以公司名义在上海购房的一个历史漏洞

李小白很想在上海买套房子，但是他自己不符合购房条件。
即便如此，他还是很想买。
世上无难事，只怕有心人。经高人指点，说你为何不曲线救国，以公司的名义买呢？
于是，李小白火速新注册了一家公司。就叫它大白公司吧。2020年12月，李小白终于在浦东新区看中了一套钟意的房子，200个平方，2000万人民币。房东是个香港人，就叫他黄启发吧。

经过中介的撮合，2020年12月底，李小白用自己控制的大白公司与黄启发签了一份《房地产买卖合同》，并在房地产交易中心备了案。双方约定到2021年12月再过户，且在过户前，大白公司有权变更其他符合购房条件的自然人来替换大白公司作为买受方。届时如果变更买受人，黄启发应无条件配合以原定的交易条件与李小白指定的新的买受方重新签订《房地产买卖合同》。
斗转星移转眼就到了2021年11月。
这时，李小白自己也终于符合在上海买房的条件了。于是，他以大白公司的名义致函给黄启发，说准备把房产买受人变更为李小白本尊，希望黄启发在2021年12月某日几点钟之前，到房地产交易中心共同办理过户手续。
让人始料未及的是，黄启发不乐意了。他开始质疑大白公司和李小白的购房资格，要求李小白将大白公司或李小白本人符合购房资格的相关证明材料全部提交给他，核实无误后，再去房地产交易中心过户。
无论李小白还是中介怎么保证、怎么催促，黄启发避而不见，玩起了捉迷藏。
李小白有些郁闷，遂来找我聊天。
大概听了李小白讲了来龙去脉后，我脑子里第一个跳出来的问题是：在上海即使用公司名义购房也是有不低的门槛的，大白公司是否已经满足？
根据2018年7月2日上海市住房和城乡建设管理委员会印发的《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》（沪建房管联〔2018〕381号，以下简称“381规定”），对企业购买商品住房的条件做了明确列举：

一、企业在本市购买商品住房必须同时符合以下条件，购房时间以合同网签备案日期为准：
1、企业设立年限已满5年；
2、企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币；
3、企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。
企业近年缴纳税款金额满500万元以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。

而我看了下大白公司的基本信息，成立时间才勉强一年，光这个就不符合条件了。
难道大白公司的纳税金额已经500万+？对此，李小白坦言也没有。
好家伙，那大白公司确实不具备购房资格啊。

我很自然地开始怀疑中介的专业性。为此特地与中介公司相关负责人通了个电话，我说你们工作是不是有点儿欠缺细致，这大白公司明显不符合“381规定”嘛，怎么还安排双方网签？
然而对方很肯定地告诉我：在2020年12月双方网签那会儿，大白公司的购房资格是没问题的，可以正常过户。后来在2021年3月又出了新的规定，才会受限制的。

做了下检索，中介口中所谓的“新规定”，是上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局2021年3月3日联合发布的《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（沪建房管联〔2021〕129号，以下简称“129通知”），其中第六条是这么说的：

六、严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。

到了这里，我终于明白问题出在哪里了。
在“381规定”中，只说“购买商品住房必须同时符合以下条件……”。然而，上海各区房地产交易中心在实际执行过程中，仅将“商品住房”限缩解释为“新建商品住房”，企业购买二手房不受“381规定”限制。
随着房地产市场调控力度不断升级，在新近出台的129通知中，才特地明确：商品住房包括新建商品住房和二手住房。
原来，2021年3月以前，在有关部门眼里，二手房不属于商品住房……

为了进一步验证自己的判断，特地又向几个区的房地产交易中心窗口求证了一下，果然如此。
回到李小白的事情中来。
鉴于现在黄启发怠于配合过户，我猜测可能他已经意识到大白公司不具备如“381规定”中列举的购房条件，甚至可能已经在想以大白公司不具备购房资格为由，提出解除合同并要求李小白承担违约金的如意算盘。
毕竟在过去的一年中，标的房产又涨价了30%。
从李小白角度，如果以大白公司名义提起诉讼要求黄启发继续按约履行合同，配合大白公司完成过户手续，有可能也会面临是否符合购房资格的问题。毕竟，严格按照“381规定”的话，大白公司确实不具备购房资格。
基于这种情况，个人认为，若大白公司主动提起诉讼，要求黄启发继续履行房地产买卖合同的话，只要房地产交易中心的系统没有做实质性的修改，仍然可以按照原来的执行口径进行过户的话，那么大概率应该还是能够得到支持。
只有在客观上已经履行不能的情况下，才可能最终解除合同，并根据双方过错程度承担相应的后果。
何况，在大白公司和黄启发签署的协议中，还特别约定了大白公司有权变更其他符合购房资格的自然人的表述。实在不行，李小白自己上，总也还是可以完成这笔房地产买卖交易的。鼓励交易是市场经济的基本原则之一，只要合同在当事人意思表示框架内尚有实际履行之可能，不应轻易予以解除。
近年来，我国房地产市场调控措施层出不穷。以往实务中，购房者是否具有购房资格，多是由买方和中介根据经验来判断，很多时候，买卖双方合同都完成网签了，在审税的时候才会去审查购房资格，购房资格认定环节在整个房产交易流程中相对靠后的位置客观上增加了交易风险。
值得注意的是，自“129通知”发布之后，上海已经从严执行二手房交易流程。据悉，自2021年4月1日起，购房人购买二手房时，需要在网签前出示限购查询结果。
咳，早就该这样了！