“待价而沽”，反正就是稀缺，以后没有了，可以当成一种身份的“象征”。

要么就是尽快“出手”，未来市场的不确定性还会更高。

而对于大多数的“直管公房”的承租户来说，其实可选择的空间并不大，要么就是“持续租赁，坚持不变现”，要么就是等待“退租”的到来。

反正平房这种产品，一定会逐渐从北京楼市逐渐退出，未来交易的可能性会越来越小，而逐渐将会成为北京城市的“文化遗产”。

期权匿名回答 · 2022-1-5 06:44:39

坚持更新，有一些独到见解

东西城"平房"，正在退出北京楼市

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