对菏泽市《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》的点评：因城施策，平稳发展

事件：18日，菏泽市住建局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，内容主要包括1）加快安置房建设进度，2）取消新购住房限制转让措施，3）降低市区商品房预售资金监管额度，等。19日，媒体报道菏泽市住建局相关工作人员表示，“是根据当地情况制定的政策，没想到引起这么大的关注，省住建厅也关注到这一情况，要求我们说明情况。当前，局里领导正在开会研究，稍后或有统一回复”，省住建厅工作人员表示，“正在了解菏泽的情况，包括政策出台的原因、当地的市场情况，在弄清楚之前，没有具体的想法”，他还表示，媒体对菏泽的政策进行了过度的解读，不利于地方政府根据自身情况采取措施。

棚改规模大，货币化安置比例高，安置房建设进度可能比较慢：根据山东住建厅资料，2016至2018年，菏泽市列入棚改计划37.2万套，占全省棚改计划的六分之一还多，棚改任务连续三年位居全国设区市首位。截至2018年10月，菏泽市三年累计完成征收37.6万户，开工及货币化安置41.3万套，开工率110%。其中，2018年列入棚改计划12.7万套，已完成征收12.3万户，征收完成率96.6%，开工及货币化安置12.1万套，开工率95.2%，两项指标均位居全省前列。从通知中也看到，菏泽市涉及的棚改居民已达到150多万人，大约占全市人口的20%。而全市棚改货币化安置比例最新可得数据为2016年的57%，并且2018年之前对选择货币补偿的给予一定比例资金和面积奖励，2018年初取消。另一方面，通知中提到，“在2019年，2015年之前的棚改项目要全部交付使用，2016年的棚改项目要达到基本建成以上，2017年的棚改项目要达到主体封顶以上，2018年的棚改项目要达到主体施工以上，2019年的棚改项目要全部开工建设”，安置房建设进度可能比较慢。

楼市成交量出现大幅下滑，价格总体平稳：菏泽楼市数据较少，从网络得知，菏泽楼市自2017年下半年开始转冷，而2018年11月大部分平销期新房项目的销量遭到拦腰式下滑，价格方面总体较为平稳。楼市转冷可能有棚改收紧的影响。

2017年开始土地出让收入超过本级财政收入：菏泽市2017年一般公共预算收入187亿元，而土地出让收入239亿元，2018年上半年两者分别为115亿及177亿元。

投资建议：我们认为此次菏泽取消限售一方面有楼市转冷的缘故，另一方面可能也有财政收入的动力。我们在中期策略报告中提到，部分二三线城市此轮调控政策的出台背景是房价快速上涨，主要由1）事件催化，如丹东、海南，2）边际需求增加，短期供需矛盾凸显，但从中长期看，土地供给潜力大、人口吸附能力有待检验，“因城施策”的基调下部分城市调控政策存在调整的可能。近期行业销售数据同比转负，考虑到行业下行压力较大，而2017年房地产业对GDP增速累计同比的拉动为0.4pct，2018年前三季度为0.3pct，我们预计房地产政策面至少将以稳为主，不排除会有一些“因城施策”的托底政策，包括部分城市调控政策的调整，但政策放松的力度仍有待观察，此次山东省住建厅的进一步回应值得期待。在政策底逐步显现，市场总体平稳的背景下，我们建议积极关注杠杆率较低的低估值龙头房企万科、保利及新城。

风险提示：调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期
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