北京楼市：总价1000万纯投，推荐哪些板块的哪些小区？

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：总价1000万，纯投，您推荐哪些板块的哪些小区呢～
回答：你好，选择热点区域次新即可，以下是我的一些推荐：
① 一个是东崇前板块，这里你可以看看新景家园、保利蔷薇；一个是永外板块，可以看看新奥洋房、华龙。
② 西城，可以重点考虑广外，丽水莲花、格调小区、北欧印象。
③ 海淀，看看上林溪、当代城市家园、中海枫涟山庄等。
④ 朝阳，北纬、澳洲康都、东恒2、首城国际、凯德锦绣、中国铁建国际城等。
先看看这些~你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京买房顶级思维》
2、提问：您好，请问一下海淀的颐和园宿舍小区怎么样？这个小区对口西苑小学，有30%直升101的名额，就是都是八几年的老房子了。和燕北园以及邮局宿舍相比呢？这两个都是九几年的房子，但对口小学是中关村一小党校，从上学和兼顾保值的角度选哪个比较好，谢谢啦
回答：你好，颐和园宿舍，单纯从小区来说，自然是相对普通，不过只要是在海淀，基本上都能保值跑赢大盘。而颐和园宿舍毕竟有比较好的学区，所以价值能加一些，所以综合价值还不错。我认为价值比燕北园以及邮局宿舍大一些，主要还是学校原因。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京买房顶级思维》
3、提问：京爷你好，我这边总价计划不超过500万，想选个朝向好一点的两居自主，我和爱人都在望京上班，有什么好的推荐吗？万分感谢
回答：你好，500万两居，朝向要好，那基本上只能考虑一下老社区了。选筹逻辑比较简单：① 稍微带点儿学校 ②管理好，两选一。比如你可以考虑望京附近的花家地板块，选择花家地西里小两居，带点儿学校，保值性还不错。或者你可以看看惠新西街及附近板块管理还可以的小区，比如惠新里小两居，樱花园小两居。
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4、提问：京爷您好，请问总价500左右，考虑自住加保值增值，一居或小两居，学区非必须（有更好），西城金融街上班通勤一小时以内，您认为海淀老公房和朝阳次新房哪个更合适？推荐的板块和小区有哪些呢？看您经常推荐彩电小区，请问彩电和羊坊店路3号院相比，二者优劣势分别是？感谢~
回答：你好，从升值性角度来看，海淀老公房和朝阳次新房似乎差距不大，得看具体小区了。彩电小区的优点是安静、管理好、靠近公园，相对于羊坊店路3号院，我认为居住体验好点儿。如果是朝阳次新，那基本上就考虑一居室了，比如凯德锦绣、金地名京、青年汇佳园。如果是海淀公房，你就找我经常推荐的几个就行。你也可以考虑一下西城广外的次新，如远见名苑等。建议看看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益统计与分析》
5、提问：京爷您好！像东南五环京城雅居这样的房子，低密度，户型好，近几年是跑输大盘，但10到20年后还是这样吗？长远看会不会有翻盘的可能？这两年市区次新涨幅大，但15年后也差不多三十年楼龄了，会不会那时和近郊区品质楼盘相比，价格差距会缩小？
回答：这个小区的优点是密度小，户型还可以。其他方便都相对比较一般，从板块的角度来看，属于比较偏的区域，周围没什么配套，交通一般，还临近高速，从小区内部来看，管理不突出，总价偏离板块定位。所以我认为这个小区属于纯居住属性为主的小区，升值性不会太好。郊区房产要实现翻盘，最重要的是有规划，又产业，或者直接修个地铁到门口。如果不是，基本上没有翻盘的希望。总结来看，郊区，如果没有大规划，那现在表现一般，未来也会一般。你可以参见星球内部的各小区历史成交数据，对比2020年底到2021年初的涨幅记录，基本上就能看出来。
6、提问：京爷，广外90年代的房子有投资价值吗
回答：你好，我认为有价值支撑，可以投资，底层逻辑是：广外属于西城上车板块，安全且价格相对低，这吸引着全北京看中教育的客户置业。90年代在西城不算老，未来流动性和升值性没问题。当然，从投资的角度来看，自然是低总价的上车房合适一些。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京买房顶级思维》
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