房地产行业2018年三季报业绩前瞻：弱市集中度提升加快，板块业绩保持稳健增长

板块 Q3 整体业绩稳健、盈利能力稳中向好。由于 2017-2018 年房企的高质量可结算货值充沛，业绩保持良好增长态势。从 20 家发布 2018 年三季报业绩预告的房企来看， 15家预增， 2 家首亏， 3 家预减但绝对值仍为正。

业绩 2018 年无忧，三季度龙头房企销售增速保持稳定， Top50 整体销售远超行业。 2018年三季度 Top10/30/50 房企销售额累计增速分别为 29.3%/33.9%/37.2%，单季度销售额增速为 30.8%/36.2%/40.0%，总体来看龙头房企销售增速较为稳定， Top50 房企销售增速依然靓丽，远好于我们统计的样本城市销售额数据，（ 63 个样本城市前 9 月合计增速为0.7%）。在高周转策略下，以价换量取得良好效果。 2017 年 10 月份是四季度成交的相对低点， 10 月份销售压力不大， 2017 年 12 月则是去年销售最高点，或面临高基数效应。

行业集中度上升是长期逻辑，大者恒大、强者恒强弱市下会更明显。根据克尔瑞数据，截止 9 月末，百强房企各梯队入榜门槛较去年同期继续提升同比增速远程行业。从销售金额来看， TOP10-50 的房企竞争更为激烈。前三季度， TOP20、 TOP30 和 TOP50 房企的门槛增幅均在 50%左右，百强房企门槛则较去年同期增长 30.9%至 135.7 亿元。 2018 年 8月 CR10/30/50 分别为 29.0%/47.2%/57.1%，较去年同期增加 3.4/7.5/10.3pct。

我们预计房地产行业重点公司 2018 三季报情况如下：

1.增速在 50%以上的公司有三家：金科股份（ 140%）、招商蛇口（ 110%）、蓝光发展（ 100%）

2.增速在 30%-50%（含 30%和 50%）之间的公司有三家：新城控股（ 50%）、华夏幸福（ 30%）、金地集团（ 30%）、

3.增速在 30%以下的公司有四家：、万科 A（ 25%）、保利地产（ 20%）、世茂股份（ 5%）、滨江集团（ -20%）

行业观点与投资建议：目前 A 股龙头房企的估值已经处于底部区域，目前港股、美股房地产龙头估值，均高于 A 股地产龙头。对比 2009 年以来最强的业绩确定性及平稳的政策周期， A 股龙头房企的估值修复理应重视。建议关注：保利地产、招商蛇口、万科 A、新城控股、金地集团、阳光城、蓝光发展、金科股份。 2018 是长效机制落地年，租赁标的建议持续关注：光大嘉宝、世联行、滨江集团。
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