南北大变脸：北京逼近上海，通州模仿深圳！

最近这两年，北京的“城市功能定位”正在发生“微妙而巨大”的变化。

2022年1月19日，北京“率先”宣布其2021年的GDP规模已经突破“4万亿”，达到了“4.02亿”，经济增速达到了8.5%，超过全国平均水平。

由此北京成为了，中国第一个宣布GDP突破4万亿的城市，尤其值得注意的是，北京这次还特地宣布自己的人均地区生产总值拿了“全国第一”。

从北京抢先公布城市经济数据来看，很明显北京对自己“政治中心”的头衔并不满足。

北京的目标是要成为中国的“伦敦+东京+纽约”，一个集政治经济科技于一身的全球超级大都市。

所以自从2020年以后，北京的“头衔”在不断“增加”：全球科技创新中心城市、世界消费中心城市、国际性枢纽城市、全球金融科技中心城市、全球数字经济标杆城市等等。

这在以前都是“不可想象的”，北京的“疏解”和“减量”似乎已经淡出。

这充分说明，北京其实非常在意“经济中心”的地位，本次官宣“GDP破4万亿”其实就是向外界透露两层意思：

第一，北京的城市发展要重回“以经济建设为中心”的轨道。

第二，中国已经形成两个“4万亿级的经济中心城市”，北方的经济中心是“北京”，南方的经济中心是“上海”。

北京在经济规模上还是要和上海“分庭抗礼”“南北对峙”的，按照目前的增长速度，十四五期间北京的经济规模大概率要超过上海。

也就是说，尽管北京有多家央企总部“外迁上海”，但是到了2025年北京经济规模依然会成为“全国第一”，超过上海问题不大。

其实在前几年，尤其是2017年北京新版城市总体规划出台以后，北京一度“严格控制人口流入”，“大力疏解非首都功能”，坚决在“城市定位和城市发展”上做减法。

所以在“城市功能”上只保留了“四大中心功能”，也就是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。

这样一来，北京原本拥有的金融中心、经济中心的定位，逐渐被淡化。

而与此同时，雄安新区和北京城市副中心两个“非首都功能”发展区开始建设，提出要“承接北京的央企总部、高校和批发市场”。

随后北京的“落户门槛”也开始提高，建设用地开始提出要“减量发展”，在过去几年，北京的重要成绩之一，就是“常住人口负增长”。

但是随着“百年未有之大变局”的到来，疫情管控的“常态化”趋势，人口开始出现“老龄化少子化”倾向，再加上国内要推进“经济增长方式的转变”。

为了稳经济增长保就业，北京的城市定位开始出现了微妙的变化：

2020年北京开始设立“自贸区”，2021年开始设立“北京证券交易所”，北京的“经济中心功能”，“金融中心功能”开始被“唤醒”。

2021年北京全面放宽“落户门槛”，7大国内名校本科生可以直接落户，北京人口策略开始出现“重大逆转”。

与此同时，北京全面布局“中高端制造业”，提出“北研发，南智造”的科技智造布局，小米汽车、理想汽车等落户北京。

这意味着，北京总算“放下了身段”，全面参与抢人大战和经济争夺战。

北京的“城市功能定位”重新加上了“经济中心、金融中心、制造业中心”的色彩，成为了囊括金融、科技、制造等产业，成为了经济结构复合度最高的国内城市。

北京“逼近”上海，而通州正在“模仿”深圳。

2022年1月17日，通州区正式印发《“十四五”时期服务业扩大开放和商务服务业发展规划》，在这个“规划”中，明确提出：

“十四五”时期，北京城市副中心将建设成为国际商务北京新中心、北京东部商业新高地、国际消费中心城市新增长极。

这是什么意思？很多人可能有点“懵”，不太理解这个“定位”背后的真正含义及对通州楼市的影响。

我们的理解重点是三点：

第一，意味着北京城市副中心“不搞房地产”，“不搞大规模的住宅建设”，甚至有可能会减少“住宅供地”，北京城市服中心的发展不会依赖“土地财政”。

“卖地生财”这条路不适合北京城市副中心。

第二，意味着北京城市副中心的“居住人口”不会扩大，重点吸引“职场人群”，要打造成为“职场中心、商办中心”，而不是“北京居住中心”，常住人口规模将被严格控制。

你来上班可以，来居住“不行”，没有那么多住宅，甚至为了遏制其他区的人来通州买房居住，整个通州全域实施“住房双限”。

第三，意味着北京城市副中心的建设用地将会大规模用来建设“商办，建设商业和写字楼”，未来整个城市将以“税收财政”为主，坚决不搞“土地财政”。

所谓“税收财政”，就是要打造“亿元税收楼宇”，甚至是“百亿元税收楼宇”，把每个“商办楼”都变成“税收楼”。

比如北京CBD就是典型的“税收财政”：

2020年北京CBD的核心区税收超过400亿元，功能区税收超过1000亿元，亿元税收写字楼122个，“百亿税收写字楼”一个。

再比如深圳也是典型的“税收财政城市”：

2020年深圳的“一般财政收入”接近1万亿，但卖地收入仅有1000亿左右，土地依赖症不到10%。

可以看出深圳从来不靠“房地产”挣钱，就是搞“商业写字楼”，把城市的大量土地资源全部搞成“商业和写字楼”，将来“收税”。

结果导致住宅供应量严重不足，“房价飙升”。

很显然，通州的发展模式正在“模仿深圳”。

在北京城市副中心这个小小的“155平方公里”范围内，就有“六大商业商务中心板块”：运河商务区、通州商务园、宋庄艺术小镇、副中心枢纽站、环球影城、张家湾设计小镇。

初步估计写字楼的面积会超过600万平米，大商业中心的面积会超过200万平米，合计商办的总面积可能接近1000万平米。

未来的北京城市副中心，可以说“遍地都是大商业，遍地都是写字楼”，品质高的住宅？对不起，没有！通州不做。

很多人可能会很奇怪，北京城市副中心搞这么多的“商业和写字楼”，未来谁来入驻？在这一次规划中，北京市有明确的提及：

第一，央企的“二三级总部”，虽然央企总部在逐渐“离京”，但是央企的“二级总部”，“三级总部”，“北京分公司”要落户在通州。

第二，北京市属的国企总部，北京国资委名下的“国企总部”，要从城区逐渐搬迁通州。

第三，北京市属的金融机构，包括北京市金融监管局、央行营管部、北京银保监局、北京证监局、北京银行总部、北京绿色交易所等全部搬入通州。

第四，北京市属媒体单位，包括北京广播电视总台（北京融媒体中心）等。

可以说是，相当于把整个北京市属的行政、事业、国企等各个单位“一脑子全撸过去了”，同时已经明确要在“环球影城”搞一个“规模超过50万平米的奥特莱斯综合MALL”。

北京这一次，确实“拼了”。

所以，对于未来五年的中国大城市发展格局来说，南方可能会出现非常多的“大城市”和“经济中心”，但是北方只有一个，那就是北京。

几乎北方所有的经济功能，都陆续集中在北京的身上，“政治中心”，“文化中心”，“经济中心”，“金融中心”，“制造业中心”，“科技创新中心”，“消费中心”，未来一个超级“庞大而臃肿”的北京城已经“不可避免”。

所以北京未来的经济规模，肯定会超过上海，而且未来，两个“超一线城市”之间的差距会越拉越大。

集“整个北方的资源”养一“北京城”，上海比不了。

而在这种背景下，“不惜重金打造”的北京城市副中心肯定会成为北京经济承载的“重中之重”，堪称“北方的深圳”！

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