为什么美国房地产行业没有出现地王？

Li Carly · 2018-9-24 00:56:40

这里有两个概念：

“地王”： 可能有地王的地方，一般是特大城市 - 比如纽约，旧金山等寥寥几个人口非常密集的特大型，CBD地区明显的繁荣城市，或者是迈阿密，拉斯维加斯，檀香山这样游客集中的地区。符合这样条件的地方不多，因为：

* 美国的很多城市其实人口密集度并不高，很多城市都有郊区化的概念

* 因为发展成熟，那些核心地段已经被开发，所以大片可供开发的土地并不多

* 美国的物业是永久产权，而翻新速度也不如国内那么快。纽约的很多楼都有几十上百年历史也没有更新，不象国内会经常拆掉老房子盖新的。即使一个开发商要拆迁也需要得到很多业主的同意，增加了重新开发的难度。

* 美国的土地使用类型分的很细，每种用途需要特别的使用许可（entitlement & zoning)， - 如果一个开发商想要拆掉一片住宅楼盖办公楼，那么它就需要重新和政府申请，重新把地规划为办公楼用途(rezoning)。这样增加了开发商和开发的难度。

* 最后，就是最关键的问题 - 为什么大家愿意出高价买地？因为觉得有利润或者有很大的升值空间，如果一个地区开发已经成熟，上升空间就可能有限，估值也不会高的离谱。

“楼王”： 虽然地王不太常见，楼王还是有不少的。直接买楼避免了上面说到的那些困难，比较方便 - 很多机构会持有房地产特别是商业地产。对于开发商而言，买楼的回报率很多时候不如直接开发楼的回报率大，所以开发商愿意出很高价格直接买楼的相比之下没那么多。

周肉肉 · 2018-9-24 00:56:41

土地性质不一样~

美国的土地都是私有的

他们房子的贵不在于房价，而是税务上

匿名用户 · 2018-9-24 00:56:42

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深深 · 2018-9-24 00:56:43

知道谁是Trump不

严军 · 2018-9-24 00:56:45

中国土地是垄断，持有人只有政府一个，美国个人、企业的土地都能流转

就系喜欢爱疯 · 2018-9-24 00:56:46

一二手房的计算数字二手房的英文是Pre-owned House 或许Existing House，不是国内有些网站直译的Second House。到2006年末，美国的人口已抵达3亿，均匀每个家庭2.6人，均匀大约60%的家庭具有自己的住所。根据全美房地产协会(NAR)的计算，在2006年，买房子的人中，61%是已婚夫妻，22%是独身女人,独身男性占9%，8%是没有成婚的(同居)夫妻或男女朋友。一起，少数民族所买房子的份额占(即非白人-黑人，亚州人，西班牙裔，印第安人等)占总出售的30%，而在少数民族中拥用住所的份额约72%。美国人的人均寓居面积(Living Space)是全世界最高的，约为60平方米，每家均匀170平方米。一起，占出售总数大约87%的住所是独立屋(Single Family Residence俗称别墅)，类似于国内的高层住所份额很少，仅是在纽约等为数不多的大城市见到。 2006年，美国一共售出大约660万套二手房，新房105万套，总共765万套，新房占出售总数14%，二手房占86%，由此可见，二手房占商场的绝大部份，一般来说，在美国，所说的房地产就是指二手房商场，而在国内却是指新房商场，这也是美中不足的当地。二手房均匀价格(中位数)为23万美元(2006年)，新房的中位数是25万美元(2006年)，买房人的家庭均匀收入在67000美元左右(2004年)，从中能够看出，房价与家庭收入的份额是很低的，可是，美国的许多当地房价是很高的，主要在加州的旧金山区域，夏威夷，纽约等，均匀价也在60万到80万美元。好在美国没有户口准则，人们有自在搬迁权利，在房价高的当地买不起房子，那就搬家到房价低的当地。二手房均匀在6-7年就转一次手，一个房子早已不是二手了，而是三手，四手，五手，乃至十几手了。这也阐明美国人的生活习气与许多国家均不同，买房卖房成了粗茶淡饭，没有储蓄习气，借钱消费，在过日子方面绝不是咱们我国人的对手。在买房时，大约10%的人是一次付清，90%的人要按揭，绝大多数的首期少于20%。房地发生意人是一向美国房地产出售的中坚力量，房地发生意人大约占人口的千分之五，现在大约150万人，其中全美房地产协会会员(Realtor)136万(2006年11月)。按近几年来的计算，超越85%的二手房是由房地发生意人代理和售出的，约70%的新房是由房地发生意人代来的买主买去。近百年来，房地发生意人为美国房地产工作的开展做出了巨大的奉献，这一点早已为广阔的消费者和美国政府所必定请参照高云堂的博客:　　美国的房价在经济不景气的状况下是一定会跌落的。　　产品房是一种金融产品，和股票的性质是差不多的，只不过产品房也有点实用价值，这是以具有着对其的用法不同而性质有所不同。　　假如我猜的不错，尊下真实想问的问题必定是，为什么美国的房价会跌落，我国的不会，那么我就给你解析一下，我国房价和美国房价的不同。　　我国房价之殇，其实确保房的缺失赋予了产品房这种金融产品一个硬性消费的强壮支撑力，导致产品房价格过高。美国房价现阶段之所以会跌，那是由于美国有健全的房地产系统，导致产品房和土地会跟着美国大经济气候的动摇而动摇。　　假如听起来难明，我就给你打个比方，车　　一般人出行，通常是坐公交，租车，打的，或许电瓶车自行车等方式，只有有钱人才干自己买车，假如我是一个中产阶层，略微有点宽余，可能买辆差一点的车，几万块钱，加上每年养车1万5，大约5年的成本是三万多块钱，在一般的二三线城市，出行是比较便利的。假如我觉得买车不划算，每天打的的话，均匀一次10元钱，一年能够打三千次的士。这样作为我自己来说，选择性比较强。　　可是假如有一天，的士公交都被撤销了呢？要坐车只能买车了，结果会怎样样？结果必定是轿车的价格水涨船高，由于你的出行是离不开轿车的，除非你提早1个小时动身上班，不然你就只能买车，那轿车的价格可不是调控就能够调住的哦。　　房地产商场就是那么一个原理。　　住所分两种，第一种是确保性住所；第二种是产品房。　　确保性住所是政府用国家的土地，缔造的房子，一般又分为经济适用房、廉租屋、公租屋、棚改房等等，在我的比方傍边，就相当于公交车和出租车。寓居人没有对房子的所有权，寓居价格也相对廉价，经济适用房的价格，一般国家设定为当地人均年收入的六倍，可是不能转卖，要卖也是能原价卖还给政府。确保房的缔造，其意图是为了抵达人人有房住的目标，这也是一个正常政府的基本责任（确保公民的衣食住行教育）。　　产品房则是别的一种概念，产品房的所有人具有房子的所有权以及土地的所有权（在我国破例，是土地使用权），私人房子及私人土地的增值后带来的财富也由个人具有（发生财富后纳的税称之为房产税），所以，产品房是一种典型的金融产品（这儿请注意，为什么炒大蒜是违法的，炒房子是合法的，就是由于大蒜不是金融产品，可是产品房是金融产品），是一种很正常的出资途径。　　那么搞清楚了产品房和确保房的不同，咱们在来说说产品房和确保房之间的相关。　　方才我提到了房产税，没错房产税正是连接产品房和确保性住所之间的要害点。　　政府为了抵达居者有其所的目标，就必须为中、下产阶层的人缔造确保房，（首要给你住的当地，然后再由你自己决议，是要多尽力挣钱买产品房，仍是赚多少花多少潇洒走终身，你自己决议）那么政府造确保房的资金怎样来？当然是房产税了！　　那么什么是房产税呢？能够这么了解，产品房的所有者，因土地的增值，而得到的利润傍边，交纳部分的税。　　而交纳房产税自身不会对产品房的所有者带来任何晦气的影响，由于土地增值了，有钱赚了才抵达交税的标准，所以产品房的所有者会很愿意交税给政府，而政府索取了房产税后，就有这个资金去缔造确保房。所以，在一般国家的一般状况下，确保房和产品房是个共生的关系，产品房的价格越高，确保房的缔造就越完善，并且还不单单收益的是确保房的缔造，房产税还被用于当地治安和教育工作。所以毫不夸大的说，合理的征收房产税，关系到一个城市的寓居环境。　　可是这是一般的状况，我国状况特别，是不适合房产税的，由于其他国家征收房产税的意图不是让产品房的房价跌，而是让产品房的房价涨，再拿涨的部分取出税来补助确保性住所，而我国现在是要让产品房的房价不涨，所以我国还没有抵达征收房产税的先决条件。　　然后说说我国的产品房为什么会涨！　　方才说道确保房和产品房是个共生关系，可是在我国则比较特别。不同的国家，确保房和产品房的份额各有不同，有的是8：2的份额，有的是9：1，可是有个基本点，就是先有确保房的条件，然后有产品房的商场，可是我国却是相反的，确保房份额是1，产品房是9。　　那么为什么咱们国家的确保房会那么的少呢？　　咱们应该都记得，现在的80后，小时候和父母寓居的房子，许多都是单位里分的。这个分的房子，就是确保房，在咱们小时候，确保房的占比足有90%。可是现在基本上都没有了。为什么呢？　　那要从98年说起！　　我国在98年后，由于改革开放开展所带来的影响（这儿能够具体查阅百度百科：下岗），下岗危机抵达最高峰，失业率高，工作率低，当时政府想到的方法，就是中止确保性住所的缔造，添加产品房的缔造，然后让正本应该买确保性住所的老百姓自己掏钱去买产品房，政府拿了土地出让金后，再出资基础设施缔造，把城市美化好后，再进行招商引资。而在缔造的过程中，天然会发生很多工作岗位，工作问题得到缓解，工作率得到报障后，周边职业（比方钢筋水泥）就得到开展，工作人数多了，零售业生意就好做了，我国经济就得到了喘息的时刻。可是这样，必然会发生住所问题。　　由于确保房的缔造阻滞了，产品房的刚性需求则日益凸显，而产品房也是一个金融产品，将一个金融产品赋予强壮的刚性需求，其结果是十分恐怖的。我方才说过了，产品房自身就是一个金融产品，不同于炒绿豆，炒大蒜，绿豆大蒜归于民生食物，炒作这东西是犯法的，归于违反“反垄断法”，捉住要坐牢的。可是产品房正本就是金融产品，金融产品的作用正本就是包含了出资用处，炒房尽管不合情，可是却合理合法。恰好有正值80后年轻人到了成家立业的年岁，关于房子的需求越发的大，故此在近年来，房价来了个大迸发。　　那么美国的房地产近年来为什么会跌呢？　　和我国恰恰相反，由于美国有健全的确保性住所的商场，整体来说，美国的老百姓是居者有其所的，所以没必要硬着头皮去买产品房。并且美国在商场不景气和美国紧缩的条件下，对自己最有利的行为就是保存钱银。这和我国的状况完全是相反的，我国是通货膨胀，钱越来越不值钱，美国是通货紧缩，钱越来越值钱。　　两个原因加起来，天然能够想象，美国人在现阶段当然不甘愿买房子了，美国人在现阶段我们都收紧钱袋，不愿意多消费，那出资的产品房就很难出手卖给别人（再加上房产税的征收，还简单亏本）。我们都不愿意买房子，房价天然就跌了。

qq grace · 2018-9-24 00:56:47

补充一点宏观面，米国的房地产压根就不是快速增长期的行业啦，更多是房地中介和二手房。需求很稳定——地广人稀资源不缺——人口都集中在几大核心城市——土地私有核心区有限——如有价格绝对值跟国内肯定不能比（一旦有单价绝对高于国内的“地王”），但从媒体热点上这种注定不是社会关注的事上不了版面：）

li like · 2018-9-24 00:56:49

美国人因为医社保较健全，很多人的房子都是租的而不是买，而他们的租金也还是大多数人可以接受的，这样他们要买房还不如租房呢。

为什么美国房地产行业没有出现地王？

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