投资要点：
上周（19/01/05-19/01/11）主流46城一手房周成交542万平米，环比-14%；其中，一二线环比-17%、三四线环比-2%；2019年1月月成交同比-6%，较去年12月下降16pct，其中一二线同比-1%、三四线同比-18%，分别较12月-21pct和-0.4pct，其中一二线城市仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交120万平米，环比+71%；19年1月累计成交168万平米，较18年1月同期同比-8%，较12月上升18pct；库存方面，上周15城推盘环比-35%，周成交/推盘比1.28倍，高于上周的0.95倍，高于12月的0.72倍；15城可售面积8,096万平米，环比-0.5%；3个月移动平均去化月数为9.2个月，环比下降0.1个月；行业依然处于低库存阶段、并处于加库存阶段。政策新闻方面，国税总局解答个税扣除问题，住房商业贷款还清后公积金贷款可继续抵扣；海口规定新落户家庭限购1套，暂停向企事业单位出售商品房；官方重申北京市副中心和雄安新区房价必须稳定；广州放松户籍政策，本科以上不超过40岁即可落户；广州地区房贷利率5.55%，较上月-0.07pct，二套5.83%，较上月-0.13pct；上海房贷利率重回九折。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，而从近期中央政治局会议以及中央经济工作会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，政策和资金环境都有望逐步改善，目前AH股主流房企19PE估值仅3-7倍，对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍，目前主流房企NAV折价40-70%，均表明估值已经处于底部，维持行业“推荐”评级以及看多龙头，维持推荐：一二线龙头：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口；二线蓝筹（资金放松受益型）：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。
支撑评级要点
房地产行业数据：上周46个重点城市新房合计成交542.4万平米，环比下降13.7%，2019年1月一手房合计成交823.8万平米，较去年12月同期环比下降18.9%，较去年1月同期同比下降6.1%。其中当月成交同比较12月下降15.9pct；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-26.0%、-14.7%、-10.9%、+16.9%，当月月成交同比分别为：+4.7%、-2.6%、-18.8%、-16.0%。15城可售面积为8,096.3万平米，环比下降0.5%；3个月移动平均去化月数为9.2个月，环比下降0.1个月。
主要政策新闻：易纲表示应用好信贷、债券、股权“三支箭”。2018年全年全国居民消费价格上涨2.1%。国税总局解答个税扣除问题，住房商业贷款还清后公积金贷款可继续抵扣。海口规定新落户家庭限购1套，暂停向企事业单位出售商品房。官方重申北京市副中心和雄安新区房价必须稳定。广州放松户籍政策，本科以上不超过40岁即可落户。广州地区房贷利率5.55%，较上月下降0.07pct，二套5.83%，较上月下降0.13pct。上海房贷利率重回九折。海南正式实行商品住宅销售价格备案管理，严格落实销售明码标价。
公司动态跟踪：2018年销售：招商蛇口销售额1,706亿元（+51.3%），销售面积827万平（+45.2%）；荣盛发展销售额1,016亿元（+49.5%），销售面积983万平（+54.7%）；新城控股销售额2,211亿元（+74.8%），销售面积1,812万平（+95.2%）。拿地：蓝光发展12月新增4宗地块，土地面积269亩，总价13.7亿。华夏幸福12月新增17宗地块，土地面积总计39万平，总价5.02亿。融资：金地集团将申请新增加注册发行债务融资工具总规模不超过200亿元；融创中国发行2021年到期的6亿美元8.375%优先票据。
一周板块回顾：上周SW房地产指数上涨0.77%，沪深300指数上涨1.94%，相对收益为-1.17%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：实达集团、数源科技、*ST新梅、新潮实业、世纪星源。
风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
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