寒风中的守望，金融十六条新政策能让房地产触底反弹吗 ...

2022年11月11日，中国人民银行、中国银保监会出台了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。

近期该政策已经到了开展阶段，17家房企已经获得了超1.275万亿的授信额度，为其流动性提供支持。

这次十六条金融新政策支持地产，算是手段尽出，除了股市以外，其他所有融资方式，即政策性银行专项借贷、商业银行信贷、债券融资、信托融资、置换预售资金、资产并购、债务展期和信用降级豁免等，一股脑全用上了。

近期各种唱好的推文，把此次十六条政策出台描绘成房地产触底反弹的最强信号。有一种房地产刚出ICU就直接扭送迪厅的感觉，魔幻得不要不要的。

作为一个混迹房地产12年的老油条，看着这些推文居然没有找到爽感，反而臊得慌。带节奏也讲点逻辑性吧，当下民生多艰，我读十六条原文，感觉出的是政府与金融部门的无奈，是对接下来几个月房地产信用体系可能出现进一步坍塌的提前托底。

想想看，从年初开始，政府围绕需求面出台的一系列刺激政策，没有实现销售的上涨，反而出现了10月份全国销售总量环比暴跌30%的窘况（10月全国商品房销售额9452亿元，较9月减少4000亿左右），靠需求端回血的预期没有达成。

临近年底了，各房企将出现中短期债务集中到期，极有可能发生国内外债务大面积展期的问题，不及时通过流动性释放来对冲现有债务，那极有可能超九成以上房企被列入国内外信用评级黑名单。

因此11月中旬，金融扶持房地产十六条才应运而生。溺水前的一块木板硬生生的被描述成起飞的翼展，我点了跟烟，感叹了一声：“讨厌，好羞耻啊！”

Part 01-壹

凛冬将至

2022年的房地产市场好难，但似乎还没有见底，如果政策不进行托底，中国房地产即将步入最艰难的时期。

从现有困境以及发展方向来看，当下房地产将沿着四个下行阶段一路探底。

第一阶段：需求面萎靡阶段。持续的房价上涨和利率透支了绝大多数家庭的购买力以及家庭的债务负担，导致社会总消费不断下降，各行业经济收缩。加之疫情，家庭收入不足及预期下降，最终导致刚需客户抽离。

第二阶段：高杠杆企业暴雷，社会恐慌阶段。销售回款艰难导致部分高金融杠杆的房企现金流断裂，出现大面积停工即债务延期。

宏观经济增速下滑，市场预期转弱加速房地产市场恶化，民营地产出现资金断裂债务延期的问题愈演愈烈。

第三阶段：房地产市场信用崩坏阶段。大面积的停工和债务延期，导致房地产市场信用恶化，流动性进一步紧缩。

第四阶段：房地产连锁反应，坏死企业拖累稳健企业，最终房地产风险外溢致整个金融体系。今年美联储持续加息，国际资本抽离，进一步促使房产市场出现钱荒，信用评级下调导致地产板块融资能力完全丧失，稳健型房企全线被拖累。

需求面不足、社会恐慌心理、市场预期丧失、大量不良贷款出现、国际资本抽离、国内流动性缩紧，最终导致地产市场全面瘫痪，房地产信用体系全面崩溃，风险外溢至银行体系，国有企业及银行全部陪绑。

目前，房地产已经处于第三阶段，如果持续恶化，那整个行业出现信用体系崩溃，我们将面临着一场浩劫。因此无论如何不能走到第四阶段。

Part 02-贰

断腕之痛

房地产走到今天这个局面的原因，很难说的清楚，但大体上可以梳理以下几条脉络吧。

首先是，中美贸易耦合性与中国货币主权问题。

改革开放后，中国需要国外的资本引入，欧美需要中国的廉价劳动力以及消费市场，于是大量国外资本涌入中国。

但为了守住货币主权，我国产生的外汇和外币必须发行与汇率对等的人民币，最终造成人民币超发。而超发的货币被有意的引入楼市和股市，以避免社会性通胀，但也不可避免的造成了房地产的资本集中化和金融化。

说到底，就是以房价的上涨消化超发的货币，延缓社会的通胀。最终导致所有人的财富与房地产市场深度绑定。

然后是，分税制改革，地方政府的土地财政依赖，为房地产逐级上涨夯实了基础。

土地的稀缺性和垄断性以及政策的干预性，导致房地产市场的供需定价体制失灵。房产的价格不以买卖双方的需求进行涨跌，而以土地的出让价格进行锚定，再加上金融体系对固定资产的投资偏好，使房地产行业的资金密集程度剧增，在地方税收中占到绝对比重，甚至左右地方经济。

随着城市化进程的快速推进，刚需购房客群的大量入局，夯实了供需基础。人口流入促使城市配套建设投入加大，导致地产财政更缺钱，于是土地出让价格更高、房价进一步增长，银行贷款额度进一步增加，房价进一步拉抬上涨！这十几年来都在进行着这个循环，直到顶破居民负债极限为止。

最后，需求端的限购政策收紧，与供应端的大力扶持，进一步强化了房产的稀缺性。

限购政策是一把双刃剑，一方面延长了房地产的寿命周期，另一方面受困于货币超发和土地财政依赖，多数地方政府经济上未能实现转轨，最终的结果就是，每一次限购政策都是夯实了当下的房价标准，为下一次房价上涨做准备。

这就是之前房地产在政策之下，一抓就死，一放就报复性反弹的根本原因。

当下，房地产与金融、民生已经深度绑定。我们正面临着内外两方面的危机，一方面是中国经济疲软和居民负债率突破临界点的内部危机，另一方面是美国试图做空中国经济，以撕裂中国金融主权和货币主权的外部危机。

中国在2021年控制房地产流动性，推出三道红线、五档信贷政策，即提前戳破房地产泡沫，以避免房地产泡沫引发更大的系统性危机。但当下市场经济下行，疫情肆虐，房地产市场下行引起的阵痛依旧撕心裂肺。

Part 03-叁

续骨之伤

房地产的正常化，最终要回归正常的供需关系。以需求为导向，实现销售资金的回笼。而当下需求面的刺激政策频出，但短期内效果不佳，只能从供应面放开流动性给到现有的房地产续命，其实是为房地产行业平稳转型争取时间。

三道红线、五档信贷总原则不放松，金融十六条政策就不可能是大水漫灌。按照市场化利率及风险原则，给到房企发放贷款，让房地产市场正常出清，让稳健的企业正常重生，让问题企业正常死亡，最终实现以供需为依据的价格正常涨跌体系。

信托展期与保融资稳定，是为了优化金融环境，排除国际资本干扰。我们还需要联系几个点，首先是美联储加息后，近期人民币升值，外币趁此高位套现抽离，同时意图重创中国进出口贸易。另外是近期央企混改，参股资金密集型互联网类企业，防范金融主权被借壳渗透。这都是在打一场中国金融及货币主权的保卫战！

开发银行保交楼专项资金，是将现有的热钱投入民生工程，抚平房地产转型过程中的荆刺和泥泞，防止人民币外升内贬，同时避免热钱无规律外溢，抄底各项实体优质资产，进一步拉大贫富差距。

支持并购，以相对温柔的方式促使瘫痪房企出局，净化地产市场环境，重塑地产信用体系。

个人征信系统，在高负债和疫情冲击之下，避免个人信用体系大面积坏死。

租房服务，盘活住房功能价值，也让刚需有更多选择，跳出高负债循环。

关键的关键是地方财政的新增长点与老百姓的收入提升。

只有老百姓降低负债，兜里有钱，心中有梦。经济才能盘活，房地产才会复苏。当下的当务之急是在控制疫情和稳定经济的十字路口如何平稳过度，如何确保防控20条在基层执行阶段不被曲解，如何改善当下严峻的就业问题，如何增加老百姓的收入以及降低居民的负债率问题。

当基本的民生问题得到解决，房地产问题也将迎刃而解，这次金融十六条终究是为房地产复苏争取时间而已！

等吧！当房地产复苏时，就意味着一个时代的终结，也意味着一个崭新时代的开启。