国家统计局11月房地产行业数据点评：销售继续回落、新开工略超预期、投资趋稳

销售继续回落，单月同比降幅扩大：前 11 月全国商品房销面及销额同比升 1.4%/12.1%，相比前 10 月分别收窄 0.8/0.4pct，销面及销额增速继续回落。单月来看，销面同比降幅继续扩大至 5.1%，创年内最大降幅，与历史同期相比单月销面低于 2016 与 2017 年同期水平。分区域看，重点城市较多的东部销面及销额累计同比-5.7%/5.6%，销面降幅继续扩大；中部销面及销额累计升 7.9%及 20.6%，西部累计升 6.6%/23.5%，三四线城市较多的中西部区域升幅持续收窄。分业态来看，占比较大的住宅前 11 月销面升 2.1%，收窄 0.7pct，商业及办公楼累计降 5.1%/11.1%，降幅扩大2.3/0.6pct。

土地市场转冷，新开工略超预期，地产投资趋稳：前 11 月土地购置面积及成交价款同比分别升 14.3%/20.2%，升幅较前 10 月收窄 1.0/0.4pct，拿地数据连续收窄 3 个月，单月土地购置面积同比升幅继续回落至 8.1%，我们认为，升幅明显收窄有去年同期基数较高的缘故，也有销售回落传导下土地市场转冷的原因。前 11 月新开工及竣工面积累计同比分别为16.8%/-12.3%，新开工升幅有所扩大，竣工降幅小幅收窄，施工面积同比上升 4.7%， 4 月以来施工持续改善。而从单月表现来看，新开工同比增速回升至 21.7%，表现略超预期，竣工同比降幅收窄，去年同期基数较低可能是原因之一。尽管土地市场趋冷，受施工改善拉动，前 11 月地产投资增速 9.7%，与前 10 月持平。

国内贷款明显好转：前 11 月房企到位开发资金累计升 7.6%，相比前 10月收窄 0.1pct，连续收窄 2 个月但幅度都不大，总体趋稳。其中国内贷款降幅收窄 1.5pct 至 3.7%，改善明显，自筹资金与预收款升幅分别收窄0.8/0.6pct 至 10.0%/15.7%，而个人按揭贷款降幅 0.9%，与前 10 月持平。单月来看，个人按揭同比再度转负，而国内贷款同比由上个月的降 6.1%跳涨至升 12.4%。

建议积极关注低估值龙头万科、保利及新城：在政策偏紧的背景下，销售数据如期回落，地产投资稳中有降，在补库存与冲回款的动力下新开工表现不俗，但土地市场已逐步转冷，行业依然面临下行压力。自 8 月住建部首次提到“稳房价”之后，目前来看房地产政策基调至少以稳为主，此外资金面有望出现边际改善，在市场基本稳定的背景下，我们建议积极关注杠杆率较低的低估值龙头房企万科、保利及新城。

风险提示：调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期
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