房地产行业报告：对中央经济工作会议的点评-因城施策，分类调控

事件：21日，中央经济工作会议在京举行，关于房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。

因城施策、分类指导：关于调控政策，1）2017及2018年会议分别提到了实行差别化调控及因城施策分类调控，我们认为基本上都可理解为未来房地产政策将避免过去一刀切式调控手段，而是根据不同城市实际情况实行差别化精准调控，2）今年会议没有提到保持调控政策连续性和稳定性，也为未来各地政策的调整留下空间。近期菏泽、广州、珠海等地政策的调整也从微观层面印证了这一点。我们在中期策略报告中提到，部分二三线城市土地供给潜力大、而人口吸附能力有待检验，调控政策本身也确实存在调整的空间。

房住不炒，构建房地产市场健康发展长效机制：连续两年会议都提到了构建房地产市场健康发展长效机制，尽管此次会议没有关于住房租赁方面的表述，但提到了“完善住房市场体系和住房保障体系”，我们认为包括住房租赁在内的多元化住房保障体系仍将是未来房地产行业发展的重要内容。

投资建议：总体来看本次会议强调房住不炒的同时，在因城施策框架下为各地调控政策的调整也留出了空间。近期行业销售数据同比转负，考虑到行业下行压力较大，而2017年房地产业对GDP增速累计同比的拉动为0.4pct，2018年前三季度为0.3pct，我们预计房地产市场至少将以稳为主，在因城施策、分类指导的基调下，部分供给潜力大、人口吸附能力弱的三四线城市调控政策可能会跟进调整，政策调整的力度会不会由“托底”转变为“刺激”有待观察。而在政策底基本确立，市场总体至少平稳的背景下，板块估值仍然处于历史底部区域，我们维持对板块“推荐”的评级，建议积极关注杠杆率较低的低估值龙头房企万科、保利及新城。

风险提示：调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税进程超出预期
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