投资要点：
上周（18/10/6-10/12）主流46城一手房周成交557万平米，环比+34%；其中，一二线环比+16%、三四线环比+103%；10月截至上周月成交同比+4%，较9月提升1pct，其中一二线同比+9%、三四线同比-6%，分别较9月提升4pct和下降3pct，其中一二线城市仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交111万平米，环比+149%；10月截至上周累计成交115万平米，较去年10月同期同比上升70%，较9月上升76pct。库存方面，上周15城推盘环比下降31%，周成交/推盘比1.20倍，高于上周的0.72和和9月的0.78，表明一二线去化率稳定；15城可售面积为6,911万平米，环比下降0.4%；3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比微升，行业依然处于低库存阶段、并逐步进入加库存阶段。政策新闻方面，易纲表示杠杆已稳，年初预定增长目标可实现；国家发展改革委办公厅发布《关于督察落实情况的通知》；国常会提出要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，并否认棚改货币化推高房价。长效机制方面，国务院提出2018-20年要大力发展住房租赁市场。行业新闻方面，全国首个商品房现房销售试点项目在深圳亮相；2018年前三季度土地流拍面积为2017年全年的1.8倍，另根据我们团队9月土地月报可知，9月百城住宅类供地同比-43%、成交同比-26%，土地市场继续恶化。10月开局宏观政策与行业政策继续反向，预计需求端政策仍将偏紧、但也难更紧并也无必要，而供给端政策修正或是未来方向。中期来看，我们维持房地产小周期延长框架，认为本轮供给端调控导致资源快速向龙头集聚，融资集中度->拿地集中度->销售集中度，将推动头部房企销售大增；短期来看，近期成交市场有所走弱，政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键，同时土地市场正在加速降温，流拍率和溢价率料将进一步恶化，预计地方政府财政压力将大幅加剧，紧随其后投资也或将逐步开始走弱，目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值，并维持板块推荐评级，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
支撑评级要点
房地产行业数据：上周46个重点城市新房合计成交557万平米，环比上升34.4%；10月截止上周一手房合计成交716万平米，较9月同期环比下降27.5%，较去年10月同期同比上升4.5%，其中当月成交同比较9月上升1.1pct。其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-9.4%、+23.3%、+62.7%、+186.4%，当月月成交同比分别为：+17.2%、+8.1%、-15.5%、+11.3%。15城可售面积为6,911万平米，环比下降0.4%；3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比微升。
主要政策新闻：易纲表示杠杆已稳，年初预定增长目标可实现。国务院提出2018-20年要大力发展住房租赁市场。国家发展改革委办公厅发布《关于督察落实情况的通知》。国常会提出要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，并否认棚改货币化推高房价。2018年前三季度流拍面积约为2017年全年的1.8倍。2018年年内各地楼市调控近400次。杭州进一步放宽人才落户政策及投靠迁移政策。贾跃亭与恒大“翻脸”或因FF有新接盘方。厦门万科表示白鹭郡项目因降价对前期业主退款传言不实。
公司动态跟踪：前三季度销售情况：保利地产签约金额3,036亿（+46%）;签约面积2,024万平（+35%）。新城控股销售金额1,595亿（+113%）；销售面积1,272万平（+133%）。万科A销售金额4,315亿（+9%）；销售面积2,902万平（+9%）。招商蛇口签约金额1,162亿（+49%）；签约面积556万平（+36%）。金地集团签约金额1,060亿（+3%），签约面积580万平（+4%）。荣盛发展签约金额595亿元（+46%），签约面积572万平（+51%）。中南建设销售金额1,026亿元（+64%），销售面积777万平（+37%）。
一周板块回顾：上周SW房地产指数下跌10.3%，沪深300指数下跌7.8%，相对收益为-2.51%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第18位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：嘉凯城、新潮实业、中弘股份、招商地产、深深房A。
风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
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