地产行业专题报告：城市草根调研系列报告之八：杭州篇市场回归理性，预期正起变化

楼市稳中略降，中签率逐步上行：2016年调控以来，2017年、2018年前10月全市商品房成交同比分别下降22.1%和17.8%。但由于限价导致价格倒挂，新房市场仍维持较高景气度，超80%新盘需要摇号。随着调控深入及预期变化，下半年来杭州楼市热度亦有所降温，三季度新盘中签率由上半年的不到25%上升至40%。分区域来看，主城区表现优于外围板块，9月拱墅区、滨江区、西湖区等传统主城区平均中签率仅30.7%、23.1%、4%，远低于临安区(61.2%)、富阳区(46.9%)等外围区域。

房企推盘加速，库存缓慢回升：限价未松、资金偏紧叠加市场降温预期影响，下半年以来入市楼盘明显增加，三季度全市月均批准预售面积达129.1万平，处于2015年以来最高水平。供应量增加及去化率下行，全市库存缓慢回升，2018年10月末全市商品房可售面积981.7万平，较6月底上升11.4%，连续6个月攀升。考虑入市项目获取时间大多为地价高企的16、17年，限价背景下盈利空间有限，供给端持续放量带动库存大幅攀升可能性较小。

二手房或具调整压力，中长期基本面扎实：短期受新房限价及摇号机制影响，二手房价格稳中略松。2018隼9月二手房带看量3.7万次，较2018年3月高点下降58.9%；9月末链家二手房挂牌量升至2.3万套，同比提升273.5%，市场预期正逐步转变。中长期来看，杭州依托高科技产业、金融业、智能制造业等多类产业，2018年前三季度GDP增速7.3%，叠加较快的收入增速及持续的人口净流入，基本面依旧扎实。

土地市场回归理性，多家房企首次布局：受限价及楼市热度下降影响，开发商拿地更为理性，更注重盈利空间；2018年8月以来土拍溢价率降至10%以下，为近三年来最低水平。萧山、余杭两大副中心区仍为区域供地主力，2018年1-10月土地成交面积占比分别为31.7%、30.3%。土拍降温背景下，上半年有恒隆、华侨城、新希望、重庆华宇、南京银城、弘阳6家房企首次入杭。

开发商及楼盘调研小结：1）楼市区域分化，主城区去化率90%以上，临安、富阳60%以上；2）国庆后略有降温，个别项目认筹为推盘量2倍以上仍未日光，弃购数明显上升；3）首套利率上浮15-20%，较此前上浮20%及以上略有回落；4）限价严格，大多精装修为主，统一备案，拆迁需求较上年有所下滑；5）高品质及口碑项目依旧受追捧，如滨江翡翠之星中笠率仅6%。

风险提示：1）目前按揭利率连续21个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）2018年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）考虑多地实行限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。
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