由学府壹号院引发的一些思考

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2021年已经接近尾声。2021年北京楼市带给我们的“惊喜”接连不断。学府壹号院应该是北京本年度地产最热的一个项目了，”高标准““一夜销售破百亿”让平静楼市再度进入热潮！回头想想有些可以梳理的逻辑。对于中国房地产行业而言，是一个具有历史意义的时间节点。

北京市住建委表示，2021年是“十四五”开局之年，北京市住建委将紧密结合新发展阶段首都发展面临的新形势、新任务，继续坚持房住不炒定位，保持调控定力，持续加强对房地产市场监管。

这一定位，从上月收官的北京首次集中供地就可看出，其以复杂的竞拍规则、综合多元的竞拍条件，避免了此前重庆、杭州等城市的高溢价盛况，体现了三稳的调控定力。

集中供地

从细水长流到放量出让，集中供地无疑成为今年房地产关键性变革。

2月26日，自然资源部宣布，将对22个重点城市住宅用地供应实行两集中新政，其中就包括北京。从北京市发布的集中供地计划来看，2021年北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。

其中，北京市首批挂牌的30宗土地，总用地面积约169万平方米，建筑规模约345万平方米，挂牌总价超1035.81亿元。从区位来看，此次30宗地块覆盖12个区域，其中中心城区供应15宗，多点及副中心供应11宗，门头沟、怀柔等生态涵养区供应4宗。
为降低土拍市场热度，北京不仅设定了地价上限，还首次引入房屋销售价格引导机制，并在15宗地设置竞配建公租房面积，6宗地竞政府持有产权份额，此外还有竞建高标准商品住房、竞建国际人才社区房等多重竞拍规则。
经过两日角逐，北京30宗地块共揽金1102.21亿元，整体溢价率仅为6.41%，由此可见北京新房市场总体调控节奏和调控效果。

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限竞房

从2017年到2021年，北京的限竞房已经走过了五个年头。在这五年里，限竞房曾一度作为市场主流，几乎占据了整个住宅市场土地供应。2017年-2018年，两年共计出让住宅用地85宗，不限价地块仅有1宗。
2019年，土地供应市场开始反转，不限价地块后来居上，限竞房地块与不限价地块各占一半。不过，在全年出让的35宗住宅地块中，限竞房地块也高达21宗，高于不限价地块总数。
到了2020年，北京共计出让住宅地块45宗，其中限竞房地块仅有8宗。而在2021年上半年推出的30宗地中，没有一宗限竞房地块。
当前，北京限竞房正加紧去化，市场也已经逐渐从刚需过渡到改善。不论是面积段还是总价段，总价400-500万元买5-6环地铁刚需小三居，基本已经不可能了。

学区房

学区房一直是房地产炒作的热点。

4月22日，北京住建委发布了关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知。其中整治的重点就集中于近期以来关注度较高的炒学区房以及借学区房炒作房价行为。

北京市建委表示将坚决遏制、精准打击，严格执行多校划片、派位入学政策。对此，北京海淀区、西城区、东城区最近率先发布义务教育入学新政，进一步明确了多校划片政策。

北京此次整治学区房炒作现象，预计会对借机炒学区房的行为产生一定的打击作用，但是从长远来看，要真正解决学区房的问题，从根本上还是要解决教育资源均衡分配的问题。不过，目前此事已经引起国家高度关注，教师轮岗制的出台更是让学区房光环变淡。从今年的学区二手房走势不难看出。学区依然是购房人群考虑的重要方向，但更多购房人会偏重品质、物业、园林好的新楼盘。

房地产牵动太多行业了，以下仅是自己的观点，2021年全国性限电看上去与地产行业无关，却为明年市场埋下了伏笔，全国限电。我个人观点：中国是疫情过中程经济恢复最快的国家，对于中国实体企业来讲今年的业务量还是很大的涨幅，一带一路的发展更是为贸易出口带来了便利，而正处在疫情的国家生产力很难自给自足，中国贸易板块充当了世界供货源头，利润上涨的同时订单激增也导致产能不足，导致实体企业大部分都进行了产能扩张。但是真的一直能处在这个平衡线吗？一旦疫情恢复，其他国家产能逐步恢复，中国可能会面临前所未有的产能过剩。国家也是预示到了危机，为了保障实体企业家限电是为限制扩大产能。但是无法避免通货膨胀的到来，从国外赚回来的钱，和陆续进入中国做资产投资的境外资本更是会带来很大的影响，通货膨胀对于大部分人群更是会敏锐的将资金做保值计划。对于地产行业规范后的市场高净值的一线城市高端资产还是会高走。今年的学府壹号院就是为数不多的能清晰看到增值的产品，一夜去化95%。有打油诗很贴切。

学府壹号院随笔
世杰
学得三千载流，
府上三千文修。
壹得三千烟火。
号令三千春秋，
院中可得三千求！
恭后幕宾，
请入悠悠！
谁知良居一夜流！
难求！难求！

有限制，所以以上观点仅仅是个人观点。地产市场不好的时候购房人更多关注的是新房安全性，也就是希望平稳着陆，而共有商品房的出现更是以政府做了最大保障，这一点很多人也都看明白了。其中从拿地到施工到交易到管理全程监督，高标准执行方案更是让品质从技术上有效的提高，未来优质地块都是高标准执行下的高品质产品，那么，老旧二手房还会有空间吗？

下次深度聊聊我对石景山长安悦玺的看点，学府壹号院之后最具潜力的盘！

学府壹号院，以新中式低密洋房产品，在城市稀缺地脉之上，打造更具时代品位的壹号院作品。