京房会拥有十年以上楼市实操经验,全网20W本地粉丝,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,实现资产翻倍,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;本号长期输出房地产投资底层逻辑和原理，追逐时政热点;为北京购房家庭选筹、交易保驾护航
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Q:提问:京老师,上周我看了一个还没有房本的回迁房,房东着急拿钱,我可以先给他房款等房本拿到在办手续吗?这样的话有没有什么风险,
A:回答:你好，感谢信任，这个问题你要想房东为什么着急拿钱,因为穷,回迁户最大的特征就是房子还没盖就恨不得把它买了,你这种签的属于远期合同,如果你给业主签订合同几年之后交易大概率90%要吃亏,因为陌生人在利益面前人是没有信用的,尤其是拆迁户.交易周期拉长会出现一个后期房价上涨的现象,这种情况80%的人会反悔;不反悔也会给你搞事情,在实际操作中用这种远期合同风险是非常大的,正确的操作方法是不要签买卖合同,签借款协议,不要写定金写借款,比如说你的房子总价700万,我首付定金+首付给你300万,约定三年之后再交易,你就写借给他300万,然后每年的利息是24%,中国法律允许最高的利息,24%的利息3年之后利滚利就翻了一倍了,他肯定还不起的,然后你在签一个附加条款,如果他把房子卖给你那么利息就不要了,或者如果他把房子卖给你,你可以接受700万的价格买他的房子利息就不要了.这个时候你再补400万给他就可以了,操作的时候需要做见证抵押,有几个人见证她是欠你的钱的,录像全部拍好,如果没有产权证到公证处做一个公证,如果有产证一定要上一个抵押证,这样的话一般业主是不会违约的.祝一切顺利！
Q:提问:京总想问一下燕郊如果自住的话买过来会保值吗?还有上升的空间吗?
A:回答:你好，感谢信任！如果分析燕郊楼市单说燕郊而脱离通州市场，属于逻辑性错误。北京的楼市上涨具有传导性，一般核心区域的房价大涨和大热时，会自动传导到周边次级溢出的区域，但通州目前的情况并不会发生普涨的现象，并且有严重的溢价，短期不会溢出到周边的区域，如果溢出的区域基础过于薄弱，会造成过山车的现象，涨的时候会很热，但是凉的时候也很快。因为这些市场大概率是纯靠投机，而不是靠真正的价值。房地产经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常范围，但绝不会大起大落，涨50%回调50%，这样的区域一定存在炒作投机的现象。睡城本身就是一个伪概念。集中产业+人口持续导入才是楼市最扎实的基础。燕郊依托通州运河CBD未来的利好，属于阶段性溢出板块,如果以自住为目的可以买，距离核心区不远,如果以投资为目的不建议.祝一切顺利！
Q:提问; 老师好,听你直播说马驹桥也属于溢出,为啥你说尽量不要买马驹桥,潜力不行吗?
A:回答; 你好，感谢信任。溢出板块哪个未来更有潜力,就是房价上涨的确定性更高;首先你要知道溢出区域的逻辑和原理.溢出的区域一般分为一级和二级和次次级和纯产业溢出;北京的楼市行情是传导型的,核心板块必须大热才能带动一级溢出的区域,就是行情来了一部分刚需客在核心板块上车压力偏大会自动传导到周边的次级板块;溢出的区域有3个核心逻辑:一个是距离一个是配套,一个是产业数量,距离一般5-7公里，越近越好,这个距离属于一级溢出，可以承接热门板块的人口溢出，也可以承接部分产业溢出。其次就是配套:溢出的区域要有相对比较好的配套，比如学区、商业，能够满足基本的需求。如果没基础配套就是通勤睡城,睡城就是一个伪概念.最后溢出的区域所依靠的产业越集中、后期越能承接优质的购买力,意思就是单靠一个产业没有靠2个产业的有优势,靠2个产业的没有靠3个产业的有优势,产业数量+产业的质量最终决定的是溢出板块的价值.马驹桥的产业是物流和制造,这两个产业本身就不是高新产业;这个区的定位是产业外溢,即便10年后发展成熟后,这种产业也不会给市场输送很多优质购买力,拉动房价的是有购买力的人口,有无购买力直接与房价挂钩;而单一的产业购买力非常薄弱;这个位置的交通和环境很难让人觉得它有价值.具体可查看星球置顶文章，《北京新房二手房选筹逻辑》祝一切顺利！
Q:提问; 老师好,今晚看你的直播时突然接电话错过了通州,想请教您通州为什么不能买,我们刚计划准备在东望交钱,
A:回答; 你好，感谢信任！通州最好的投资黄金时间已经过去.前面太热已经提前透支房价;所有的利好已经全部兑现;定位虽然高,但现在没有任何价值,通州的发展逻辑是先建城再引产业,最后以产业带动人口;副中心最开始消息出来之后,通州大部分次新盘领涨，导致大部分楼盘还存在溢价现象，如果买入的价格过高,就代表着未来的利润减少。通州现在属于概念性的新区,利好长期，但利好并不是通州所有地段,概念性的新区最先享受红利的一定是核心区,买新区的逻辑是买在一个5年后价值10万的板块，如果通州未来规划落地值6万，现在地皮还在晾着就卖6万，就算硬拉，凭现在的价值加上长期双限不利因素从6万拉到10万是非常难的。通州以后也就全市的平均水平。能跑赢大盘的板块不多,930之后全市就通州涨的最慢,317之后就通州跌的最狠.典型的案例就是华业东方玫瑰，开盘价6万，现在二手也就4W多,流通性极差。投资不建议选通州,除非长持10年以上,自住通州还是比较有优势的.通州副中心的公园覆盖率是500米一个.未来的定位是一个金融生态绿色城市.东望非核心地段,溢价偏高,考虑通州你直接在星球搜索《通州购房攻略》查看文章.
问题:听闻明年会放水，房价可能会上涨，请问在何时出手才能尽可能低的价格拿房？
回答:你好,感谢信任！中国的楼市是政策市,房地产市场下跌看政策，上涨看金融和信贷。调控政策控制着房价不涨或下跌、金融信贷控制着房价能不能快速上涨
政策，就像是一辆汽车的刹车片、每一次调控，就等于踩刹车，想控制住房价很简单，可以不断出政策不断踩刹车，让房价快速降温，
把刹车松开并不能让车速再回到之前的速度，顶多是让这辆车不再减速。需要提速就需要踩油门。而金融信贷就是油门。必须使劲踩，楼市热度才能快速回升。未来房价何时才能上涨，如何才能上涨，首先需要踩油门，其次不能连续踩刹车。为什么松刹车？因为ZF不想让房价跌。为什么不踩油门,因为也不想让房价涨，稳才是官方最希望看到的，但楼市要么涨，要么跌，就是不好稳。货币就像似肥料浇庄稼。肥施的越多，植物发育的就越好。道理及其简单。如果真的大量放水,核心板块的品质次新会以肉眼可见的速度上涨,就像上面我给你推荐的楼盘.
在何时出手才能尽可能低的价格拿房？这就需要了解二手房微观市场凉热定律来判断最佳购房周期;楼市上涨周期的明显特征是:成交量不断上涨,成交价逐渐下跌
举例:
比如某小区:有10套同户型的房子同时在卖
挂牌价是在1000到1050万之间
现在的市场正处于淡季.房子并不好卖;所以第一套房子想要快速成交,最有效的方法就是必须降价
假设第一套房子的最终成交价是980万,那么在这个周期980万就是最新的成交参考价,第二套房子想要成交,必须降到980万以下的价格.紧接着第三套第四套以此类推
此时在成交价逐渐下跌的过程中就会出现一个现象
就是成交量不断增高;在成交量达到一定量级后小区的价格就开始止跌回升
关键词:关注目标市场的成交量,成交量可以说明一切,如果某一个楼盘的成交量突然增多,根据过往的实战经验,这个价格回升的周期比较热门的商圈不会超过半个月,一般的商圈会在一个月左右.
何时出手较为合适;楼市上涨周期:分为前期中期和后期;
前期是成交量上涨,成交价下跌.市场变化结果:可选择的房源比较多，这个时候属于买方市场。
中期是成交量上涨，市场变化结果:小区的优质房源会被逐渐消化，可选择的房源不多，剩下的大多是临街低楼层或者户型有硬伤。
后期可选择的房子更少价格更高,北京楼市的特征是:大涨必调;如果在市场最高点有政策干预,楼市可能会进入下一个横盘期，
如果是刚需上车,那么在市场启动之前都属于淘笋的好时机,房源多,价格低,比较合适,没有必要卡在市场上涨前夜买入,这样风险性比较大.对于投资、改善可以通过自己对市场的敏感度踩节奏.祝一切顺利
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