媒体评「提前还贷比借钱难」，专家建议适度降低存量房贷 ...

日前，随着多地房贷政策调整，新增贷款利率与存量贷款利率的息差加大，意欲通过提前还款降低贷款成本的购房者增多。中国证券报记者走访并致电北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉等多个地区的银行发现，提前还款排长队现象普遍存在，部分银行为控制提前还贷的人数及规模，对提前还款的金额和次数进行了限制，甚至还有银行关闭了线上预约通道，只能线下协商办理。
提前还贷潮涌现还钱比借钱难

期权匿名回答 · 2023-2-9 08:18:50

开始讨论之前，说一个银行的政策滞后行为吧，当2020年开始执行lpr参考利率制度，当lpr下调15个基点的时候，很多地方的银行并没有做出相应的房贷执行利率调整，比如本人2020年4月咨询的一家银行：LPR下调到4.65%，但当时银行给出的执行利率依旧维持在5.88%，并没有做出调整，意味着当lpr下调15bp时，2020年4月之后很长时间的贷款人加点增加了15bp，lpr随时间波动，但加点并不会改变直至贷款偿还完毕。我质疑这对当时的房贷利率不合理，当是工作人员先是回复：还真是这样，但工作迟疑了一下回复说，现在就是这个政策。
差异在哪里呢？如果2020年之前的存量房贷选择了lpr+加点，5.88%的执行利率变成lpr+1.08%，而在2020年4月之后的部分城市5.88%意味着lpr+1.23，现在当lpr下调到4.3两者的执行利率差异在：前者为5.38%，而后者为5.53%。不难看出一些地方银行在lpr改革后就没有跟上做出相应的调整，反映的滞后性创造了一批高利率的存量房贷。
这也不难看出，2020年到2022年大范围房贷利率下调之间购房的群体，多数城市都是击鼓传花的高点，市场用脚投票，2020年之前的存量房贷在选择固定利率时是冤大头，但至少当时不少城市还在上涨，可以缓解一些高利率的成本，而之后两年购房的则是成本都很高。
市场当然也有自己的响应，那就是尽可能的降低持有成本，这也是提前还贷潮的根本原因，资金没有增值空间，且持有大量的高利率贷款，也印证了过去几年举债买房本身就是在给银行贴钱打工的猜想，割肉多赔偿一些罚息也要提前还款。
再说说对宏观经济的影响吧，以房地产为锚的信贷扩张是在创造货币，那么偿还贷款本身就是市场货币的收缩过程，读者应该还记得2023年基本的两个经济预判之一：消费不足导致的经济收缩，当还贷不断进行，会进一步加剧流动性紧缺问题，这与宽松货币政策给市场补充流动性的初衷相悖。
想要转出这个趋势，适度降低存量房贷是一个办法，但执行起来却不容易，lpr只是一个影响指标，更重要的是动存量房贷的加点，这就又要推翻之前加点固定的政策，这才执行了两年多，朝令夕改带来的恐慌比收益预计要更大。从经济现状来看，降存量利率是应该的做的，但从工具上来看，暂时找不到让利方式，最后不要低估市场出清的力度，一旦趋势形成，靠星星点点的让利也是独木难支。

期权匿名回答 · 2023-2-9 08:19:19

辜朝明在研究日本经济衰退的过程中，提出了著名的“资产负债表衰退概念”，认为由于泡沫破裂，大量日本企业（可能也包括个人）遭遇了资产端价值暴跌、负债端价值不变的困难，但是由于企业的正常经营仍在持续，而且日本企业的全球竞争力仍然不弱，因此企业的决策机制从利润最大化变成了负债最小化——持续盈利，但是利润都拿来归还负债，没有进行再投资，更罔论借贷进行投资了。
这也是为什么，在日本泡沫破裂之后，尽管银行将利率降到0左右，仍然不能刺激经济、特别是企业的信贷需求——在利润最大化的激励下，企业是不会做出利率为0时选择偿还负债的决策的，但是在负债最小化的激励下就会这么做。
因此，辜朝明认为应对经济危机，在企业决策机制仍然为利润最大化的阶段，可以果断采用货币政策刺激经济；但是一旦到了负债最小化的阶段，那么毫无疑问更加需要扩张性的财政政策来托住总需求、防止经济进入需求萎缩和通缩螺旋。
国内现在的情况可能更加微妙一些，虽然我们还没有经历资产价格泡沫的破裂，住户部门的资产负债表并没有实质性恶化（不排除个人加杠杆过高造成的爆仓），却仍然出现了住户部门主动进行负债最小化的举动——提前还贷其实就是负债最小化的具体做法。
在微观层面，提前还贷对银行的负面影响已经有很多答主提到了——住房贷款在现阶段仍然是银行持有的最优质的资产之一，大规模的提前还贷势必要求银行在资产负债久期匹配上进行相应调整，同时也需要重新寻找新的资产以维持利润水平，但是市面上有相似期限、利率和信用等级的资产并不多——要知道，由于房贷利率的加点机制，很多房贷的利率水平在LPR的基础上还要上浮几十甚至一百多个BP，这个利率水平和几乎不违约的信用等级，在利率整体下行的当下，实在太稀缺了。
但是就像我在上文提及的，国内住户部门其实并没有实质性的资产负债表恶化，即使房价没有继续上涨、其账面价值也没有经历暴跌，而且除非遭遇烂尾楼否则住户部门总归是实打实地持有实物资产的。这种情况下让住户部门进行提前还贷的决策，固然有收入预期变化的影响，但利率成本过高同样也是重要因素。而这个局面，无疑更适合从货币政策、也就是利率上着手加以解决，也就是很题目中所提到的降低存量房贷利率的建议。
我个人认为这个建议是不错且可行的，由于政策转向过快，20-21年购房者的确面临着房价横盘甚至阴跌、利率水平高企的双重不利局面，考虑到住户部门提前还贷带来的信贷湮灭和资产负债表收缩，让银行吐出一部分利益、维系宏观经济特别是信贷的稳定，无疑是一个不错的选择。
但是啊，触动利益往往比触动灵魂还难，短期看这种政策恐怕没有落地的可能性。我的个人预判，恐怕还需要住户部门的储蓄与提前还贷在继续维持一段时间，经济感受到这个举动带来的实质性影响才会有所变化。

期权匿名回答 · 2023-2-9 08:19:52

这是最近几日的新闻标题，我整理下给大家瞅瞅：
《目前大部分银行已经关闭了移动端提前还贷的通道》
《专家提醒提前还贷不可盲目跟风》
《理性应对“提前还贷”潮》
《没有收到“降低存量房贷利率”的相关通知》
《提前还贷太困难?预约还得等大半年,银行员工:已关闭线上通道》
..........
我还是那句话，去年我支持降低存量贷款利率，对利率上浮群体按照最新标准进行重新认定，现在我反而期待银行坚决不降低存量贷款利率和利率上浮，毕竟这样可以直接引发很多人的两类行为：
1.提前还贷
2.挂牌出售
前者可以教银行做人，后者教地产做人。
所以，衷心的希望银行们务必保持目前桀骜不驯的样子，千万别降低存量房贷利率和利率上浮。

期权匿名回答 · 2023-2-9 08:20:04

说个笑话
几年前在房价峰值买房的时候，房贷利率最高能到5.36
这几天给我推销消费贷的，利率已经低到三个多点了
就像我上个回答里说的，只要监管不严，可以考虑拿消费贷提前还贷
而根据我和推销贷款的业务员的沟通结果，监管恰恰不怎么严
详见原回答：
媒体报道消费贷利率大降，有消费者称 20 万贷 3 年利息一万，纠结「要不要贷点」，哪些信息值得关注？ - 大熊喵的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/581883270/answer/2877754385

期权匿名回答 · 2023-2-9 08:20:20

在这么多年的房地产发展过程中，我们一直都觉得是政府和开发商赚了大家的血汗钱。
其实在背后还有一个吃的肥头大耳满嘴流油的，那就是银行。
去年国家在供应端把三支箭射掉了，需求端首套利率最低有的地方3.7了，公积金贷款额度也提高了，各种限购政策都在慢慢取消，结果大家还是买房热情不高。
首套3.7，二套4.9，存量6.0，这完全就是蹭蹭，银行没有割肉让利。公家不让利，大家都不傻，根本不会下场买房。所以央媒开始下场呼吁降存量贷款利率，专家开始建议降存量贷款利率了，今年政府是真的铁了心要救地产的，银行你该割要割。
我们试想一下，如果银行存量贷款利率下调，让利出来，是不是就会少很多人排队还贷，也减轻了那些站在高岗上的大量上车群体的日常压力。说实话，6.0的利率是真高啊…现在这么个经济形势，谁受得了？
我是难得的支持专家建议，赶紧降下存量房贷款利率，毕竟今年国家重中之重就是提振地产，银行们不要因小利而失上峰欢心。

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