匿名人员
2018-9-25 00:24
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事件：
国家统计局公布1-8月房地产开发投资和销售数据，商品房销售面积102474万平方米，同比增长4%，增速提高0.9个百分点。房地产开发投资76519亿元，同比增长10.1%，增速回落0.1个百分点。房屋新开工面积114781万平方米，增长14.4%，增速提高2.6个百分点。其中，住宅新开工面积133293万平方米，增长15.9%；土地购置面积16451万平方米，同比增长15.6%，增速提高4.3个百分点；土地成交价款8177亿元，增长23.7%，增速提高1.8个百分点。
观点一览：
土地购置支撑投资未来还看建安接力
销售有回落迹象趋势仍难判断
到位资金如期继续反弹银行端边际改善
总体判断：投资维持目前水平，销售趋势仍难判断，到位资金将延续反弹，这是我们对主要数据的判断。未来一段时间内，调控政策与货币政策的反向作用将是决定市场走向的主要矛盾。
1．土地购置支撑投资未来还看建安接力
1-8月，全国房地产开发投资76519亿元，同比增长10.1%，增速回落0.1个百分点。从具体构成来看，建筑工程、安装工程和工器具采购等增速持续为负，土地购置一枝独秀支撑地产投资。
展望未来，考虑到三四线城市政策不确定性以及一二线限价政策的持续高压，房企拿地积极性已经有所减弱，加之去年下半年开始土地购置基数逐渐走高，我们认为未来土地购置对投资的支撑会减弱。与此同时，上半年相对高的土地购置将在新开工的推动下，拉动建安投资的增长。二者对冲之下，我们维持全年房地产开发投资增速10%的判断，未来进一步上行的空间有限。
2．销售有回落迹象趋势仍难判断
1-8月，商品房销售面积102474万平方米，同比增长4%，增速回落0.2个百分点。商品房销售额89396亿元，增长14.5%，增速提高0.1个百分点。不管是销售面积增速回落，还是销售额增幅收窄，8月份地产销售都显示出一定的回落迹象。
但需要注意的是，8月份历来是销售淡季，并且从一个月的销售去判断趋势的变化是相对困难的。我们认为未来销售不确定性确实在增强，但趋势性反转出现的时间和程度不易判断。此外，货币边际宽松程度和是否通过各种渠道流入地产，都是值得进一步观察的。因此我们暂时不对本年销售进行判断。
3.到位资金如期继续反弹银行端边际改善
1-8月份，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%，增速提高0.5个百分点。其中，国内贷款15783亿元，下降6.6%；利用外资35亿元，下降68.3%；自筹资金34959亿元，增长11.2%；定金及预收款35447亿元，增长15.1%；个人按揭贷款15605亿元，下降1.0%。
我们在1-7月的点评中认为到位资金增速的上行趋势将维持，全年预计在8%左右，数据验证了我们的观点。从结构看，到位资金增速再创新高，原因仍然是主要驱动力定金及预收款、自筹资金两项持续反弹，而主要阻力国内贷款、个人按揭贷款两项银行端资金来源降幅减小。
从趋势上判断，定金及预收款在销售持续反弹的背景下，不具有回落的基础。国内贷款、个人按揭贷款两项与金融系统关系密切的数据，在货币边际宽松之下预期有望转正，上行空间较大。综合来看，我们维持到位资金增速将维持目前的上行态势，全年预计在8%左右的观点。
投资建议：
投资维持目前水平，销售趋势仍难判断，到位资金将延续反弹，这是我们对主要数据的判断。未来一段时间内，调控政策与货币政策的反向作用将是决定市场走向的主要矛盾。
从历史上看，货币宽松下一二线城市率先反应，即使受政策影响价格难涨，但去化基本有保证；而三四线城市调控空间大，且已行至周期后半段，未来不确定性强。以此为出发点，我们布局一二线及核心城市群的龙头房企、以及深耕一二线的区域黑马房企，推荐万科A、保利地产、滨江集团、蓝光发展。
风险提示：货币边际宽松难以持续，房企资金链超预期紧张
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