【胜利证券】分析顺丰房地产投资信托基金上市投资机遇

分析顺丰房地产投资信托基金上市投资机遇

业务模式
   顺丰房托基金的投资重点为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。顺丰房托基金由房托管理人管理，其主要投资目标为向基金单位持有人提供稳定分派、造就长期可持续分派增长及提升顺丰房托基金物业价值。顺丰房托基金的投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的以下三处物业，所有该等物业均为现代物流地产（包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心），且战略性地位于香港及中国主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。

地区: （香港，佛山和芜湖）

   其中，香港物业于2014年竣工，可出租面积16万平方米，评估价值52.8亿港元；佛山物业2021年竣工，可出租面积8.5万平方米，评估价值5.52亿港元；芜湖物业2018年竣工，可出租面积6.3万平方米，评估值2.62亿港元。截至目前，顺丰控股100%持有顺丰房地产投资信托基金。

财务表现
   截至2020年前9个月，公司实现收入2.05亿港元，同比增加2.66%；公司实现溢利32万港元，去年同期1.56亿港元，公司溢利大幅减少背后，公司投资物业公允价值变动转为大幅亏损，从去年同期的盈利8,100万到2020年前9月亏损6,464万港元。

   公司表示，截至 2020年9月30日止九个月的投资物业公允价值减少乃由于因COVID-19疫情爆发而导致香港公开市场租金呈下降趋势。

   此外，公司前身集团的融资成本由截至2019年9月30日止九个月的42.4百万港元增加109.8% 至截至2020年9月30日止九个月的89.0百万港元。上述大幅增加的主要原因为于2018年向关联方提取的贷款于最初十个月免息期内不计息但于2019年6月开始产生利息开支，导致应付关联方款项的利息开支从40.2百万港元增加至86.6百万港元。

   顺丰控股 (2352)分拆顺丰房地产投资信托基金赴港上市，于2021年5月5号正式招股。

   顺丰房托基金为首个在香港的以物流为主的REIT。其主要投资目标乃为基金单位持有人提供稳定分派、长期可持续的分派增长以及提升顺丰房托基金物业的价值。

   REIT是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）的简称，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

   与中国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于中国的开放式基金与封闭式基金。

出租率及现代物流地产

   据招股书资料，顺丰房托基金初始投资组合将包括分别位于香港、佛山及芜湖的三处现代物流物业，所有物业均为现代物流地产,包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心。于2020年12月31日，可出租总面积为307,617.5平方米，评估价值为60.999亿港元，物业的平均出租率约为95.3%。

   各物业均位于香港及中国主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。

关连交易及客户类别

   于2020年12月31日，物业合共有33名租户，截至2020年12月31日止月度，租金收入总额排名前五位的租户（其中三名为顺丰房托基金的关连人士），约占总租金收入的80.1%，而顺丰关连租户约占同期总租金收入的80.0%。约90.9%的租户（按可出租面积计算）来自物流行业，而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。

财务方面

   2018、2019及2020年，顺丰房托营收分别为2.55亿港元、2.69亿港元及2.79亿港元；年内溢利为2.97亿港元、1.74亿港元及2688万港元。

增长前景

   就市场规模而言，自2015年至2020年，中国内地物流地产总面积复合年增长率约为2.9%。于出现新驱动因素之前，预计市场将温和但稳定增长，2020年至2025年复合年增长率约为2.0%。

   同期，香港物流地产总面积复合年增长率约为0.7%。主要由于缺乏土地资源，预计香港物流地产总面积将缓慢增长，2020年至2025年复合年增长率约为0.4%。

   香港运输、仓储及快递服务的行业集中度较低。根据政府统计处于2020年发布的主要统计资料，截至2019年末，该行业约有26,000间相关公司。此外，可观察到当地物流地产市场的主要租户主要为国内物流公司。于2020年末，前10名占用者的市场份额仅为11.3%，其中按存量计，顺丰速运为第六大物流地产占用者。

小总结

   顺丰房地产投资信托基金适合长线投资的类别

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