上周（ 2018/9/9-2018/9/15） 40 个重点城市新房合计成交 476 万平米，环比上升 2.1%； 9 月截至上周累计日均成交 66 万平米，环比 8 月下降 7%，较去年 9 月下降 2.5%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：41.1%、 4.1%、 -16.3%，北上广深环比变化分别为： 217.4%、 10.2%、 30.9%、0.5%。 2018 年 1-8 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 15.9%和 10.1%，销售面积和金额同比分别上升 4%和 14.5%。 7 月单月投资增速13.2%较 6 月提高 4.7 个百分点，新开工带动竣工双双走强，主要由于库存处历史低位，以及在政策高压下，房企策略转向加速销售回款，提振开工意愿；土地投资增速维持高位运行，一二线与低能级城市地市出现结构性分化，我们预计房企在限价令与成本上升的双重压力下，拿地趋于谨慎，土地投资增速将出现回落。 8 月单月销售增速 15.2%高位回落，其中三四线增速明显回落，一二线持续回暖。我们认为在严调控背景下政策边际放松预期较弱，高位运行难以持续，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合： 1）龙头房企：万科 A、保利地产、新城控股； 2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注 REITs 受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。支撑评级的要点
板块行情： 上周 SW 房地产指数下跌 0.1%，沪深 300 指数下跌 1.08%，相对收益为 0.99%，板块表现强于大市，在 28 个板块排名中排第 7 位。个股表现方面， SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：西藏城投、东方银星、嘉宝集团、合肥城建、保利地产。
公司动态： 新城控股上调 30 亿公司债后两年利率 250bp 至 7%；华发底价 5.9 亿元获珠海斗门首宗共有产权地块；中粮地产收购大悦城将不实施进一步反垄断审查；保利地产去地产化，更名为“保利发展控股”；我爱我家累计回购 2,388.79 万股，比例超 1%；华夏幸福签署昌黎、惠州等三个产业新城 PPP 项目。
政策新闻： 统计局公布前 8 月商品房销售额 89,396 亿，开发投资同比增10.1%；北京公积金认房又认贷，贷款额度与缴存年限挂钩；财政部公布前 8 月卖地收入 3.7 万亿，土地和房地产相关税收增长 17.4%；西安落实宅地双 20%原则，共有产权房供地不低于 40%；广州公积金新政征求意见，缴存基数微调、违规提取将被禁用 5 年。
行业数据：上周 40 个重点城市新房合计成交 476 万平米，环比上升 2.1%；9 月截至上周累计日均成交 66 万平米，环比 8 月下降 7%，较去年 9 月下降 2.5%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化： 41.1%、4.1%、 -16.3%，北上广深环比变化分别为： 217.4%、 10.2%、 30.9%、 0.5%。14 个重点城市住宅 3 个月移动平均去化月数为 5.7 个月，环比下降 0.34个月。前周 100 个重点城市土地合计成交规划建筑面积 2,296 万平米，环比下降 9%；年初至今累计成交 8.04 亿平米，同比上升 17.9%。
风险提示： 融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。
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