匿名人员
2019-2-24 00:10
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◆政策面： 10 月新增居民中长期贷款同比回正，信贷环境相对平稳1 0 月全国首套、二套按揭利率分别环比增 0.01pc 至 5.71%、 6.07%，上行边际趋缓； 10 月新增居民中长期贷款同比增速回正至 0.5%，全年累计降幅收窄至 8.1%；显示信贷环境相对平稳。 住建部强调保持调控连续性稳定性；中央纪委国家监委要求海南坚决遏制炒房炒地行为；苏州相城区严格审查购房资格；江门出台人才吸引政策。
公司面： 品牌房企销售维持较高增长， 集中度提升逻辑继续演绎
1-10 月全国商品房销售金额累计同比增长 12.5%，碧桂园、恒大、融创、保利、中海、新城、华润、招蛇同期累计增速分别为 35%、 19%、 49%、41%、 25%、 103%、 38%、 50%。 万科 10 月单月销售增速达到 47%（ 9月为-6%），带动全年累计同比回升至 12%，增速接近行业整体水平。
行业面： 全国销售、新开工、投资增速放缓，基本面下行趋势较明显
统计局公布 10 月数据， 低基数下， 全国单月销售面积维持负增长，单月销售金额增速环比下降 0.4pc，各区域销售累计同比继续下降，行业成交下行趋势较为明显。一线城市销售金额累计同比由负转正，显示高能级城市楼市逐步企稳。
房地产投资方面， 10 月单月同比增速环比回落 1.3pc，其中施工类投资单月同比降幅收窄 1.9pc，土地购置费单月同比高位回落 15.2pc。 10 月新开工同比增长 14.7%，增速环比继续下滑 5.5pc。
库存方面，季节性因素致新开工-销售剪刀差收窄， 10 月末商品住宅开工库存环比减 489 万方，较 2017 年末增 8443 万方；隐性库存环比减598 万方，较 2017 年末增 4.39 亿方，单月呈净复工状态；显性库存环比增 108 万方，较 2017 年末减 3.54 亿方。
到位资金方面， 10 月单月同比增速环比回落 7.3pc，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款单月同比增速分别环比下降 13.6pc、 6.4pc、9.4pc，个人按揭贷款同比增速回升 5.0pc 至 2.1%，与 10 月新增居民中长期贷款变化基本吻合。
投资建议： 板块估值低位小幅改善， 关注龙头确定性价值和国改机遇
截止 2018 年 11 月 16 日，申万房地产指数 PE（ TTM)约 9.62 倍，低于过去 5 年均值（ 17.48 倍） 1.52 个标准差，板块估值低位小幅修复。行业政策面整体平稳与基本面持续下行并存，部分中小型房企信用风险有待缓解。集中度提升逻辑继续演绎，边际改善的融资环境或加速行业资源整合， 建议持续关注 A 股龙头万科 A、保利发展、招商蛇口及 H 股的融创中国、中国金茂和华润置地。
同时关注国改加快带来的局部α机遇，如光明地产的控股母公司拥有较多土储，中华企业重组完成获优质资产注入，以及上实发展将在 2019年 7 月前解决同业竞争。
风险分析
房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。
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