1-11月全国房地产开发投资和销售情况点评：单月销售面积连续3月负增长

投资保持韧性。 2018 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 110083 亿元，同比增长 9.7%，增速与 1-10 月份持平。 11 月单月房地产开发投资同比增长 9.3%，较10 月增加了 1.6 个百分点。 1-11 月份，房地产开发企业土地购置面积 25326 万平方米，同比增长 14.3%，增速比 1-10 月份回落 1 个百分点。 11 月单月土地购置面积增速为 8.1%，较 10 月下降了 4.1 个百分点， 9 月以来该数据已持续回落。房地产开发投资完成额中很大一部分是土地购置费，而土地购置费按实际付款计入房地产开发投资完成额，所以尽管房企拿地已经放缓，但由于土地购置费中还包含之前拿地的分期付款，因此土地购置费目前还处于较高增速。不过地产调控政策依旧保持高压，土地市场趋冷，房企四季度拿地已经明显放缓，明年地产投资将面临一定压力。

单月销售面积连续 3 月负增长。 1-11 月份，商品房销售面积 148604 万平方米，同比增长 1.4%，增速比 1-10 月份回落 0.8 个百分点。 11 月单月销售面积同比增速为-5.1%，连续 3 月负增长，在基本面下行周期中，部分城市出现去化率快速下行情况。不过 11 月单月销售金额同比增长 8.8%，较 10 月提高了 2.5 个百分点，销售出现面积和金额的背离，这主要受到当月价格抬升的影响，显示当前房价仍存在刚性。

政策环境有望逐步改善。融 360 监测数据显示， 11 月全国首套房贷平均利率为5.71%，环比 10 月持平，广州、南京、杭州等部分城市首套房贷利率已出现松动，且放款速度加快。我们此前一直提到，十年期国债见顶回落后，按揭利率也将逐步改善。从目前来看，行业调控从“一城一策”转为“一城多策”，地方政府调控的空间较大，市场对于调控持续高压的预期有望缓解。目前板块估值仍然处于低位，行业景气度逐步走弱，未来行业政策环境有望出现改善，地产股估值也有望提升。相关标的为保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、荣盛发展。

风险提示：国内经济持续走弱；国内房贷政策继续收紧。
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