2019年房地产行业投资策略：下行周期中的新机遇

2018 年回顾：先扬后抑板块估值下移

2018 年地产板块整体先扬后抑，年初大幅拉升，随后又快速回落，估值不断下移，已经降到 10 倍以下的历史低位水平，龙头地产股处于严重被低估状态。通过 AH 股中主流地产企业对比可以发现，在大多数年份里港股地产股处于相对的估值洼地，不过今年 A 股主流地产企业估值已经低于港股，配置价值凸显。

2019 年：不一样的下行周期

以往的三年小周期中，行业政策与宏观政策基本上同松同紧，不过 2018 年却出现明显错位，我们认为在 2019 年这种错位有望纠偏， 19 年二季度前后行业政策中供需结构化的改善将会出现，这也决定了 2019 年的下行周期不同以往，体现为投资韧性足、销售降幅有限，价格具有刚性的特征。我们预计 2019年商品房销售面积同比减少 5%，开发投资同比微增 1%。

下行周期中的新机遇

通常情况下，在新开工和商品房销售面积同比增速转负后 1-2 个月地产股见底，不过本轮销售与新开工增速出现错位， 9 月销售已经转负，但新开工仍保持两位数的增长，但 2018 年 8-10 月土地成交面积增速快速走弱将滞后 6-9 个月左右的时间，预计将在明年 2 季度传导至新开工的走弱、甚至转负，伴随着新开工增速转负，施工类投资将会出现明显下行，对于地产上游的影响较大，宏观经济整体下行压力较大，政策宽松预期也有望抬升。这也意味着，地产板块可能会在 2 季度见底，叠加行业政策边际宽松，地产股将迎来投资的“蜜月期”。

从融资到土地再到销售，龙头房企集中度继续提升

近几年行业集中度提升的主逻辑已经获得认同，但大家对未来还有多少提升空间抱有疑虑。我们统计发现， 2018 年前 11 个月， TOP10、 TOP50 和 TOP100 房企销售集中度分别为 34.92%、 64.94%和 76.19%，较 2017 年分别高出 10.75%、19.16%和 20.81%，远超市场预期。我们认为，融资收紧大环境下，融资集中度将助推土地集中度，进而带来销售集中度提升。通过国际比较可以发现，行业龙头集中度提升仍有空间，龙头房企仍将显著受益。

投资机会以及相关标的

2018 年我们给予房地产行业增持评级。建议投资者关注三个方向，一是龙头房企的估值修复，相关标的为保利地产和新城控股。二是区域性的主题机会，雄安主题相关标的为华夏幸福和荣盛发展；粤港澳大湾区主题相关标的为华侨城A 和招商蛇口。三是长租公寓主题，相关标的为世联行和光大嘉宝。

风险提示：国内经济持续走弱，国内房贷政策继续收紧。
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