5 月主流房企销售额同比+17%，高基数下保持稳增、并仍高于行业平均
5 月主流 50 家房企单月销售金额 7,608 亿元，环比+4%，同比+17%、较前值下降 7pct； 销售面积为 5,610 万方，环比+5%，同比+18%，较前值下降 7pct，高于同期 45 城成交面积同比+8%的表现。 1-5 月主流 50 家房企累计销售金额31,763 亿元，同比+12%， 较前值下降 2pct；累计销售面积为 23,041 万方，同比+10%，较前值下降 2pct， 表现略弱于同期 45 城 1-5 月销售面积同比+15%。5 月单月成交环比涨幅扩大。上述数据表明： 一方面，市场延续 3-4 月份的热度， 去化率虽略有放缓， 但仍保持较高水平； 另一方面， 5、 6、 7 月为高基数月，销售同比也对应略有放缓；此外，调控政策结构性略有趋紧，对需求略有影响。不过，主流房企销售额同比涨幅高于行业平均， 集中度提升趋势不改。
单月销售碧桂园排名第一， 万科、 恒大居二三， 一二线龙头房企表现较强
从单月销售来看， 碧桂园销售排名第一， 万科、 恒大分别位列二三。 其中， 碧桂园 705 亿元（YOY-9%）、 万科 585 亿元（YOY+36%，网签口径）、 恒大535 亿元（YOY+28%）、融创 440 亿元（YOY+15%）、保利 429 亿元（YOY+20%）、绿地 290 亿元（YOY-18%）、 新城 248 亿元（YOY+49%）、 金科 173 亿元（YOY+123%）、招蛇 172 亿元（YOY+68%）、阳光城 162 亿元（YOY+33%）、旭辉 160 亿元（YOY+26%）、 中南 160 亿元（YOY+23%）、 富力 145 亿元（YOY+38%）、 金地 145 亿元（YOY+22%，网签口径）、 金茂 134 亿元（YOY+65%）、蓝光 83 亿元（YOY-11%）、 华发 82 亿元（YOY+337%）等。高基数下 5 月房企表现仍较不错，其中一二线布局龙头房企如招蛇、万科、 金茂继续高增， 深耕城市圈房企如新城、金科等销售弹性更大。
累计销售碧桂园、 万科稳居一二， 二梯队蓝筹房企销售同比表现持续更优
从累计销售来看，碧桂园继续蝉联第一， 万科、 恒大位列二三。其中，碧桂园3,075 亿元（YOY-9%）、 万科 2,681 亿元（YOY+12%，网签口径）、 恒大 2,315亿元（YOY-9%）、保利 1,900 亿元（YOY+22%）、融创 1,630 亿元（YOY+12%）、绿地 1,239 亿元（YOY+15%）、新城 929 亿元（YOY+38%）、招蛇 730 亿元（YOY+41%）、 阳光城 663 亿元（YOY+34%）、金地 646 亿元（YOY+33%，网签口径）、 旭辉 661 亿元（YOY+30%）、 金科 656 亿元（YOY+60%）、中南 623 亿元（YOY+27%）、 金茂 545 亿元（YOY-4%）、 富力 482 亿元（YOY+11%） 、华发 346 亿元（YOY+79%） 、 蓝光 340 亿元（YOY+1%）等。 1-5 月房企销售表现延续分化势态， 其中，以一二线和城市群布局为主的的二梯队蓝筹房企销售持续表现更优，比如新城、 世茂、 招蛇、 金地、 阳光城、旭辉、 金科、 奥园、 美的等都有同比超 30%以上增长。
投资建议： 高基数下销售稳增， 二线蓝筹表现优异，维持推荐评级
我们认为，在房地产结构性回暖和贸易战等综合背景下，政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合，而弱波动常反复政策环境+低库存下供给因素主导的综合背景中，估值与需求端政策相关性或将减弱，其核心变量将回归到销量， 2019H1 类似于 2012 年的 Beta 逻辑， 2019H2 或更类似于 2017年的 Alpha 逻辑，目前主流房企 19PE 估值仅 4-9 倍， NAV 折价 20-60%，维持房地产开发板块推荐评级，维持推荐： 1）一二线龙头：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股； 2）二线高成长蓝筹：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展；3）国企改革概念：首开股份等。此外，我们维持物业管理板块推荐评级，建议关注：新城悦、碧桂园服务、永生生活服务、中航善达等。
风险提示： 房地产行业调控政策超预期收紧， 行业资金改善不及预期
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