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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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进入知识星球可进行提问 Q:提问：您好京总，新人首问，目前计划在通州买房，看了两个位置，一个是合生滨江帝景138户型，另外一个是武夷融御99.5户型，目前比较纠结该选哪个？
合生滨江帝景单价低，面积大，但是房龄旧，
武夷融御单价高，面积小，但是都传说位置很好
求问，这两个小区以后哪个更有升值空间？
再就是今年春节后房价还会涨么，什么时候入手合适啊？
请指点一二，万分感激～
A:回答：你好,感谢信任.1、通州最好的投资窗口期已过,如果是以投资的思路买通州需要做好长持的准备.副中心最开始消息出来之后,通州大部分楼盘领涨,导致目前还存在溢价;
通州的定位虽然很高,但现在的价值比较弱,加上长期双限不利因素,以后大概率是全市的平均水平,从房产投资的角度,一个板块的周期分为四个阶段,第一是炒概念,第二是炒地皮,第三是炒配套,最后是炒供需,这是一个板块的完整生命周期,
按说通州现在仍然属于概念性的板块,但是已经提前把房价透支.未来的收益只能看供需了,买新区的逻辑是买在一个5年后价值9/9/10万的板块，如果通州未来规划全部落地值6万甚至7万，但现在地皮还在晾着就卖6万7万，今天如果我们买入的价格过高,就代表着未来的利润减少,短期如果没有大行情，会面临一直站岗的风险。
通州属于利好长期,但并不是利好通州所有地段,如果一定要买通州，建议买在运河CBD东侧的三角区，也就是武夷花园商圈,这个位置的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧
这个区在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市政府搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；这个区第一高度重视，第二有大量的资金投入，一个10公里的隧道就是170个亿。有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，未来可以享受到政府的优质教育资源。这样的区域符合通州终极改善的目标。
2、武夷融御和滨江帝景怎么选,买房最重要的是选筹,而选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是你房子未来能否增值的因素.如果以投资的角度,融御在核心板块01组团,就是上述所说的武夷花园商圈,这个盘在通州更有优势,在通州买房建议压缩面积往核心区挤,所以面积和潜力只能牺牲掉一个了,这个主要看你怎么做考量了,
3、什么时候入手合适,如果你是刚需的话,钱到位,房票到位,有合适的即能入手啊,等什么呢?北京的楼市不存在接盘侠之说，楼市真正的韭菜是那些一直观望的人。如果他们一直踏空最后忍不住买房，必然要付出更高的代价；如果不买房，要继续忍受通胀的洗劫，横竖都是韭菜。更何况你买的是核心区的优质盘,没有必要卡在上涨前夜入手到,北京核心区的房价行情来了会以肉眼可见的速度上涨,踏空的风险比较大,
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《通州跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利!有问题可再向我咨询
Q:提问; 京总您好,二次提问,感谢您的耐心回复,目前看上了马驹桥的橡树湾,我本人和家里都比较期望能买新房,想问下京总,马驹桥这个位置未来的发展前景如何,是潜力地段吗?感谢京总
A:回答; 你好,感谢信任!溢出板块哪个未来更有潜力,就是房价上涨的确定性更高;首先你要知道溢出区域的逻辑和原理.溢出的区域一般分为一级二级次次级和纯产业溢出;北京的楼市行情从317之后就变成传导型的规律,核心板块必须大热才能带动一级溢出的区域,就是行情来了一部分刚需客在核心板块上车压力偏大会自动传导到周边的次级板块;溢出的区域有3个核心逻辑:一个是距离一个是配套,一个是产业数量,距离一般5-7公里，越近越好,这个距离属于一级溢出，可以承接热门板块的人口溢出，也可以承接部分产业溢出。其次就是配套:溢出的区域要有基本的生活配套，比如学区、商业，能够满足这个区域人群的基本生活需求。如果没基础配套就是通勤睡城,睡城是一个伪概念.在过去的城市化进程中已经被否定,最后溢出的区域所依靠的产业越集中、后期越能承接优质的购买力,意思就是单靠一个产业没有靠2个产业的有优势,靠2个产业的没有靠3个产业的有优势,产业数量+产业的质量最终决定的是溢出板块的价值
马驹桥的定位是亦庄的产业外溢，主要的产业是物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 从过往的行情看上涨动力一般，但下跌比较严重，位置处于大兴和通州的交界，属于通州最边缘的位置，在亦庄人口没有饱满的情况下，短期不容易导入人口，如果靠本地购买力支撑，这种产业即便发展成熟很难给市场输送优质的购买群体，
拉动房价的是有购买力的人口,有无购买力直接与这个区域的房价挂钩;单一的产业购买力非常弱;有购买力的区域最大的特征就是遇到楼市上行周期的行情,区域内的品质次新楼盘领涨,如果区域缺乏优质的购买力,品质次新的楼盘长期处于横盘下跌的趋势,马驹桥的成交热盘应该珠江逸景，合生世界村，而区域的品质次新像融科香雪兰溪近几年的行情应该是向下走的.
亦庄重点的发展格局是向东南方向外扩，未来人口饱满产业成熟之后会承接一部分亦庄的溢出群体，但这个位置目前的交通和环境需要优化改造才能释放潜力，未来才有补涨的可能性。如果一直固化很难吸引到外区的购买群体。可以看下星球置顶中文章《大兴跑赢大盘选筹地图》祝一切顺利!
Q:提问; 京总你好,这个问题有点细，就是我现在的房子是北京人家小区，位置如下，夹在两个高速中间，离生命科学园和龙泽地铁都有点远，但是看看13号线路要拆成AB两条线，两线交汇点就在小区南门不远处(公众号看到的，ZF控规图等文件中我没有找到)，并且滴滴一个部门今年8月已经入住小区南门写字楼天空之城(三年租期)，再有就是积水潭医院龙泽院区开业，听中介说今年涨幅比较大主要就是因为以上三个原因，这部分溢价已经体现在房价里了，并且小区北边北清云际新房才6.2w(得房率比较低68%左右)，本小区按照现在均价可以卖到5.5w，05年的房子，物业费6毛比较低，没有地下车位停车难(小区南边的金域华府因为物业好，人车分流地下车位，现在单价在7-8w)，您觉得是否有必要继续持有呢？
A:回答; 你好,感谢信任;北京人家在回龙观板块属于中等偏上的楼盘，优势不是特别的明显，中规中矩,过去的行情出现基本是一个区域普遍涨价，但未来分化的情况会持续加重，同一城市不同区域在分化，同一区域不同楼盘也在分化，近几轮涨价的特征是核心区的次新盘领涨，然后在传导到同区域稍微旧一些的盘。区域决定房价的天花板，回龙观整个板块未来的行情是持续看好的，楼盘决定未来的涨幅，回龙观因有互联网产业的加持,所以购买力比较足,交易量一直在北京排名前五,行情出现品质盘领涨,中端住宅跟涨;这个盘跟着大盘跑问题不大。如果没有合适的投资品可以先拿着再吃几轮,祝一切顺利!
Q:提问; 您好京总,我看了你很多视频和问答,很佩服你对这方面的研究,我是你的忠实粉丝,我春节后有购房资格,想请教京总房山的长阳你怎么看呢?后期的发展会好吗?我们是属于外地户籍,首付也是家里给出了一部分,月供只能承受1万5左右,在高就有压力了.期待京总的回复!
A:回答; 你好,北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽(处于发展阶段),再想发展出一个新的产业似乎有点困难,
再一个北京目前的人口进入停滞阶段，不足以支撑十个郊区，开车围着五环绕一圈，你会发现有大概十个不同的产业新区，做为投资这种地方一定是要回避的，价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。
房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成,投资的话不能总想着买便宜的房子，一般首次的购房者喜欢买特别便宜的房子，优势是价格低面积大。但实际5万一平米未必比8万一平米的便宜，一套房子最终的价值不仅要看它价格，还要看它的盈利能力和成长性等很多因素。买便宜房子，就如同拿一张一百元的人民币，换了一堆韩币一样，虽然在你面前堆了一大堆，但它们并不值钱。房产是个长期持有的投资品，随着社会的发展，经济的增长，尤其是像北京这种购买力比较强的城市，人们对房产的要求会越来越高，买太差了，将来没人愿意要。核心地段优质物业，永远是市场上的稀缺品。
长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车,如果以保值增值的角度建议选择次新的二手房为主,一定要回避新房,可以阅读下星球置顶中的文章,《房山选筹逻辑》祝一切顺利
Q：提问：京总您好,我一直在纠结是买那个区域，是买有规划、未来可能还有更上一步发展的地区，比如永丰、东坝、望京,或者比较成熟的，比如双井、望京、海淀西三环左右的军博等。其中望京算哪一类我也没搞清楚，感觉比较成熟了、还有发展的可能、但是也挺贵了。新区和核心成熟区您觉得我应该买哪里呢?首付预算450~500万，总价1200万以下,房子希望自住，但最核心考虑的是纯投资;户型要求方正一些、不要太奇怪，几居室没有特别要求、投资为核心诉求;目前未婚、无对象，生孩子应该要至少四五年之后，工作具体地点在广安门，但是未来工作地点有可能会变动;之前去了华樾国际几趟，在二期先预留了一套，但是感觉东坝虽然规划还算可以，但是周期会很长，而且东坝好像也没有规划高科技产业，所以后续好像产业基础不一定好，我就担心这个地方八年左右的时间增值性不好，也麻烦帮我参谋一下呢?
A：回答：你好，感谢信任！我觉得你买房的思路可能是乱的，我从以下几个方面回答你，希望能帮到你！
1、所有准备投资房产的人必须要弄清楚一个基本原理，投资房产为什么会赚钱，大部分人并不清楚.投资房产是搭乘这座城市经济增长从而得到确定的回报，包括城市的经济增长和行业周期的增长，投资房产等同于持有了这座城市的股份，直接占有了这座城市的各种资源，所以对应的是位置的重要性！所以位置决定了房价未来的天花板有多高。
2、一套房产能否有不错的增值最重要的是选筹:选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是房子未来能否增值的因素，你应该把更多的精力放在板块的选筹上，初步筛选完板块再选楼盘。
3、望京、双井在北京都属于优质的板块，海淀西三环和军博比较固化了，上涨动力有点不足。
关于望京的价格是否已经高位了，望京只所以能够支撑今天的房价是因为产住结合，只有产业的房子属于C类房产，有产业+教育的属于B类房产，有产业+教育+品质的属于A类房产。现在楼市分化严重，未来会继续分化。
今天的望京既有产业又有不错的教育,品质次新扎堆。从当前的市场来看，核心地段的品质好盘都涨的比较快，不少人会潜意识觉得买这些盘会高位站岗，其实这是一个错误的思维。
越是升值性高的楼盘越值得买，相反越是升值性弱的区域越没有购买价值，普涨行情出现的时候差地段的上涨动力本身就不足，未来普涨的行情越来越少升值空间会被再次压缩。
望京最贵的小区保利中央公园单价可以卖到14万。背后的核心原因是望京的购买力支撑着.
望京主要是依托前些年高速发展的互联网行业崛起, 互联网行业的核心特征就是，少数赢家财富积累后以几何速度膨胀，并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼，留下核心资产,
其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口。
同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。
望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。
即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力.
整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.所以房价一直不高
而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高;不存在高位站岗的说法.
北京成熟的投资者一直坚持买优质物业，是因为长期看核心地段品质物业这样稀缺的资源，价格一直在上涨，货币供给量增加是主要原因，还有经济增长，如政策、信贷，货币等。选对位置等于成功70%，房产投资简单说就3件事：第一别踩坑买错，第二精心选筹，最大化赚钱效应，第三，放弃高风险高收益的投资方式，选择低收益更稳健的方式，只要有涨幅，后面就有机会建仓。
双井可以说是目前北京投资首选的区域之一。属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新，东面板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，这个板块长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错.
4、东坝的优势是生态环境好,缺点是自身存在很大的硬伤,东坝中路以东基本全是保障性住房+小产权房+回迁房和各种福利房.未来会增加这个区域的密度,人口结构复杂,整个区域未来的成长性会受限制.东坝现在还属于概念性的一个区,需要时间养,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买房，城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在BZ的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,
5、2017年317之后北京的房价涨跌规律和之前不同，317之后房价上升期，核心区品质次新+学区领涨，然后传到溢出区域同样是品质次新，最后在传到偏僻位置同样是品质次新。这是大行情出现时上涨的规律。非核心区，非首要溢出的板块一般是大行情结束。1200万预算够尽可能选在核心区位置的品质次新，买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，这个预算如果买在冷门板块属于资源错配。东坝我在星球内有深度的文章分析，可以看一下。综合建议:在望京和双井这两个板块做选筹,品质两居或次新三居即可,祝一切顺利！
建议认真的把星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》认真读一遍！
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