2021年，房子到底买不买？

点上方蓝字关注通货朋仗

别怀疑，2021年必须买。

2020年疫情的骤降，的确很意外，但却快速燃起了楼市这把火。

房住不炒的正确解读是：房子有人住，价格合理上涨。

划重点“合理上涨”。

相信我，即使没有疫情，北京楼市仍旧会涨，不过会相对平缓一点。今年的大水只是提前来得早了一些。

1
买房中的穷人VS富人思维历史其实都是重演。

醒一醒吧，天真烂漫的可人儿。

货币供应量增加，钱相对多了，无限的钱去追求有限的资产。

优质资产能不涨吗？

利用贷款买房的人，负债被动稀释所以发财。存款买的普通人，因存款被动稀释，购买力下降，越来越买不起。

拉长时间看，优质资产价格是被动上涨，“负债即是财富”。

穷人往往是线性的工资性思维，关注的是花了时间能赚多少钱；

而对于资产性思维的人，是能不能借力，会不会借力，怎样结合自身实际去创造条件，去顺势，去赚钱，去跨越发展的更大财富兑现。

这才是买房中的富人思维。

举个例子，认识的一些土著，手里有几套红本房，平时收收房租打打麻将。抱着小富即安的心态，认为每个月几千块钱的房租已经很满足了，却没想过利用固定资产做投资，创造更大的收益。

还有一些人觉得给银行利息自己会吃亏，宁愿全款买房也不按揭，结果错失杠杆带来的楼市收益。

他们虽是实实在在的富人，但思维上仍是穷人。

有人起步时一套房没有，却可以通过承包房屋的使用权来做装修服务溢价和规模化运营，虽然自己的财力上不足，但思维上却是妥妥的富人。

2
买房真正的风险——低现金流

同样做投资，有的人资产裂变很快，有的人买房子却还亏空，比如在深圳牛市行情还能亏光首付的蟹姐姐。

房产属于专业投资者的游戏，从来不存在高杠杆风险，只存在低现金流死亡。

再高的负债，只要有充足的现金流都不会有太大风险；再低的负债只要现金流断裂，同样是瞬间崩盘。

举个例子，2018年市场行情横盘，已经提醒一个杠杆太高现金流太低的读者，他可能在11月（图上红色箭头位置）会面对断供状态。

算了下最多持续到2019年的1月，就能操作房抵押缓解现金流。前后只需要3个月熬得住。

没想到，中间的真空期，他居然借钱挪用去炒股，希望一把逆风翻盘。

事实证明，2018年股市的无情他倒下，房股双杀，没有熬到这2年房的浮盈行情。

高杠杆操作没错，错的是现金流紧张断裂，以贷还贷，那么成本就像滚动的雪球不断膨胀，早晚炸了。
[h1]买个好房，也要撑的下去！[/h1]

房贷的压力持续贯穿几十年，在买买买房子的财富积累的黄金时期没有做好风控，跌倒了就很难再次翻身。
我一直说房产是资产配置的一部分，选筹换筹逐步迭代，每一步都要埋下现金流预估。

普通人，多在35岁+进入下降通道，40岁逐步加速，收入增长减缓，支出快速增多，到处需要钱。

中年危机一旦下滑，家庭立马面临断粮的窘境。
房子本身就是一件有门槛的技术工作，变现手续繁琐、税费高昂、变现周期长，眼光不准，买到差房子，买入要限售三年，为了满五卖个好价格，8年左右才能脱手。
无论刚需还是投资，其实都要做好现金流规划，仔细思考下自己的财务状况是否健康，要不要适当做下财务安全垫。
3
现金流和安全收入

曾经深圳龙华碧水龙庭68名业主抱团断供，甚至还发生有人用8-10倍杠杆炒房，最终无奈亏本抛售13套金地梅陇镇，千万房产一夜清零的惨剧。

大到企业盲目扩张，陷入流通性危机；小到加杠杆炒房，被迫断供法拍。每天都还在上演。

低流通性属性的房产投资，避免太大的回撤，我认为有2点做到：

1、注意现金流危机

不精算负债率、不追求稳定现金流，高昂支出成本就能拖垮人。

资金都是有成本的，负债规模的上限不可能永远大于你偿还贷款的能力，也就是月供不可能长时间大于你的收入水平。

2、分散投资加入低风险品种，分散投资，只是为了更加稳固这种体系。

不要把所有期望都赌在某一类资产上，凭运气赚到的钱，甚至也会凭本事亏光。

有没有可能家庭经济支柱遇到大病，一病不起？
有没有可能工作被裁，原本非常稳定的收入为0？
有没有可能家庭企业的经营遇到外部风险，一蹶不振？
有没有可能不安全的理财项目，导致几十万几百万瞬间蒸发？

真正的财富，是合理配置+长期现金流保险、基金、股票、年金、房产都是不同的工具，起到的作用是不一样的，多分散配置吧。
4
健康的资产配置比
我认为最合理稳健的家庭资产要从现金存款、收支比、负债率和高流通资产比例这四个指标入手，先量化衡量自己的财务健康程度，再去做配置。

把家庭资产分成四个账户，作用不同，投资渠道也各不相同。

这一部分是最最重要的一环，决定了你的抗风险能力。

第三个账户：安全账户（保钱的钱），有没有比余额宝收益更好，一样安全,还能锁定利率的工具？

我认为终身寿这个品类就很有用，其实就是复利3.6%的理财，刚性兑付，比银行存款还安全（银行存款最高只能保证50万）。

像美国版的余额宝过去10年收益率在 0.5%左右，日本年金只有1.5%单利。眼下是降息潮，你一定要尽量选择能锁定利率的、确定性高的金融工具，用来对抗未来利率下行和货币贬值的风险。

最低1000块钱就能上车的增终身3.5%复利，只需要5~6年，3.5%复利就秒杀了目前20万起投的银行大额存单。

3.5%复利50年≈11.7%单利50年

现在银行理财，3.8%（单利）的都要抢了。再往后的5年、10年、20年呢，30年……情况可想而知。我们没法改变负利率的宏观大环境，能做的就是跟着聪明的人提前抢跑。

不过，这种简单的产品也经常有人惨遭“收割”，不去买固定复利的，而去买所谓分红类型：

对比同家公司的固定和分红终身寿，同样缴纳100万保费，80岁的总收益，固定比分红高出120万。

你的一个决策忽视，损失了120万……

好好看看你自己手上的资产，这些陷阱，谁会掏心窝子给你说呢？

投资赚到钱的是人是依靠信息不对称、技术实力和专业判断，而不是运气。

为什么你亏钱or被坑？因为你的对手方，拥有你没有的信息、能力和认知。镰刀无处不在，不想被割只有学习。

专业的事交给专业的人来做，可以帮你能梳理清楚自己真正需求。

这是第10次推荐水星团队的服务了，跟他们是长期合作伙伴，他们的投资理念确实非常适合中产投资者。我本人也在开始尝试配置了，多一个选择。

真的觉得这类第三方专业服务完全秒杀其他家：查缺补漏，深度分析持仓产品。

保险、基金、年金，通过科学比例，做了风险收益比最大的组合。无论行情好坏，都可以做到进退有余。

我考察过水星规划，实力真心靠谱，拥有全国保险牌照和基金销售牌照，股东是大型央企招商局、国际知名风投红杉资本，业界口碑很好。

体验过，讲得很中肯到位。顾问毕业于财经专业名校，具备金融、保险、医学等专业背景，服务过很多企业主和公司高管。
最重要的是，他们不为任何一家做广告，产品对比也非常中肯。

报名过的朋友陆续评价说特别值，颠覆了自己看法，及时避免掉坑，省了不少钱。

之前送的都秒杀结束了，这次为大家争取来了100个免费名额，可以直接验免费体验价值1299元的家庭规划服务。

真心希望，大家能够体验下这类高端资产配置服务，搭建一套自己的投资逻辑。

每个人家庭情况不一样，你们可以1对1线上预约咨询或者线下交流。目前已经开通北京、上海、广州、深圳、杭州等区域。

限时免费，报名方式如下：

粉丝福利

关注公号：水星规划

发送暗号
“周老板+你的手机号码”
即可免费获得价值1299元的家庭保障规划一份

长按二维码发送
“周老板+你的手机号码”

价值1299元的规划服务包含：①家庭保险配置：20000+家庭的配置攻略②热销产品对比：22款年金+112款产品一览图③全面财务规划：梳理家庭财务目标，跨周期资产配置

当下特殊时期，希望大家对健康和财务审视之后，收获的不只是风险保障，更重要的是养成了一项规划自己人生的能力。

报名方式二：点击阅读原文，价值1299元服务限时免费