北京楼市：这个优质板块即将崛起，但是你不能乱买

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐你好，我家孩子在中关村上学，家里目前房产在西城源屋曲两居室，希望到海淀改善住房条件。最近看房比较钟意博雅西园150三居室和北清路幸福里164四居室，卖掉源屋曲加积蓄共计1300万左右，请问您建议我们买博雅西园150平还是幸福里165平，博雅西园买了可以自主。幸福里买了准备未来租出去，用租金抵贷款，希望升值。西城源屋曲的房子置换这俩哪个比较划算。还是有别的更值得推荐的选择。盼回复！！！
回答：博雅西园是不错的花园洋房小区，都是低楼层的电梯洋房，舒适度也好，，小区环境也还不错，户型大多方正，小区里面北大老师很多，素质挺好。缺点一个是比较老、外立面对比周边小区有点显旧；第二个是由于靠近农大南路有一排临街底商显得有些乱。幸福里这个盘总体还行，周边也有产业聚集，缺点就是位置一般，价格偏贵。考虑你们有自住的需求，博雅西园更好点。还推荐看下领秀新硅谷、橡树湾、上地佳园、郦城
提问：女神，您好！初次拜读分享，非常受教！求答疑解惑！一、家庭介绍：朝阳中海大户型全款（学区差），JY贷已经申请，金额可出800（年化3.8左右，三年期先息后本，十年授信）；手中子弹1800左右。所有资金1月底到账成活期现金。天通苑一层两居室九十平米SFSD，通州自住商品房一套九十平米无贷。未来收入年均300～600+二、需求：在厌恶风险并且陆续出天通苑和通州房产的前提下，希望本年前后上车学区+自住（孩子一个，2025年入小学）。目标海淀，西城。渴求中上等（一类一流，一类二流）学区，家中妻子老人不考虑工作时间和通勤障碍。另年均支出大额保险及家内外支出200左右。求大师级详细购房指导攻略！谢谢
回答：感谢付费，东西城学区走的路线完全不同：西城：传统+高干路线海淀：高级知识分子路线东城：佛系路线所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况：如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。比较均衡的片区：西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。推荐万柳可以主看，光大水墨东南\/西南，康桥水郡南北、世纪城观山园的南北。还有紫金长安、上地佳园、西山庭院、美丽园都可以淘一下
提问：房姐您好，小白首次提问：目前角门有一套老公房（价值380左右），手里有150子弹。未来5.6年孩子上学还要置换。请问现在是置换一套700左右的自住？还是购置亦庄橡树湾的小两居作为投资好呢（有首套资质）？如果置换700左右南边和东边哪些盘升值空间大？购买远郊新房投资趋势如何？谢谢解答！！
回答：有首套资格建议置换，在北京总价越低的盘溢价越高，需要上车的人太多，竞争导致的结果。700+的标的刚刚脱离红海区选筹建议看下九龙山、朝青、双井例如国美第一城、苹果社区南区、风度柏林、首城国际，丰台看下星河城、万年花城远郊新房要看位置，没有地铁和交通不便利的地段慎选
提问：房姐好，夫妻京籍，明年宝宝出生（美籍），目前在大山子有一套170平复式，市值800-900，子弹400，家庭年收入100-150，目前有几个想法，1、在太阳宫或望京再入手一套学区小户型用于投资和上学；2、置换顺义别墅，目前看的万科观承别墅大家、中铁诺德、建邦顺颐府等，请房姐给一些建议指导，谢谢
回答：1. 投资学区需要承担一定政策风险，你家宝宝明年才出生，几年内都用不上，选朝阳学区风险敞口有点大。如果一定投学区，建议看东西城，因为学区政策已经落地，划片也比较均衡，风险小很多。2. 别墅是完全的自住产品，没有投资价值的。万科观承别墅大家、中铁诺德属于限竞房，总价比较低，同类产品自住就看你个人喜好了。不过后沙峪板块的交通配套等都还没起来，便利程度一般。如何选择就看你现在是重视投资带学区，还是急需改善居住环境了，毕竟两个完全不同的方向。
提问：#新人首问#美丽的房姐好！我未婚，非京籍，七年前在酒仙桥买了芳园里老房子，52平，楼梯房，属于在北京上车房，疫情期间房价下降比较厉害，七年就增值一倍。今年在老家杭州入手一个新房，每月有1W贷款。有想法未来去上海杭州发展，如果回上海或杭州，这样酒仙桥房子持有居住还是卖了，可以租6K-8K如果我还是居住北京，我也想重新装修（10万）或者换房子，子弹50W，老房子可以卖280-300万，北京属于二套，预算400-500。总之想问问老房子（没有物业不方便，4楼，出差不方便）究竟是留还是持有，我自己喜欢望京，如果选择望京有学区，小一些，还是选择比如亦庄开阔一些，谢谢！您有什么建议，不用负责，我听听建议，谢谢！
回答：1. 北京还是值得保留一套的，不建议卖2. 留在北京，建议置换，500内的预算，首选亦庄吧，未来涨幅可能更大点（短期有风险，需要长持）。想收益稳定，高点的租金，就看望京
提问：您好，新人首次提问：问题一，北京市90后夫妻置换新婚房，子弹1100，全款无贷款。需要置换一套名下商品房，丰台区总部基地科技园中海苏黎世家93平米南北通透三居，有产权车位。-根据现在北京市房地产行情，年底有些上升行情，是否先买后卖商量全款周期相对合适？全款周期通常多久合适？-丽泽商务区未来的兴起是否会在未来3-5年带起丰台的产业结构提升房价？-置换房产过程中有什么需要特别注意的地方吗？-中海苏黎世家这套商品房您建议挂牌价多少？问题二，目前购房的需求：第一，地理位置。主要是因为和老公工作地点一个在北京朝阳区望京，一个在丰台区靠近南五环的位置。所以看的位置基本上是14号线沿线，同时考虑2021年8号线可能南北贯通；第二，小区品质和物业。第三，学区。虽然学区不是首要考虑因素，但也希望挂点儿学区。第四，朝向和户型。偏向全南或者南北方正户型。综上，看房两个月意向小区主要是：东城区龙体片区幸福家园，保利蔷薇，新裕家园；朝阳区亚运村远洋万和城，嘉铭桐城，保利香槟。西城广外红山世家。西城陶白片区清芷园。以上，结合我们的四点需求，您比较推荐哪个小区？-预算需求内是否在北京其他片区有别的您认为比较好的小区或者片区推荐？-据您了解上述已经到达饱和未来不太可能上涨或者甚至下跌的小区或者片区？
回答：1. 先买后卖策略是对的，买房周期尽可能拉长，为你卖房留时间，这个没有标准时间。需要注意的就是时间要衔接好别脱节。挂牌价建议以同户型最近成交价为锚，设定一定涨幅，通过观察看房人的数量和意向来动态调价。丽泽商务区不是最近出现的，这个概念已经很多年，但一直不温不火，短期来看对房价影响不大。2. 建议主要看亚运村远洋万和城=保利香槟>嘉铭桐城。能比较好兼顾自住品质和学区需求，具体选择就看标的的对比了。备选朗琴园、红山世家、清芷园。
提问：房姐您好！新人首问：国贸上班，北京户口，娃一岁。现置换房产（换成3居），预算1200左右，有三个选择，一是通州副中心万国城MOMA，二是亦庄河西中海京三号，三是台湖绿城明月听蘭，四是朝青天鹅湾二手房。考虑到未来增值（未来如仍需购买学区房，则需将此房出售，因此希望这个房产能增值）、上班通勤、子女教育等因素，难以抉择，请问有何建议，或者您是否有其他建议的购房版块，多谢！
回答：考虑学区和增值因素，万国城MOMA先排除掉，通州长期双限短期看会跑输大盘，而且通州没什么好的学区。明月听蘭旁边有限竞房和共产房形成价格压制，对升值不利，最硬伤的方面，还是教育配套。虽然说有景山学校和建华实验亦庄学校，但这两个基本上不了。中海京三号品质还不错的，亦庄潜力也是有的，毕竟产业已经形成，就是学区还需要点时间检验，整体是要好于万国城MOMA和明月听蘭，可以作为首选天鹅湾的品质很好，但是学区很一般。最好的选择是珠江帝景，这个算朝阳顶级学区了，不过1200买不到三居。退一步可以看看北工大附，买首城国际的小三居详细选筹方案见圈子内《北京选筹指南》
提问：房姐您好！新人首问！首套刚需，首付320左右，还可以再借点。计划混合贷。我在东湖上班，老公在白石桥南上班，刚结婚，计划购入2居或小三居，稳定后要孩子。本计划在望京附近买，离我上班地点近些，但看了望京新城，望京西园三区，利泽西园，嘉润花园等几个小区，都没有遇到位置，户型，采光等都合适的房子，结果2020年的机遇期感觉要错过了。有几个问题请教。 1.是否要考虑学区？是否可以考虑海淀学区？因疫情原因出国求学的前景不明朗，很多家长抢购海淀学区，导致涨幅较大。您怎么看？我们是否应该考虑海淀学区？还是在望京买？ 2.在望京买的话推荐哪个小区？更多应该考虑哪些因素？我个人看中居住环境和舒适度，看中西园三区环境，但户型朝向好点的总价有点超出预算；南湖东园一区户型朝向还可以，但小区环境一般且较老；望京新城主要考虑的小三居，但人员太多地面停车较多。目前年底房源没有年中多了，您觉得应该考虑哪个小区？有人说现在房子中介都给下架了，等明年回暖再卖，您怎么看？现在买还是等过完年买？ 3.海淀房子没怎么看过。如果买海淀您有什么推荐的小区？ 4.预计明年市场会如何？应该什么时候买合适？
回答：1. 5年内没有学区需求，就没必要考虑。现在海淀顶级学区的热度过高，有一定风险，非必要不建议入。2. 还可以看下望京花园东区，是高校老师福利分房，人文环境还不错；离地铁也不远3. 考虑学区就重点看海淀，选筹围绕清河和上地板块，例如永泰园和永泰西里对口二十中九年一贯制。4. 最好春节前后就入手，12月二手网签创“3.17政策”以来的单月最高值，信号很明显了
提问：房姐您好！我现在居住在望京南湖东园二区，目前是小两居，小区可以上陈经伦，算是望京的学区房，目前预计能卖530-540；手里资金能有200左右；本打算去年年底换房，但是一直迟迟没有换。目前年初学区房又涨了很多，我们要换小三居的望京的学区可能性更小了。我想问下，我们现在继续观望过几年再考虑换大点的学区么？现在的房子不足的就是稍微小了点，其它都很方便。也是我们迟迟没动的原因。还是说某足了劲儿够一够？但总觉得不值得，要花三百万左右，小区也不是次新，学校也是目前的学校。
回答：你现在自住需求是能满足的，也没有很强的置换意愿。那这个问题简化一下, 200万要不要投资到楼市？如果你们有其它的理财渠道或者未来几年的收入增幅不错，那就不用着急换，几年以后再用房子来沉淀资产，也能满足置换需求。否则我建议尽量向上够，你现在能够得上的标的，几年后同样的子弹很可能买不到。
提问：一姐很少回答上海的问题，我有北京的房子，没贷款，有一张上海房票，首付大概200，有什么上车盘吗？新房还是二手房？
回答：上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策，不确定性太强。现在投资一定是5-10年的持有期。你的首付能看一套总价500内的标的，是大虹桥上车预算水准，建议可以考虑大虹桥辐射区，比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。纯投资，只要板块选对就能跟上大势，建议重点圈定大虹桥及辐射区这个大板块，选择房龄2005年以后的小区
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