匿名人员
2019-2-23 23:43
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本周观点：受假期因素影响，国庆前6天日均成交环比降48%，同比降4%，但9月百强单月销售额同比仍增长41.8%。受推盘上升及预期影响，短期去化率已经有所下滑，预计后续推盘仍将维持高位，但增速将逐步回落。当前地产板块估值及仓位均处于历史低位，优质房企业绩及销售增长确定，当前股息率亦具有一定吸引力，叠加估值切换，中长期配置价值已经显现。建议关注：1）土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头保利、万科、招商、金地等；2）布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。
国庆期间(10.1-10.6)日均成交：环比下降，同比下降。国庆期间(10.1-10.6)重点城市日均成2739套，环比下降48%；同比2017年国庆(10.1-10.7)降4%，其中一线城市同比降13%，二线城市同比降8%，三线城市同比升2%。2018年日均成交环比降8.3%。二手房日均成交环比下降，同比上升。受假期备案影响，二手房成交波动较大。国庆期间(10.1-10.6)二手房日均成交套数环比下降96%；同比2017年国庆(10.1-10.7)升643%，其中北京升33%、杭州降50%、青岛升2250%。一手商品房10月日均成交：环比下降，同比下降。截止10月6日，重点城市日均成交套数环比降51%，同比降46%。其中一线城市环比降88%（同比降80%），二线城市环比降35%（同比降37%），三线城市环比降47%（同比降44%）。推盘量环比上升，去化率环比下降。9月17日-23日重点城市新开盘57个项目，推出房源13582套，环比升16.7%，高出2017年周均值57.8%。平均去化率65%，环比降8个百分点。19城二手房挂牌套数周环比升2.5%。10月6日19城二手房挂牌54万套，环比升2.5%。深圳升1%，北京升1.3%，上海降3.2%，广州升4.2%，成都升1.5%，重庆升5.9%。
事项：9月克而瑞公布百强房企销售数据。平安观点：月销售额环比上涨，成交增速或将逐步回落。1-9月房企累计实现销售额72万亿，同比增长42%，销售面积53亿平，同比增长37.2%。其中9月单月实现销售额9062亿，环比升15.3%，同比升41.8%；实现销售面积6672万平，环比升20.3%，同比升32.4%。单月销售金额增速高于面积意味着高均价的一二线销售更高、占比提升。20家主流房企销售目标完成率较8月末提升8个百分点至72%，基于当前业绩完成度考量，认为大部分房企完成全年业绩目标问题不大。考虑到近期去化率下降、市场有所降温，预计后续成交增速或将逐步回落。规模竞争加剧，房企延续分化。从各房企来看，9月碧桂园实现销售额470亿，同比降1.1%，累计销售额5520.5亿，同比增长28.9%，领跑房企。在二三线城市预售证和备案政策松动背景下，18家房企累计销售突破千亿，万科、保利、恒大、融创单月销售增速分别为-4.6%、637%、35.2%、22.2%。新城、龙光、富力等二线房企表现相对靓丽，单月增速分别达117%、357.6%、152.7%。规模竞争背景下，TOP30及TOP50入榜门槛分别增长56.1%和50.6%至687亿和389亿。相比之下百强入榜门槛仅增长30.9%，预计未来百强房企分化格局仍将延续。
风险提示：1）目前按揭利率连续20个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）2018年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。
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