去年棚改1.7万亿！今年多地已下调目标，三四线城市房价还撑得住吗？

棚户区改造，在过去几年支撑我国房地产行业的发展，尤其是三四线城市的楼市繁荣，不仅深刻地改善了民生、城市面貌，也拉动着地产投资，改变了房地产市场的行业格局。展望2019年，部分地区却下调了棚改目标，有的甚至出现“腰斩”。

2019棚改目标大幅下调

根据部分省市2019年的政府工作报告和近期公布的2019年棚改工作计划，可以发现尽管全国住房工作会议提出要继续推进棚户区改造，严格把握棚改范围和标准，确保按时保质保量完成全年任务。但受限于各方面原因，一些省份相比2018年，大幅下调了2019年的棚改任务目标。

根据21世纪经济研究院不完全统计，目前已发布2019年棚改工作目标的省份，其2019年棚改目标均比2018年有所下降，且下降幅度较大。其中，山西从12.52万套下调至3.26万套；河南从50万套下调至15万套；四川从25.5万套下调至15万套；北京从2.36万套下调至1.15万套；安徽从28.18万套下调至21.45万套；西藏从3.5万套下调至1.89万套。

2008年，中央启动保障性安居工程以来，棚改一直处在加速阶段。数据显示，2006-2011年末，全国累计开工改造各类棚户房超1000万套，而这一数字在2014年末上升至2080万套，并且之后在2015-2018年累计开工2442万套。据统计，全国累计通过各种方式改造各类棚户房超过4500万套。今年1月22日住建部网站公布，2018年全国各类棚户区改造开工626万套，顺利完成年度580万套的目标任务，完成投资1.74万亿元。

政府融资政策收紧？

为何2019年棚改目标被大幅下调？有分析认为政府棚改融资受限是其中的一个原因。

去年12月4日，据报道住建部下发的2019年的棚改计划中，明确提出取消政府购买棚改服务模式。之后在对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是将以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主要融资方式。而取消政府购买棚改服务模式的一个原因是防止地方政府将将一些工程项目、建设支出包装成棚改相关支出，并通过政府购买服务模式支付。

而更早在去年10月25日，住建部召开的部分省市棚改座谈会上，就已有棚改模式生变的论调。2018年10月，住建部召开部分省市座谈会研究2019年棚改政策，有地方明确提出，如果棚改融资政策由政府购买棚改服务模式转为棚改专项债后，将难以实现项目收益和融资自求平衡。

据统计，2018年各地棚改专项债发行规模累计只有约3100亿，而全年的棚户区改造投资则超过1.7万亿。展望未来，分析认为仅通过专项债将难以覆盖2019年的棚改资金需求。根据天风证券的测算，2019年棚改资金需求在1.3万亿左右，落实到政策性银行贷款与专项债的共有1.17万亿。但在政府购买服务模式取消后，保守估计2019年棚改专项债有6000亿的配额，因此还有接近6000亿的资金缺口。在收紧棚改政策后，由于棚改专项债资金可能难以满足新开工项目的融资需求等各方面的限制，从中央到地方，下调棚改任务目标，成为更实际的选择。

未来转向实物安置为主？

2018年7月12日，住建部表示：“要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。各地要坚持既尽力而为，又量力而为的原则，切实评估论证财政承受能力，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围。”

恒大研究院认为，继续高比例棚改货币化已不合时宜，预计接下来几年棚改货币化比例将下降。原因一方面是因为三四线商品住宅去化周期已降至7.6个月，房价上涨压力大。另一方面是随着房价上涨，货币化成本也快速上升。

货币化棚改主要创造购买力需求和去库存，实物棚改则将新增住房投资和供给。该机构认为，从货币化为主转向实物为主，影响重大。预计由于2018年货币化转向实物安置，商品房销售面积将减少0.69亿平米，销售增速降低4%。同时，恒大研究院预计2019年通过安置房投资和去库存带动的商品房投资等将创造约8.3万亿投资。

三四线城市房价或承压？

2015年，我国商品住宅狭义库存高达4.6亿平方米，由于三四线城市前期过度投资、人口及资源向一二线城市迁移，导致房地产库存高企，去库存压力较大。2015年10月份，住建部推出棚改货币化安置，以货币形式直接对拆迁居民补偿，居民再自行以补偿款购买商品房，而这也形成了过去几年三四线城市房价上升的支撑。

（图片来源：恒大研究院）

华安基金分析认为，国开行作为棚改贷款主要投放行，过去两年约有六成棚改贷款投向中西部及东北地区，基础货币定向投放三四线城市支撑房价上涨。未来三年棚改货币化资金来源受限，货币安置比例将大幅收缩，三四线房价上涨动力逐渐消解。

该机构认为，目前三四线城市房屋空置率约为14%，达到国际通行的空置危险区。在棚改透支三四线城市部分刚需、人口净流出致使房价缺少长期支撑的情况下，未来三四线城市存量房市场将供大于求，二手房市场资产价格存在下行风险。

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