2018年1-8月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长15.9%和10.1%，销售面积和金额同比分别上升4%和14.5%。7月单月投资增速13.2%较6月提高4.7个百分点，新开工带动竣工双双走强，主要由于库存处历史低位，以及在政策高压下，房企策略转向加速销售回款，提振开工意愿；土地投资增速维持高位运行，一二线与低能级城市地市出现结构性分化，我们预计房企在限价令与成本上升的双重压力下，拿地趋于谨慎，土地投资增速将出现回落。8月单月销售增速15.2%高位回落，其中三四线增速明显回落，一二线持续回暖。我们认为在严调控背景下政策边际放松预期较弱，高位运行难以持续，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
支撑评级的要点
1-8月，全国房地产开发投资额同比增长10.1%，较1-7月回落0.1个百分点；商品房新开工面积同比上升15.9%，较1-7月扩大1.6个百分点；施工面积同比上升3.6%，增速较1-7月扩大0.6个百分点；土地购置面积同比上升15.6%。8月单月投资增速9.2%较7月高位回落4个百分点；新开工带动竣工双双走强，主要由于库存处历史低位，以及在政策高压下，房企策略转向加速销售回款，提振开工意愿；土地投资增速维持高位运行，一二线与低能级城市地市出现结构性分化，我们预计房企在限价令与成本上升的双重压力下，拿地趋于谨慎，土地投资增速将出现回落。
1-8月的商品房销售面积为102,474万平方米，同比上升4%；销售额为89,396亿元，同比上升14.5%；较上月扩大0.1个百分点；销售均价为8,724元/平米，同比上升10.1%，较上月扩大0.3个百分点。8月单月销售增速15.2%高位回落，其中三四线增速明显回落，一二线持续回暖。我们预计下半年一二线在供给改善、去化较好的情况下，成交将持续改善；三四线由于棚改弱化销售增速下行通道开启；全国而言，在去年九、十月低基数背景下，销售增速回升可期，但去化率或将下滑。
1-8月，房地产开发企业合计资金来源为106,682亿元，同比上升6.9%，较1-7月扩大0.5个百分点。从各资金来源同比来看，1-8月累计数据中，国内贷款同比下降6.6%，较1-7月收窄0.3个百分点；利用外资同比下降68.8%，较1-7月收窄1.8个百分点；自筹资金同比上升11.2%，较1-7月扩大0.8个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升8.9%，较1-7月扩大0.2个百分点，其中，1-8月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升15.1%和下降1%。
评级面临的主要风险
房地产行业销售大幅下滑，去杠杆进程超预期。
查看PDF原文 |
|
转播
