百强房企2019年5月销售点评：市场略有降温、分化明显、龙头强势依旧

事件：克尔瑞发布 2019 年 5 月百强房企销售额数据， 5 月当月 TOP100、 TOP50、TOP10 房企销售额分别为 9554 亿、 8133 亿、 3994 亿元，同比增速分别为 16%、 19%、18%； 1-5 月累计销售额分别为 39783 亿、 33248 亿、 16730 亿元，同比增速分别为15%、 13%、 9%。

5 月百强房企销售绝对值环比提升，销售增速有所放缓

金三银四之后，五月销售增速有所放缓，但绝对值环比上升。 2019 年 5 月单月月TOP100、 TOP50、 TOP10 房企销售额（流量金额）同比增速分别为 16%、 19%、 18%，较 4 月当月分别下降了 13、 6.7、 1.6 个百分点，但销售额销售绝对值有所提升， 5月 TOP100、 TOP50、 TOP10 销售额环比 4 月分别增加了 5.5%、 8.6%、 8.5%，表明市场绝对量并未明显下行，主要受基数抬升影响。 2019 年 1-5 月 TOP100、 TOP50、TOP10 房企销售额（流量金额）同比增速分别为 15%、 13%、 9%，较 1-4 月分别上升1.1、 1.4、 2.6 个百分点。我们预计 6 月随基数逐渐抬升、市场热度下降， 6 月销售额增速、绝对值或有所下降。

累计销售碧万恒稳居前三，龙头强势，三四线持续累计下滑

一二线布局为主的房企销售累计增速大部分在 20%以上，龙头维持强势，部分以三四线为主布局的企业销售增速受低能级市场影响持续弱势。具体来看，重点 16 家房企的累计增速 8%，环比继续提升 1.9 个 PCT，其中重点布局三四线城市的房企累计销售增速-1%，累计增速环比提升 5.8 个 PCT，但仍然维持累计下滑趋势；龙头房企累计同比增速 20%，增速环比提升 5.3 个 PCT，保持强势。 1-5 月累计销售额碧桂园、万科、恒大以累计销售额 3075 亿、 2681 亿、 2315 亿元稳居前三名，累计同比增速分别为-8%、 12%、 -9%，环比 1-4 月分别变动-0.1、 6.9、 7.3 个百分点。 1-5月累计销售增长前三：华发股份、金科集团、华润置地，累计实现销售额分别为 346亿元、 656 亿元、 890 亿元，同比增速分别为 79%、 60%、 50%。

单月销售分化加剧，一二线热度略降，三四线房企降温明显

单月来看，布局一二线为主的房企热度略降，三四线房企降温明显。我们关注的 16家重点房企单月环比增速 5.2%，同比 15%，下降 6.6 个百分点，其中重点布局三四线的房企 5 月销售额环比下降 1.4%，同比增加 7%，较 4 月份降低 5.1 个百分点；龙头房企万保招金环比增长 12.4%、同比增长 41%，较 4 月份提高 11.6 个百分点。具体公司层面以一二线为主的万科、融创、阳光城、保利等销售额环比增速保持稳定，而同比上涨明显，说明今年 5 月一二线市场热度有所延续。而以三四线为主的恒大、金科、中梁等环比分别下滑 7.4%、 12.3%、 47.6%，说明 5 月三四线市场比去年同期较弱。

投资建议： 5 月百强总体销售额环比增加、同比下滑，从环比和同比角度，布局一二线为主的略有降温，三四线房企销售降温较快。 5 月 TOP100、 TOP10 房企销售额环比增速分别为 5.5%、 8.5%，同比增速分别为 16%、 18%，比 4 月分别下滑 1.6、13 个百分点，而主要布局三四线销售增速环比下滑 1.4%，同比增速为 7%，比上月下滑 5.1 个百分点。我们判断， 6 月随市场降温、基数逐渐抬升，尤其三四线房企去年同期过热，总体增速或将继续下滑，三四线房企下滑或更加明显，但龙头房企有望持续保持强势。另一方面 5 月宏观经济数据或继续放缓，叠加贸易战影响或继续扩大，在外部经济环境恶化与国内经济回暖放缓的背景下，预计 6 月地产政策收紧不易。建议关注一二线布局为主的房企，尤其销售较为强势的龙头房企，另外建议关注长三角一体化主题机会，建议关注： 1）优先推荐龙头：万科、金地、融创、招蛇、保利； 2）二线成长或受非标监管影响：中南建设、新城控股、阳光城； 3）房产中介：国创高新、我爱我家； 4） REITs 及利率下行：光大嘉宝； 5）自贸区及长三角一体化：城投控股、上实发展、光明地产、上海临港

风险提示：房屋销售不及预期、政策放松不及预期。
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