【以案释法】小心合同陷阱！年轻女孩合同埋雷，30万“锁死”上海多套千万房产

“空手套白狼”的操作，又有了新案例。一位90后年轻的上海女孩黄晓婷，通过房地产买卖合同，构设陷阱，最终以少量的定金“套牢”上海几位房主上千万元的房产。

据媒体报道，她所买的房子每一套价格都是几百万不等，同时她也支付了5-10万元不等的定金。但在付过定金后，她就开始玩“消失”，以各种理由拒不支付首付款。等到房主想要解除买卖合同时，她便翻出了合同当中的违约条款来索赔。

▲截图来自微信公众号“魔都房房房”

面对不公平的合同，浦东新区海高一村顾姓、杨姓业主将黄晓婷起诉至浦东新区人民法院，要求解除合同，但于2017年7月被法院一审驳回。

▲图片截自裁判文书网

所幸，受害者房东们通过抱团集体去法院作证，最终让黄晓婷全部败诉。更有趣的是，他们的房子经过一番折腾和耽搁，反而还价格暴增。

不过，让黄晓婷一度“得手”的关键套路，仍然非常值得所有人了解和警惕。小编在此梳理过往报道和相关案件的裁判文书，为大家还原整个事情的来龙去脉。

90后小姑娘合同埋地雷 “锁死”上海多套千万房产

据上海电视台《法制特勤组》1月初报道：

求助人郑阿姨称，自己卖房时遇到了空手套白狼的买家。

一个92年的上海小姑娘，在2016年3月以八百多万的价格买了郑阿姨在普陀的一套房子。但一年多来除了10万元的定金，她之后一分钱房款都没付。

在郑阿姨的印象中，小姑娘买房时乖巧贴心，拿着合同专程跑到自己家里签，说两个人私下签合同也省了中介费。

郑阿姨觉得小姑娘很有诚意，又着急用钱就签了合同。但合同一签好，她就立马变了嘴脸，总能找到各种理由拖延房款。

既然买家不肯付款，为什么不解除合同？郑阿姨本想名正言顺解除合同，但这时对方突然说出了“600天”的概念。

郑阿姨直到这时才发现，自己签的合同中的违约栏夹着半句话——如买房方违约逾期六百日，卖方可解除合同。

这可急坏了郑阿姨，她们家里做生意原本就急需用钱，最后只好各方拆借导致了不小损失。

郑阿姨只好向律师求助。后援律师经过调查发现，类似的遭遇不止郑阿姨一人遇到。

梁阿姨和黄女士也是在2016年卖的房子，一年多来都拿不到房款，每套房子都升值了上百万元，这些损失对于求助人来说不可谓不高。

更加令人意想不到的是，买她们三个房子的竟是同一个人——92年的上海小姑娘黄晓婷。

合同中陷阱重重，当卖家们再仔细研究这份格式合同，发现陷阱还不止这一处：

一、买方可以违约六百天不付房款

二、违约成本每天万分之零点三
三、合同里又写了可以转卖给第三方

而一年多来房子已涨价几百万，黄晓婷几乎是用零成本套住了卖方的房屋，赚取六百天里卖家房屋的升值差价。

几位求助人都陷入了两难的境地。根据所签合同，卖方在六百天内解除合同要支付房价20%的违约金；如果继续履行合约，六百天后按之前的房价完成交易，则更要损失数百万元的差价。

明显有失公平的合同可以撤销吗？后援律师发现，黄晓婷交易的意图十分明确：不是为了购买和居住，而是利用精心设计的合同来空手套白狼。

那么在上海的限购政策之下，黄晓婷又是怎么能买这么多房子呢？律师表示，只要不过户就不受限购影响，也就是说黄晓婷可以无限制地签买卖合同，同时套住很多人的房子，赚取她们房子的升值差价。

三位求助人为了维护自己的权益，便分别与黄晓婷对簿公堂。

通过受害人的相互作证，以及法院调查取证的深入，黄晓婷同时签订多套买卖合同的事实逐渐清晰，案情开始朝着有利于求助人的方向发展。

复旦大学法学教授陈浩然表示，黄晓婷的行为已经涉嫌欺诈。

最后闵行法院，普陀法院，一审都判决买房方黄晓婷败诉，判决解除双方签订的《房地产买卖合同》，没收定金。

小编查阅裁判文书网，找到了上面提到了“梁阿姨”最终胜诉的判决书。

▲图片截自裁判文书网

此外，前文提及的一审败诉的顾姓、杨姓业主，在二审时也如愿解除了房产合同。

▲图片截自裁判文书网

虽然有律师认为黄晓婷的行为涉嫌欺诈，但是对于受害者房东来说却是因祸得福，因为2016年到2017年上海房价涨幅惊人，他们的房子被这么一折腾和耽搁，反而价格暴增。也就是说，他们并没有实际的损失反而获益匪浅。

▲图片截自中国房价行情网

这也是为什么顾姓、杨姓业主二审能和黄晓婷达成和解协议，还向她返还了的定金。小编注意到，判决书内容显示，解除合同的法律依据并非“欺诈”或是“诈骗罪”，而是《合同法》。

▲图片截自裁判文书网

专家提醒：售房要注意合同条款

毫无疑问，在这些案例中，黄晓婷的关键武器就是藏有陷阱的购房合同。不过，这些房地产买卖合同就是一张张典型的“美式期权”合约，也并非稳赚不赔。

期权是一种合约，该合约赋予持有人在某一特定日期或该日之前的任何时间以固定价格购进或售出一种资产的权利。如果该期权只能在到期日执行，则称为欧式期权；如果该期权可以在到期日或到期日之前的任何时间执行，则称为美式期权。

黄晓婷支付的5万或10万元的定金，类似于买方向卖方支付的权利金，付了这个权利金之后，黄晓婷就可以以事先约定的价格在合同规定的600天内锁定这套房子。

在600日的合约期限内，假如房子的价格上涨超过定金和违约金，黄晓婷可以选择行权买下这套房子，然后再把它转卖给他人，赚取溢价。假如房子的价格下跌或者上涨低于定金和违约金，黄晓婷也可以选择放弃行权不买这套房子，她损失的只有定金和违约金。

▲图文无关（来源：视觉中国）

但是，从400万到800万房产的看涨期权，权利金一般也不可能只有5万到10万元那么低，除非是被普遍看跌的房子。否则，一套房子600天里随便涨个超过1%，卖家就会亏钱。

但是在2016年上海房产一年暴涨达44%的背景下，能够用如此便宜的权利金成交多笔看涨期权，一方面在于黄晓婷的精心设计，另一方面也是售房人忽视了对合同条款的审视。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，买卖房屋时，一定要注意到合同条款中关于逾期期限和违约金的金额是否合理，如果有不合理的地方一定要及时和专业人士或者律师沟通修改。

来源丨每日经济新闻、上海电视台《法治特勤组》、裁判文书网、21世纪经济报道等

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