房地产2018年报、2019年1季报总结：业绩增长，质量提升

业绩增长确定性高

历史销售高增保障利润增长及业绩锁定性：2018年营收及净利润主要结转于2016年全年及2017年一季度的销售，在此期间全国商品房销售增速虽于2016年4月见顶回落，总体增速仍然较高，因此2018年房地产板块业绩仍增长明显；由于2019年营收及净利润主要结转于2017年全年及2018年1季度的销售，我们预计2019年的净利润增速会放缓，但大概率仍呈现增长。根据已披露的主流卖方研究机构对47只地产股业绩预测，整体法算出2019年1季度末预收款可锁定2019年wind一致预期营业收入业绩的129%，业绩增长确定性高。

市场关注的财务指标

ROIC分化：在市场重点关注的地产A股中，53%的房企2018年ROIC较2017年提升，荣盛发展、世茂股份等提升明显，新城控股、万科等明显下降；盈利能力提升：板块毛利率及净利率较2016年低位明显回升，较2017年持平；负债小幅回落，短期偿债能力稳定：截至2019年Q1末，板块剔除预收款的资产负债率稳定于高位；净负债率较2018年Q1的历史高位已明显下调；短期偿债能力较2016年Q3的高点回落后，趋于稳定；融资环境改善：2019Q1板块融资规模提升明显，中小规模房企表现的更加积极；少数股东权益占比提升：板块2018年末“少数股东权益占所有者权益比值”为25%，创历史新高；41家主流地产A股当中，约68%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”。去化放缓：从结算口径看，2018年房地产板块存货去化速度较2017年有所放缓，但2019年1季度去化速度较去年同期没有明显变化。

多数优势房企销售增速及投资均放缓

2018年多数优势房企销售增速不如2017年同期，2019Q1部分龙头房企甚至呈现负增长态势；从已披露数据公司的“拿地销售比”来看，统计的12家房企中，2018年仅1家房企该比值大于2017年同期，但有10家房企比值仍大于1，表明投资力度虽有放缓，但整体仍能保障未来发展。

楼市升温、政策两难

今年以来，一、二线及部分环都市圈的三线城市在货币放松的大环境下，楼市迅速升温，房价上涨预期抬头，政策面临两难，调控压力增大，地产股一方面有基本面支撑，估值比较便宜，另一方面却又面临着调控可能加码的风险，因此我们仍维持前期观点：建议已“超配”地产股的机构投资者继续拿住手中的筹码。5月组合为金地集团、保利地产、阳光城。

风险：若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。
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