股市学堂：股票市场之利润

从去年到现在股票市场上风格发生了很大变化，特别是估值体系，如果你是赛道股估值可以100倍，200倍，但如果你是地产行业的公司，估值可以给3倍市盈率，4倍市盈率，每股收益差不多的两家公司一个公司6块，一个公司300块，很多人讲投资都是看未来，每股收益虽然一样，但那个6块的公司也许三五年后都破产了，另外一家赛道股可能每股收益三五年后就可以涨3倍然而市盈率可以降到50倍，虽然赚的钱都一样，但给的股价肯定是不一样的，有时候市场扭曲的时间长了大家都相信这种现象比较合理了。

现在市场上最火的行业应该就是白酒，医美，疫苗，眼科，牙科等公司，有一个房地产公司开始进入医美行业，其实医美行业占比还非常小，但股价半年涨了6倍左右，这公司去年还亏损了，房地产业务还是占了这公司百分之80左右，医美业务估计百分之10不到，如果不进入医美行业可能这公司股价不但不涨6倍还会跌，因为去年都亏损了。有些白酒每股收益和华侨城差不多，但股价可以到200多，一些汽车行业最近也涨不少，就连资不抵债债券违约的众泰汽车股价最近反弹了4倍，市值上百亿了，还有一些公司讲有可能和华为合作弄新能源汽车股价马上翻二三倍，市场上总会有一段时间一个行业，一个公司非常火，不看估值，不看利润，不看基本面只因为它沾了一点热门行业边边这公司股价就可以短时间涨几倍。是不是市场上赚到的利润不一样？看了很多书其实得出了结论赚到的钱都一样，如果未来赚到的钱能在这个时间折现到现在都一样的，护城河高的公司可以给一点溢价，高杠杆行业给一点折价，那华侨城的利润到底是怎么来的，经常有人私信问我华侨城文旅利润多少，房地产销售利润多少，他知道后才好给华侨城估值，公司没给具体数据我也不知道啊，但可以模糊的的知道华侨城的利润是怎么来的。

现阶段可能给估值最低的利润就是房地产销售利润了，特别是最近市场招拍挂集中供地，毛利率更低，净利率滨江董事长讲争取有百分之1到2的净利率，如果全国推广那房地产公司以前可以通过销售来推未来利润的逻辑都要被打破了，因为你不知道未来利润是多少，还可能这公司现金流断裂，变成下一个泰禾，华夏幸福，但其实这20万亿的市场在货币必然贬值的情况下，是不是也没必要那么悲观，最近在华侨城群也有人问我看不看好房地产行业，我的回答是不看好，我认为毛利率也许还是下降，净利率也还会下降，目前来看还看不出有拐点，也许到了地产行业最悲观的时候。

华侨城的利润到底属于普通房地产公司利润还是属于其它行业利润，刚开始我也认为是主要房地产销售利润毕竟是卖房子赚的钱，这公司在雪球，东方财富网也属于房地产公司。但买入华侨城一年9个月后我发现其实华侨城百分之80的净利润属于文旅项目利润，只是这文旅项目利润有百分之80是通过房地产销售来变现的，举个项目例子，顺德欢乐海岸，去参加股东大会有个股东统计过如果顺德欢乐海岸房子可售部分全部卖完大概有400亿左右，净利率保守估计百分之20，房子销售净利润80亿，顺德欢乐海岸自持物业成本假设15亿现在每年租金3亿左右，折旧4000万左右，折旧后净利润1.1亿，主题公园加玛雅水上乐园投入资金10亿，每年营收2亿，折旧后净利润5000万，抛开房地产销售业务净利润1.6亿，所以房子全部结算可能要到2024年才能全部结算完，很多股东讲欢乐海岸这卖房子赚的80亿应该算房地产销售的利润估值只能给5倍市盈率，如果是顺德欢乐海岸折旧后这收租和主题公园赚的1.6亿净利润算文旅利润，这块估值可以给25倍市盈率。我认为只要是通过文旅项目赚的利润都算做文旅利润，而且都可以通过现金流折现出来，房地产公司给低估值是因为招拍挂土地竞争激烈，毛利率很低，净利率很低，政府限价，但一二线城市和经济实力强的三线城市房价还是涨的，特别是地价涨后，华侨城土地储备相对去年销售量来看最少还可以满足五年不拿地，销售百分之10到15的增长，华侨城文旅项目拿地都是提前和政府沟通好了，往往拿地成本会比普通企业招拍挂便宜百分之50有些土地储备只相当于普通招拍挂拿地半价，根本和市场化招拍挂无关，今年华侨城拿的所有土地储备都是文旅底价拿地，去年拿了20多块土地储备也就是两块地市场化拿地，如果市场招拍挂土地越来越贵华侨城完全可以不用市场化招拍挂拿地。

华侨城的利润百分之80是文旅项目贡献的，以后招拍挂土地也会占比越来越少，记得雪球的球友讲过林丹百分之90的收入是广告，只有百分之10是工资加奖金，但不能说明林丹不是一个羽毛球世界冠军而是一个演员，华侨城以前利润百分之80是文旅项目贡献的，它是一个房地产公司还是一个文旅公司不重要，但目前来看还是看未来华侨城净利润基本百分之80，90都是因为文旅项目赚的钱。

其实每个公司赚的利润都是一样的，只是要穿越迷雾找到这公司的运营模式，未来这利润能不能持续，有没有风险，都要自己去判断，但如果未来赚的钱都一样你给了另外一个公司高几十倍的估值是不是很危险？