公募REITs：下一个独角兽基金？

周末，最火的话题，莫过于公募REITs，朋友圈铺天盖地的广告，“包租公”“包租婆”的梦想，似乎正在向我们招手。

有木有似曾相识的感觉？

如果健忘了，先上一张图：

这只就一只角的兽兽，似乎有点眼熟了？

没错，它就是神话中的祥瑞之兽：独角兽。

看到这只独角兽，还有宣传得如火如荼REITs，有木有想起18年独角兽基金的盛况？

三年前的六七月份，独角兽基金的火热程度，比今天的REITs，有过之无不及，此基金只应天上有人间没几何。

然后，大家都知道的，没有然后了：烂尾了，十足的坑货。

这次的REITs基金，与三年前的独角兽基金，同出一辙，都是政治任务，只许成功不许失败，第一批也只会成功不会失败。

REITs并不是新鲜玩意儿，欧美几十年前就有了，只不过国外叫“不动产投资信托基金”，而我们叫“基础设施证券投资基金”。

虽然，英文缩写一样，但相差很大。国外可以投房地产与基建，而我们只能投基建，“坚持房住不炒不动摇”，所以只能投基建，不能投地产。

为何以前不搞REITs，现在要搞REITs？

原因很简单，因为，以前宏观杠杠率低，不需要这玩意儿，现在杠杆率太高，需要用上它了。

投资消费与出口是GDP的三驾马车，2015年之前，投资一直都是中国经济最重要的马车。但是，最近5年多，这架马车越来越跑不动了，消费成为了最重要的马车。

然而，三驾马车缺一不可，虽然，投资与出口驱动，向消费与创新驱动，是必然趋势，但是，投资与出口也不能丢掉，在消费不景气时，也可以通过投资来拉动下GDP。

最近5年，投资对GDP的贡献越来越低，不管是基建投资增速，还是房地产投资增速都成了个位数，特别基建投资增速更是低得可怜。

为何会出现这种现象？

是因为我们的基建都修完了，不需要再搞基建了吗？

NO，虽然，中国号称“基建狂魔”，但也不是不需要搞基建了，中国还有好多地方都没高铁呢，哥的老家，一个县级市，都还没有高铁。

所以，并不是不需要搞基建了，而是没办法大搞基建了，因为现在宏观杠杆率太高，没钱大搞了。如果继续大兴土木，那么，债务就存在暴雷的风险，所以，只能放慢基建速度。

So，REITs应时代而生，“天将降大任于REITs也”。

因此，REITs最重要的两大使命，也就跃然纸上了：一是为基建投资搞钱，二是给地方政府降杠杆。

基建投资的资金来源，从银行转向了老百姓，既解决了资金来源问题，又降了杠杆，降低了政府债务风险与银行风险。

所以，REITs是一个伟大的发明。

那么，REITs会不会也像独角兽基金那样烂尾？

概率较低。独角兽基金烂尾，是因为国家要推科创板了，取代了独角兽基金的历史使命，导致独角兽基金没有了存在的价值，所以，烂尾了，成了坑货。

But，目前国家还需要REITs来做贡献，所以，REITs可能不会成为下一个独角兽基金。

那么，REITs能不能买？

REITs介于股票与债券之间，是一个类固收产品，它适合投资固定收益的投资者，收益率可能会高于银行理财与债基。

如果，你有配置固收的需求，那么，REITs是可以买的。

如果你想买，那么就买第一批。因为第一批的9个项目，底层资产质量比较优质，风险较低，后面的第二批第三批，就不好说了，垃圾货也会来了。

投资REITs，与投资信托类似，都是看底层资产。底层资产好就可投，底层资产垃圾就别碰。

另外，REITs无法场外赎回，只能通过交易所卖出，所以，如果你要买，那么就直接在券商段买，别在银行端或基金公司买了，可以省掉之后场外转场内的麻烦。

9个REITs中，下面3个底层资产可能更优质些：

每一次金融产品的创新，都是为了化解金融风险；But，它又会衍生出新的金融风险，REITs也不例外。