上周（19/05/11-19/05/17）主流45城一手房周成交725万平米，环比上升2%；其中，一二线环比+10%、三四线环比-9%；5月月成交同比+9%，较4月下降25pct,高基数效应来临，其中一二线同比+25%、三四线同比-21%，分别较4月-30pct和-17pct，其中一二线成交仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交183万平米，环比+1%；5月截至上周累计成交366万平米，同比-7%，较4月下降30pct，高基数效应来临。库存方面，上周15城推盘环比+8%，成交环比+12%，周成交/推盘比1.33倍，高于上周的1.28倍，高于4月的1.08倍；15城可售面积7,674.2万平米，环比-0.9%；3个月移动平均去化月数为8.9个月，环比下降0.7个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。政策新闻方面，国务院总理强调，守住不发生大规模失业的底线，防止出现大规模返乡潮；房地产税当前正处于调研准备阶段，专家称待解难题多；住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁进行了预警提示；江苏多部门联合出台指导意见，推动苏北农民生产与住房改善同步发展；银保监会《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》，其中对房地产行业相关融资政策在2018年基础上做了重申；据融360数据，4月全国首套房贷款平均利率为5.48%，较上月下降8BP，连降5个月；6月贵阳市内缴存住房公积金的双职工缴存家庭提升至60万元。我们认为，在房地产结构性回暖和贸易战等综合背景下，政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合，2019H1类似于2012年的Beta逻辑，2019H2或更类似于2017年的Alpha逻辑，目前主流房企19PE估值仅4-9倍，NAV折价20-60%，维持行业推荐评级，维持推荐：1）一二线龙头（受益一二线改善）：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股；2）二线蓝筹（受益资金面改善）：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展；3）国企改革概念：首开股份等。此外，我们近期首次覆盖物业管理板块，并给予推荐评级，建议关注：新城悦、碧桂园服务、永生生活服务、中航善达等。
支撑评级要点
房地产行业数据：上周45个重点城市新房合计成交725.4万平米，环比上升5%；5月一手房合计成交1,505.4万平米，较4月同期环比上升1.1%，较去年5月同期同比上升9.1%；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：+25.2%、+6.8%、+4%、-29.3%，当月月成交同比分别为：+26%、+24.8%、-14.2%、-31.4%。15城可售面积为7,674.2万平米，环比下降0.9%；3个月移动平均去化月数为8.9个月，环比下降0.7个月。
主要政策新闻：国务院总理强调，守住不发生大规模失业的底线，防止出现大规模返乡潮。房地产税当前正处于调研准备阶段，专家称待解难题多。住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。住建部等四部委发布进一步规范发展公租房的意见。5月13日政治局会议审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。江苏多部门联合出台指导意见，推动苏北农民生产与住房改善同步发展。银保监会《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》。据融360数据，4月全国首套房贷款平均利率为5.48%，较上月下降8BP，连降5个月；6月贵阳市内缴存住房公积金的双职工缴存家庭提升至60万元。
公司动态跟踪：阳光城1-4月份，阳光城实现合约销售金额501.56亿元，销售面积384.68万平方米；4月共计获得10个土地项目，新增计容面积138.99万平方米，需按权益承担对价款52.43亿元。荣盛发展聘任庄青峰先生为公司副总裁。旭辉控股2018年度每股19.68分的末期股息，将以港元现金支付，金额相当于23港分，可选择以股代息。蓝光发展全资子公司杭州蓝光和骏诚业房地产开发有限公司以总价19.80亿元公开竞得绍兴市编号为上虞区高铁新城J-12号地块，目前公司持有该项目100%的权益。
一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌2.31%，沪深300指数下跌2.19%，相对收益为-0.12%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第17位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：大港股份、实达集团、珠江控股、中润资源、万通地产。
风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期。
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